中新網(wǎng)12月15日電 據(jù)《中國經(jīng)濟時報》報道，中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘表示，“要解決房地產企業(yè)資金窘境，可以考慮國內合格的房地產企業(yè)在境內上市，以期雙贏乃至多贏。”
房地產行業(yè)以其事關國計民生的特性，一直是最受關注、最有爭議的一個行業(yè)。在日前舉行的“財經(jīng)年會2006：預測與戰(zhàn)略”上，各方圍繞房地產的宏觀調控和房地產融資問題各抒己見。
合格房企可在境內上市
哈繼銘認為，控制貸款是為了風險控制，目前貸款占房地產開發(fā)的比重很高，貸款的控制可能導致很多房地產商資金短缺，尋求其他途徑融資，包括外資乘虛而入。中國資本市場為何自身不能提供足夠的直接融資呢？“一個合格的、較好的房地產商在本土證券市場上募得資金，同時也是為老百姓創(chuàng)造更具吸引力的投資手段，而不是熱衷購買房產投資，也不是將資金固定在銀行中只求2.25%利率回報�！�
北京高華證券有限責任公司副董事長許小年則指出，國內資本市場的融資功能正在退化，資產定價功能逐漸喪失，真正成為中國經(jīng)濟晴雨表的香港資本市場的融資能力卻在逐步走強。由于內地企業(yè)上市地且產品市場都在內地，國內市場和H股市場的融資能力存在此消彼長的關系。國內的市場應當更多學習香港經(jīng)驗，在制度建設上跨出更大的一步。否則香港也會逐漸變成國內的金融中心，愈來愈多的國內企業(yè)到香港上市的趨勢將無法遏制。
標準普爾中國區(qū)總裁扈企平建議，住房融資定要證券化。住房貸款證券化如何才能更有效助力于融資？“第一，要有完整的法律。第二，完善會計和稅收。若要促進中低收入房屋的需要，應該在稅收方面有所調整。第三，需要專業(yè)的分析師。第四，與信用評級密不可分。第五，完善投資銀行的相關措施，自始至終以規(guī)范貫之。第六，利用利率，證券定價是以國庫券的利率加之利差，故首先需要國庫券利率為基礎。第七，要有活躍的二級市場，準確為新證券定價。第八，需要專業(yè)投資者。
控制銀行對房地產貸款
美林集團全球資本投資部中國區(qū)總經(jīng)理蓬鋼認為，中國的房地產市場主要的問題在于供應，而并不在于需求�！皩嶋H上，中國的房地產市場需求量非�！】怠饕獊碓从谌丝诘某鞘谢�，體現(xiàn)了城市人口對于生活空間的需求從無到有的積累過程。”
“供應問題的產生源于整個房地產供應鏈上的管理缺陷和銀行的貸款來之太易。”蓬鋼分析，“銀行如果能將為房地產項目提供80%、90%的資金支持，降至40%、50%，將是一種健康的趨勢。項目的草率上馬和對市場接受能力的錯估導致產生太多不良貸款。由此看來，控制供應、控制銀行對房地產貸款的調控會是長久之計，市場需求的某些限制反而是暫時現(xiàn)象�！�
國際資本參與利害并存
蓬鋼說，國內房地產市場的資金20%來自銀行貸款，50%來自預售。宏觀調控和預售回落使得絕大多數(shù)房地產企業(yè)陷入缺乏資金的窘境，于是企業(yè)各顯神通以求融資。但是，由于銀行以外的資本市場缺乏規(guī)章制度和市場標準，風險大為放大，這時，外資嗅出了其中的商機廣泛參與進來。
北京國華置業(yè)有限公司董事長兼總經(jīng)理房超指出，國際資本進入后，新的理念，新的評估方式的運用，產業(yè)鏈系統(tǒng)整合的經(jīng)驗隨之而來，這將拉動整個房地產升級，提升房地產的行業(yè)價值。
蓬鋼認為，國際資本的參與是利害并存。中國的高經(jīng)濟增長速度和仍將繼續(xù)實現(xiàn)增長的潛力，給眾多國際資本提供了充分發(fā)揮的機會。國際資本的規(guī)模巨大，其中也不乏投機資本，故政府目前對于國外資金進入中國仍有諸多限制。歸根到底，中國的資本市場還未對國際開放，形式拘泥于國外直接投資。(唐瑋)
