在世界各發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)銷售活動中，因主要是以存量住房交易為主，一般占到交易量的80%左右，因此，大部分是現(xiàn)房銷售。當(dāng)然，也有部分屬于個性化的訂制別墅，需要預(yù)收部分房款。中國香港地區(qū)在經(jīng)濟(jì)快速增長時期，由于人口增長過快，住房供應(yīng)量一時難以滿足龐大的需求，采取了期房銷售，旨在迅速增加市場供應(yīng)量，緩解供求矛盾，預(yù)防房價過快上漲。但不論是香港還是發(fā)達(dá)國家，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)非常健全，并且消費(fèi)者購房時都是委托專業(yè)律師代辦，因此，很少出現(xiàn)質(zhì)量與合同糾紛，當(dāng)然，在個別案例中也出現(xiàn)過因資金一時短缺不能及時交房的現(xiàn)象，但總體來看，市場化程度較高，各項(xiàng)制度完善。
中國房地產(chǎn)業(yè)真正起步是在上個世紀(jì)八十年代中后期，當(dāng)時很多政策制度都借鑒了香港的辦法。至于期房預(yù)售，主要是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)企業(yè)融資渠道比較缺乏，沒有直接融資方式，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也是九十年代中后期才蓬勃興起的，此前都是以其他名目獲得銀行貸款，而個人住房貸款則是從1998年才開始迅速發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)的起步發(fā)展階段，開發(fā)企業(yè)需要從市場上籌集資金，在直接融資匱乏、間接融資數(shù)量有限的情況下，只能通過從消費(fèi)者預(yù)收款和訂金中獲得資金支持進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。由于中國房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)還不是很健全，因此，不僅因資金鏈跟不上而出現(xiàn)了爛尾樓，也因質(zhì)量監(jiān)管力度較弱而出現(xiàn)大量的質(zhì)量糾紛，有些還存在開發(fā)商虛假合同的嚴(yán)重欺詐行為。
雖然期房銷售從廣東開始出現(xiàn)，但從新世紀(jì)初，在市場化水平逐漸提高，市場供需關(guān)系基本平衡并且供略大于求，在充分的市場競爭條件下，廣州大部分樓盤已開始實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。但目前從全國來看，全面禁止期房銷售時機(jī)還不成熟，主要基于以下考慮：
一是現(xiàn)房銷售適于市場供需關(guān)系和房價比較穩(wěn)定，甚至是供略大于求的地區(qū)。而中國目前不論是東部沿海地區(qū)還是中西部房地產(chǎn)市場迅速崛起的城市，都存在著房價上漲幅度過快的問題，一下子全面推行現(xiàn)房銷售，會因延緩供應(yīng)周期而出現(xiàn)一個相當(dāng)長時期內(nèi)(1-2年)市場供應(yīng)量急劇減少，因此，應(yīng)因地制宜，在市場發(fā)展比較平緩的地區(qū)先行試點(diǎn)推進(jìn)。
二是一些供需矛盾比較突出的地區(qū)，供應(yīng)量無法滿足巨大的市場需求，一些樓盤經(jīng)常在沒有開盤時就被內(nèi)部認(rèn)購一空。如果以現(xiàn)房銷售，按照房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期，1-2年后再上市，則會導(dǎo)致市場供應(yīng)量的空白期，加劇供需矛盾，引發(fā)房價迅速上漲。因此，不能急于全面推行現(xiàn)房銷售。
三是當(dāng)前金融品種單一的問題還沒有改善，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏直接融資渠道，過度依賴于銀行貸款，如果相關(guān)的金融配套政策不能及時跟進(jìn)，則會導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目不能及時竣工建成，帶來更大的銀行金融風(fēng)險和市場糾紛，也會帶來一些虛假行為，如施工企業(yè)墊資并造成新的拖欠工程款，私下收取訂金和預(yù)收款給消費(fèi)者帶來更大的風(fēng)險等。
因此，從長期趨勢看，房屋銷售必然會走向現(xiàn)房銷售，但在目前條件下，在市場環(huán)境還不具備，特別是相關(guān)金融配套政策不足的情況下，還不宜一刀切地全面強(qiáng)制推行，應(yīng)因地制宜，經(jīng)過相當(dāng)長的過渡期再強(qiáng)制推行。(來源：中國建設(shè)報(bào)；作者：建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處副處長、副研究員文林峰)
