中新網(wǎng)8月8日電 據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，對(duì)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)立一定的標(biāo)準(zhǔn)、門(mén)檻，是否意味著“歧視外資”？7日，建設(shè)部等六部門(mén)就《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》答記者問(wèn)。 分析人士認(rèn)為，限制外資炒作是對(duì)投機(jī)性市場(chǎng)的糾偏，在嚴(yán)控投資、消費(fèi)的真實(shí)性，追求內(nèi)資、外資的平等性，監(jiān)管的可控性和有效性過(guò)程中，《意見(jiàn)》兼顧了政策的嚴(yán)肅性和實(shí)用性，體現(xiàn)了公平原則，合乎商業(yè)慣例。
其一，嚴(yán)控投資、消費(fèi)的真實(shí)性。
無(wú)論是規(guī)定境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用、自住商品房必須采取實(shí)名制，還是要求其在境內(nèi)投資購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在原則，《意見(jiàn)》體現(xiàn)和嚴(yán)守的準(zhǔn)則只有一個(gè)，即交易的“真實(shí)性”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這其實(shí)并不是什么新規(guī)，而是起碼的商業(yè)慣例：凡經(jīng)營(yíng)展業(yè)必先“落地”，凡交易買(mǎi)賣(mài)必須真實(shí)。
其二，追求內(nèi)資、外資的平等性。
眼下，在一些外資房地產(chǎn)企業(yè)中流行一種觀點(diǎn)：“外資設(shè)限”新政策對(duì)外商投資企業(yè)貸款和外匯的管理更嚴(yán)格了。其理由是《意見(jiàn)》對(duì)投資總額1000萬(wàn)美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本占投資總額的比例提高到不得低于投資總額的50%；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金須達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%以上，否則不得貸款、結(jié)匯。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這既說(shuō)不上是對(duì)外資的政策更加嚴(yán)格，更不是“卡脖子”，實(shí)質(zhì)上是對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)與中資企業(yè)在相關(guān)政策上一視同仁�！鞍匆�(guī)定全部繳付注冊(cè)資本金、取得《國(guó)有土地使用證》和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金須達(dá)到項(xiàng)目投資總額的35%方可辦理銀行貸款，這不是為外資特設(shè)的新規(guī)，調(diào)控政策早在兩年前就這樣要求中資房地產(chǎn)企業(yè)了�！薄�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，這樣的規(guī)定既是防止境外熱錢(qián)短線炒作境內(nèi)房地產(chǎn)、穩(wěn)定房市之需，更是通過(guò)打擊投機(jī)，建立內(nèi)外資一體的公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的必然要求。
事實(shí)上，國(guó)際上出于土地資源的稀缺性、公共利益、經(jīng)濟(jì)安全和保護(hù)國(guó)民財(cái)富等原因，各國(guó)均對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置程度不一的準(zhǔn)入限制。而中國(guó)自2002年取消外銷(xiāo)房后，目前對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性限制�！兑庖�(jiàn)》的出臺(tái)無(wú)非是對(duì)漏洞的填補(bǔ)。
其三，謀求監(jiān)管的可控性和有效性。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，六部委《意見(jiàn)》的一個(gè)顯著目的是使外資進(jìn)入境內(nèi)樓市處于可控狀態(tài)。而此前，外資以購(gòu)買(mǎi)股權(quán)等形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)滋生各種問(wèn)題：或名實(shí)不符，或暗度陳倉(cāng)，還有一些企業(yè)竟訂立固定回報(bào)條款，與投資權(quán)益、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等原則明顯不符，其實(shí)質(zhì)是規(guī)避正常的外資準(zhǔn)入審批，利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓和并購(gòu)?fù)稒C(jī)炒作房地產(chǎn)。而由于原有審批程序難以保證有關(guān)部門(mén)掌握相關(guān)信息，外資這個(gè)最需監(jiān)管的領(lǐng)域卻成了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的薄弱環(huán)節(jié)。
分析人士認(rèn)為，《意見(jiàn)》中規(guī)范投資、外匯等措施其實(shí)正是出于完善樓市監(jiān)管制度的考慮。新的外匯管理政策規(guī)定，根據(jù)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格管理的要求，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人存入境內(nèi)銀行外國(guó)投資者專(zhuān)用外匯賬戶的資金，未轉(zhuǎn)入后續(xù)設(shè)立的外商投資企業(yè)資本金賬戶之前，不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。這種對(duì)海外資金通過(guò)借款給國(guó)內(nèi)企業(yè)的形式進(jìn)行投資的限制，將可能更多地過(guò)濾掉“投機(jī)”資金涌入境內(nèi)樓市，監(jiān)管的實(shí)效性將提高。
其四，體現(xiàn)政策的嚴(yán)肅性和實(shí)用性。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家還指出，更重要的是，對(duì)外資進(jìn)入樓市的設(shè)限新政策沒(méi)有“一刀切”，而是在堵塞投機(jī)渠道的同時(shí)，為那些在中國(guó)興辦實(shí)業(yè)的外資企業(yè)、長(zhǎng)期居住的個(gè)人預(yù)留了廣闊的空間，并未堵死市場(chǎng)投資之路，也沒(méi)有排斥合理的居住需求。譬如，考慮到港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑與內(nèi)地聯(lián)系密切，其中很多人雖然沒(méi)有在內(nèi)地學(xué)習(xí)、工作，但在內(nèi)地長(zhǎng)期生活，因此《意見(jiàn)》允許他們?cè)诰硟?nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。上海樓市專(zhuān)刊境外發(fā)行人蔡為民評(píng)價(jià)說(shuō)，樓市外資設(shè)限新政策“兼顧了政策的嚴(yán)肅性和操作的實(shí)效性”。(徐壽松 蔡國(guó)兆 姚玉潔)
