近期內(nèi)房市供不應(yīng)求，“招拍掛”可能會(huì)造成房價(jià)上漲，但長期來說，土地使用權(quán)的真實(shí)價(jià)格實(shí)現(xiàn)了，社會(huì)財(cái)富才能最大化，城市整個(gè)資源才能優(yōu)化配置，人民才能得到福利。
由國土部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》將于8月1日正式實(shí)施。規(guī)范中明確了我國招拍掛土地可以進(jìn)行用地預(yù)申請(qǐng)制度；協(xié)議出讓土地必須實(shí)行公示制度。和目前出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策相比，這兩個(gè)規(guī)范經(jīng)過了長期研究，并不是權(quán)宜之計(jì)，而是為了房地產(chǎn)的長期健康發(fā)展。(7月31日《新京報(bào)》)
“招拍掛”與房價(jià)并無直接聯(lián)系
2003年，我國大部分城市都開始實(shí)行招拍掛制度，各城市的出讓方式、比例和規(guī)則不盡相同。重要的一個(gè)原因是對(duì)推動(dòng)房價(jià)上漲的擔(dān)憂，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“招拍掛”必將導(dǎo)致地價(jià)上漲，從而促使房價(jià)上揚(yáng)；而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，“招拍掛”導(dǎo)致地價(jià)上漲，擠壓的無非是開發(fā)商的超額利潤，與房價(jià)上漲并無必然聯(lián)系。房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系實(shí)質(zhì)就是產(chǎn)品的成本與售價(jià)，相關(guān)的專業(yè)研究也有不少，但目前還沒有定論�！跋扔械斑�是先有雞”本就是個(gè)有問題的問題。供不應(yīng)求的賣方市場，成本上升當(dāng)然會(huì)反映到售價(jià)中，在供過于求的買方市場，廠商不可能因成本加價(jià)。在均衡狀態(tài)下，競爭的價(jià)格和數(shù)量取決于供給和需求，而供給最終取決于成本，所以，價(jià)格也受成本作用。我國房地產(chǎn)市場中存在土地儲(chǔ)備、地方政府一級(jí)壟斷，成本并不直接決定供給的多少，因此，“招拍掛”與“房價(jià)漲跌”的關(guān)系不能用簡單的市場經(jīng)濟(jì)理論來解釋。
一些開發(fā)商說，不采用“招拍掛”房價(jià)將下降20%，這是不可能發(fā)生的，甚至房價(jià)最終因此會(huì)上漲。“招拍掛”與“房價(jià)漲跌”是兩個(gè)層面的事物。當(dāng)房價(jià)高漲時(shí)，即使與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)議出讓，把土地?zé)o償讓給開發(fā)商，房價(jià)也不會(huì)降。地價(jià)成本低，政府協(xié)議沒有出讓土地的積極性，供給就少。如果政府不收取土地出讓金，動(dòng)遷沒法做，基礎(chǔ)設(shè)施沒法更新，道路交通沒法改善，城市環(huán)境沒法提升，這樣的后果只有一個(gè)，能夠用于有效供應(yīng)的土地會(huì)更少，房價(jià)會(huì)更高。
如果為了降低房價(jià)而放棄“招拍掛”，只有采用管制的辦法來解決住房，管制可以保證絕對(duì)的結(jié)果公平，但犧牲了效率和機(jī)會(huì)公平，接下來就是進(jìn)一步短缺，進(jìn)一步管制，這在改革開放前已經(jīng)得到了證明�！罢信膾臁笔菄覍�(duì)土地所有權(quán)的體現(xiàn)。近期內(nèi)房市供不應(yīng)求，“招拍掛”可能會(huì)造成房價(jià)上漲，但長期來說，土地使用權(quán)的真實(shí)價(jià)格實(shí)現(xiàn)了，社會(huì)財(cái)富才能最大化，城市整個(gè)資源才能優(yōu)化配置，人民才能得到福利。
用地預(yù)申請(qǐng)可預(yù)防未來土地出讓中的不正常現(xiàn)象
在此次的規(guī)范中，增加了用地預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)，對(duì)招拍掛制度進(jìn)行了進(jìn)一步的完善。該制度在中國香港被普遍采取，被稱為“勾地”。單位和個(gè)人對(duì)地塊有使用意向的，可提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。國土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)適時(shí)組織招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。用地預(yù)申請(qǐng)可預(yù)防未來土地出讓出現(xiàn)價(jià)格不正�；颉傲鳂�(biāo)”現(xiàn)象，政府的土地供給計(jì)劃可以提前制訂，開發(fā)商和購房者可以保持平常心態(tài)。這對(duì)于房價(jià)的穩(wěn)定具有相當(dāng)重要的作用。
公開的協(xié)議出讓土地是健全住房保障體系、平抑房價(jià)的重要環(huán)節(jié)
從2004年的8.31協(xié)議出讓的大限以來，反對(duì)取消協(xié)議出讓的意見不斷。一些非盈利性的項(xiàng)目和復(fù)雜的項(xiàng)目，“招拍掛”的條件并不成熟。從歷史來看，采用協(xié)議出讓方式出讓的地塊大多是毛地，土地使用權(quán)的價(jià)格不是完全確定的。比如某城市在2002年招標(biāo)出讓若干地塊，地塊是未經(jīng)動(dòng)遷的，政府部門負(fù)責(zé)動(dòng)遷安置，房價(jià)大漲后，動(dòng)遷安置費(fèi)比預(yù)先翻番，按照合同，政府獲得的土地出讓金遠(yuǎn)不夠動(dòng)遷費(fèi)用。即使是盈利性的項(xiàng)目，如果統(tǒng)一由政府進(jìn)行土地開發(fā)，向開發(fā)商出讓凈地，財(cái)政上恐怕也是不小的負(fù)擔(dān)。
協(xié)議出讓并不等同于不正當(dāng)交易、特權(quán)交易、“暗箱操作”。協(xié)議出讓的關(guān)鍵是不能成為少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋、拍胸脯和拍屁股的游戲。這次出臺(tái)的規(guī)范明確，將國有土地協(xié)議出讓公示作為協(xié)議出讓的一個(gè)必經(jīng)環(huán)節(jié)。使土地出讓依靠集體決策，在一定程度上能夠防止土地出讓過程中因?yàn)閭�(gè)人因素出現(xiàn)的差錯(cuò)和腐敗。“招拍掛”與協(xié)議出讓并非水火不容。但是，最重要的是如何科學(xué)、規(guī)范地劃分兩種出讓方式的界限，因?yàn)橐恍╉?xiàng)目屬于盈利與非盈利的邊界并不清晰。
協(xié)議出讓土地對(duì)健全住房保障體系、平抑房價(jià)來說是相當(dāng)重要的環(huán)節(jié)。國外的公共住房等在地價(jià)上都有不同程度的優(yōu)惠。我國的經(jīng)濟(jì)適用房在土地出讓金上也有減免。如果國家要引導(dǎo)住房的套型結(jié)構(gòu)比例、限制房屋銷售價(jià)格和銷售對(duì)象，協(xié)議出讓是有效的制度工具。
兩個(gè)規(guī)范抓住了房地產(chǎn)市場的源頭，與其他相關(guān)措施一起，開發(fā)商捂盤捂地的手法將告別歷史舞臺(tái)，政府能夠使出讓土地真正形成有效供給，房價(jià)穩(wěn)定指日可待。
(來源：新京報(bào) 作者：陳則明 上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任)
