中新網(wǎng)12月21日電 據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，日前，中原(中國)董事長黎明楷表示，“宏觀調(diào)控在長三角地區(qū)收到了預期效果，市場開始平穩(wěn)下滑，并表現(xiàn)出市場供大于求的特征�！�

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海市一手住宅成交量在7月份時跌至谷底，僅為77.91萬平方米，而后逐步平穩(wěn)回升，9月-11月的月平均住宅成交量為154萬平方米，相當于今年最高峰1月份成交量的55%；價格方面，除個別樓盤出現(xiàn)較大幅度回調(diào)外，其余樓盤均保持平穩(wěn)走勢。

　　但市場供求關(guān)系已明顯轉(zhuǎn)向買方市場。4月份以來市場一直陷入供過于求，截至2005年9月，上海市全市商品住宅批準預售面積和預售登記面積比為1：0.68，較年初2月份的1：1.38下降約50%，供求關(guān)系轉(zhuǎn)換明顯。市場中投機需求、投資需求和“追漲”而提前釋放的需求，正在被抑制。

　　除了上海，南京、杭州等地的供需差距也在加大。今年第三季度，南京總供需比達到1.78：1，其中新建商品房的供需比更高達2.2：1，供大于求的情況較第二季度有所加劇。而第四季度，南京新建商品房還將有530萬平方米的供給量，整個2005年新建商品房的上市總量將達1400萬平方米。

　　由此，黎明楷指出，“長三角樓市已明顯是買方市場。”“由于客戶從原先的投資占多數(shù)轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰⌒蜑橹�，這決定了開發(fā)商的營銷方式從產(chǎn)品轉(zhuǎn)向了客戶。開發(fā)商需要更注重研究客戶的偏好、生活習慣等軟數(shù)據(jù)�！�

　　目前，在營銷手段上，各開發(fā)商紛紛出招，比如通過靈活付款、贈送裝修、車位、降低首付等方式推銷樓盤。在銷售渠道上則更注重通過專業(yè)代理，以分銷網(wǎng)絡的形式推廣產(chǎn)品。

　　“下一步房地產(chǎn)行業(yè)要正規(guī)發(fā)展，千萬不能再說瞎話，編故事，到處忽悠。”深圳世聯(lián)房地產(chǎn)代理公司董事長陳勁松近日則表示。

　　黎明楷強調(diào)，市場未來競爭將更加激烈，現(xiàn)有開發(fā)商必須注重自身專業(yè)能力的培養(yǎng)，或成為房地產(chǎn)投資商，或成為專營商，或成為產(chǎn)業(yè)化的先驅(qū)，在細分市場中精耕細作獲取利潤，大而全的粗放型開發(fā)商將逐步淡出市場。(王芳艷）