中新網(wǎng)11月22日電 據(jù)《新京報》報道，近日，發(fā)生了兩起業(yè)主維權(quán)失敗事件。一起是朝陽57住戶以拒交物業(yè)費方式抗議物業(yè)服務，被法警強制執(zhí)行；另一起是昌平太平家園小區(qū)業(yè)主通過業(yè)委會投票罷免物業(yè)公司，但結(jié)果得不到承認，舊物業(yè)賴著不走，小區(qū)多名業(yè)委會成員被不明身份者襲擊。

　　兩起事件給業(yè)主維權(quán)敲響了警鐘：拒交物業(yè)費方式維權(quán)行不通，成立業(yè)委會投票罷免維權(quán)還是行不通，業(yè)主維權(quán)似乎到了山窮水盡的地步。業(yè)主到底怎樣才能有效維護自己的權(quán)益？業(yè)委會在業(yè)主維權(quán)過程中，到底面臨什么困難？

　　焦點1：2/3票權(quán)

　　●新聞事件 罷免公決遇核查難題

　　2005年6月12日，昌平區(qū)太平家園業(yè)委會召開業(yè)主大會，1400多戶業(yè)主中的1113戶業(yè)主對現(xiàn)有的北京嘉仁物業(yè)公司服務不滿意，投票同意更換物業(yè)公司，人數(shù)超過小區(qū)業(yè)主總戶數(shù)的2/3.但昌平建委在核查公決“炒”掉物業(yè)公司的1113張選票是否代表小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持票權(quán)的2/3時，業(yè)主因為擔心暴露身份，業(yè)委會拒絕配合。

　　法律條文：《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)等決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。這里所說的2/3票權(quán)，不是以戶為單位，而是以面積為單位。

　　●業(yè)主 根本是實名和匿名的區(qū)別

　　一位姓唐的市民就此事發(fā)表意見，他認為，2/3票權(quán)實際上就是讓業(yè)主采用實名投票，在罷免物業(yè)公司這樣矛盾尖銳的投票中，采用實名制投票，肯定存在風險。“不能保證安全，要調(diào)查記錄我們的選票絕對不行�！比f一罷免不成功，我們費勁白忙活不說，和物業(yè)的矛盾會更大。即使成功，相關(guān)人員也不能保證選票信息不外泄。我們是擔心物業(yè)找麻煩啊。

　　一位業(yè)委會成員表示，在罷免物業(yè)這種特殊投票中，搜集每戶居民的住房面積是非常困難的。2/3票權(quán)規(guī)定，不能以戶為單位，而必須換算成面積票權(quán)，即住房面積大的，所持票權(quán)就多。而小區(qū)的私人面積、公攤面積、底商面積和物業(yè)占地都需要統(tǒng)計，這些都在物業(yè)掌握中。如果物業(yè)不配合，業(yè)委會就拿不到這些數(shù)據(jù)，投票也就得不到有關(guān)部門的承認。

　　●建委 2/3業(yè)主不代表2/3票權(quán)

　　昌平區(qū)建委物業(yè)管理科一位工作人員表示，政府部門對物業(yè)公司的監(jiān)管也要根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主炒物業(yè)不是個人行為，要通過業(yè)主大會投票，“必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”�！巴镀睓�(quán)”和選票不一樣，比如一個小區(qū)3平方米，住有3名業(yè)主，其中一名業(yè)主占2平方米。即使另外兩名業(yè)主投票“炒”物業(yè)，票數(shù)上達到2/3，按規(guī)定仍不能更換物業(yè)，因為沒有達到“經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”規(guī)定。業(yè)主有權(quán)利“炒”物業(yè)，但是有前提的，要按《物業(yè)管理條例》規(guī)定操作。

　　●律師 面積票權(quán)實施有難度

　　北京憶通律師事務所主任李勁松認為，《物業(yè)管理條例》中所說的“物業(yè)管理區(qū)域”到底是多大，這個區(qū)域到底誰說了算，都沒有明確說明，都給“2/3票權(quán)通過”實施增加了難度。物業(yè)和業(yè)主、業(yè)委會矛盾中，一些政府部門管理不力使矛盾升級。例如太平家園小區(qū)事件，昌平建委的做法在一定程度上為舊物業(yè)公司拖延了時間。他認為，1113張選票代表1113戶業(yè)主，按照面積相當于10萬多票權(quán)。當時投票時有政府人員監(jiān)督，昌平建委完全可以調(diào)查監(jiān)督人員。

　　●專家說法 面積票權(quán)體現(xiàn)對財產(chǎn)尊重

　　也有專家指出，按面積計算票權(quán)數(shù)存有弊端北京市小區(qū)業(yè)主委員會建設的前沿人物、銀楓家園業(yè)主委員會委員北野認為，《物業(yè)管理條例》中按面積決定投票權(quán)的規(guī)定，體現(xiàn)了法律對財產(chǎn)權(quán)的尊重，100平方米住宅業(yè)主對小區(qū)的貢獻要大于50平方米住宅的業(yè)主，理應擁有更多的投票權(quán)。小區(qū)開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)擁有面積，事實上也是平等的業(yè)主，要受到平等的對待。同時，根據(jù)業(yè)主大會規(guī)范，小區(qū)業(yè)主大會投票，2/3投票權(quán)同意，可以給稱按戶投票。

　　海淀區(qū)人大代表許志永認為，“2/3票權(quán)”制約了業(yè)委會的成立和行使權(quán)力。按面積計算票權(quán)數(shù)存有弊端，有的小區(qū)開發(fā)商自己占有大部分面積，勢必給業(yè)委會成立和維護業(yè)主權(quán)益帶來困難。

　　焦點2：事實服務

　　●新聞事件 被罷免物業(yè)拒交管理權(quán)

　　太平家園小區(qū)的北京嘉仁物業(yè)公司是開發(fā)商指定的物業(yè)公司，2004年年底合同已到期。業(yè)委會隨后重新聘請了新的物業(yè)公司，但舊物業(yè)公司拒絕交出物業(yè)管理權(quán)。而按照“事實服務”的規(guī)定，即使沒有簽訂合同，業(yè)主也必須向物業(yè)公司交費。

　　法律條文：北京市高級人民法院提出的《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》第24條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應的物業(yè)服務費用。

　　●業(yè)主 不滿物業(yè)不簽合同還得交費不合理

　　“事實服務給那些不合格的物業(yè)公司提供了空子，”市民劉先生說，這個規(guī)定的另一層意思是，即使業(yè)委會沒有和物業(yè)公司簽訂合同，只要物業(yè)公司賴著不走，業(yè)主就拿他沒辦法，而且物業(yè)費還得照常交。這也就是說，所謂不滿服務態(tài)度，通過投票罷免，都成了空話。

　　劉先生說，根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效，前期物業(yè)服務合同自動終止�！奔热粵]有合同，自然沒有提供服務和享受服務的協(xié)議。當業(yè)主不愿讓不滿意的物業(yè)提供服務，但物業(yè)賴著不走時，難道業(yè)主還要必須交納服務費？

　　●建委 執(zhí)行必須要有條文依據(jù)

　　昌平區(qū)建委物管科工作人員稱，政府部門按照《物業(yè)管理條例》組織業(yè)主和物業(yè)雙方進行協(xié)調(diào)，一般很難達成共識。業(yè)主和物業(yè)在法律上都是平等的民事主體，雙方都可以利用法律武器，申請法院進行裁決。至于“事實服務”的規(guī)定是否合理，是法學界研究的問題，不好表態(tài)。

　　北京一家物業(yè)公司人員透露，現(xiàn)在北京出現(xiàn)的業(yè)主“炒”物業(yè)執(zhí)行難，根源就在于被“炒”的物業(yè)公司會想盡辦法、利用所有資源，干涉業(yè)主大會投票選舉，拖延退出小區(qū)時間。“只要多在小區(qū)一天，就有一天的事實服務利益�！痹撊藛T說。

　　●律師 業(yè)主沒有養(yǎng)活物業(yè)的義務

　　北京憶通律師事務所主任李勁松說，個別物業(yè)公司鉆了法院關(guān)于“事實服務”規(guī)定的空子，只要“事實服務”存在，即使沒有相應合同規(guī)定，業(yè)主也必須向物業(yè)公司交費。這就造成業(yè)委會“炒”了物業(yè)公司，只要物業(yè)想盡辦法一天不走，業(yè)主雖然沒和物業(yè)公司簽合同，但“事實服務”存在就要交費。物業(yè)公司通過手段，延長在小區(qū)的時間，就等于獲得了利益。

　　事實上，業(yè)主確實有為共有財產(chǎn)分擔義務而繳納相關(guān)費用的法定義務，但這并非物業(yè)費，而是維護建筑物極其附屬設施的成本費用的分攤。物業(yè)費包括了物業(yè)公司的利潤，業(yè)主沒有法定義務養(yǎng)活物業(yè)公司。

　　●專家說法 事實服務違反《合同法》

　　北京漢卓律師事務所律師秦兵表示，現(xiàn)有的《物業(yè)管理條例》當中，業(yè)主的維權(quán)成本過高，是導致業(yè)主維權(quán)難的一大主因。秦兵的一項計算表明，一個有1000戶業(yè)主的社區(qū)，通過成立業(yè)主委員會，以訴訟方式換掉物業(yè)公司，在一切順利的情況下，需耗時35個月，耗資70萬元。

　　秦兵稱，“事實服務”嚴重違反了《合同法》，去掉雙方協(xié)商過程，實質(zhì)上就是“強買強賣”。按“事實服務”理論，100個物業(yè)公司都進了小區(qū)，業(yè)主難道就要繳納100份物業(yè)費嗎？(耿小勇）