中新網3月29日電 據《市場報》報道，現在有些開發(fā)商動不動就說會將上升成本轉嫁給消費者，這是非正常的。目前房地產價格已經嚴重超過和背離其價值，但這種情況不可能長期存在下去。

　　政策劍指“納稅侏儒”

　　賣方聲音：成本上漲會轉嫁給消費者

　　國家稅務總局日前發(fā)出《關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(簡稱31號文件)，對房地產企業(yè)預售收入的預計營業(yè)利潤率作出調整，按不同區(qū)域分別確定房地產企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率。其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%，這意味著房產企業(yè)要拿出更多錢來預繳企業(yè)所得稅。提稅新規(guī)是否會助長房價繼續(xù)攀高呢？

　　剛剛過去的2005年被業(yè)界稱為房產新政年，新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改……輪番轟炸高房價。此次稅率調整無疑再次刺激了買房人和賣房人敏感的神經。

　　2005年國家稅務總局和《中國稅務》聯合推出的中國納稅500強企業(yè)排行榜中，僅有一位房地產人士。自此“納稅侏儒”便成為公眾心目中的房地產商形象。當“納稅排行榜”與“財富排行榜”的反差躍然紙上時，國稅局重新拾起了“提稅”利劍，直指房產業(yè)。

　　稅率的變化將直接影響到開發(fā)商的利益。31號文件出臺后，雖然一些房產商表示不愿過多表態(tài)，需要仔細研究后再下結論。但也不乏公司在第一時間作出反應，認為新的政策進一步加重了企業(yè)的負擔，表示要將多出的稅款“讓消費者埋單”。

　　中原地產華北區(qū)總經理李文杰對記者說：“該規(guī)定實施后會減少開發(fā)商的利潤。如果房地產市場出現供應短缺、市場熱銷，開發(fā)商可能將稅收成本轉嫁到房價上�！�

　　甚至有的開發(fā)商為稅率算出了總賬：15%的稅率如果加上利息，算起來累計稅收大于45%；而目前各種稅費加起來約占房地產開發(fā)成本的65%，建安成本(房屋的建造成本)僅為35%。華遠房地產董事長任志強更直言，房地產企業(yè)的預售收入應當算作應付款，在沒有經過最終結算的情況下就預征企業(yè)所得稅，是沒有道理的。

　　短期不會反映到房價上

　　專家聲音：5%的成本在開發(fā)商承受范圍內

　　“成本提高，銷售價格就會上漲，這不是市場經濟發(fā)展的規(guī)律性結論。在當前的市場上沒有人會說，你的成本高，所以價格就高。”對于開發(fā)商轉嫁稅費的說法，一些專家和業(yè)界人士提出了質疑。

　　“5%的成本上升還在開發(fā)商的承受能力范圍之內，因此短期不會反映到房價上。”鴻泰地產總經理張鳳春說：“況且價格由市場供求雙方決定，開發(fā)商就算想轉移成本，也要顧及到市場能否接受�！比f年花城副總經理黃璽慶也指出，目前成本與房價的關系尚不直接，主要是需求拉動，多數開發(fā)商都可以承受這樣的成本，短期內不會反映到房價上。

　　河南省地稅局所得稅處朱云副處長直言：“提稅不會對房產企業(yè)帶來太大影響，因為其利潤非常高”。此話猶如巨石擊水，專家大多拍手稱快。北京師范大學經濟與資源管理研究所研究員張琦就說：“開發(fā)商的‘你加大了我的成本，我就將它加在銷售價格上’的說法，邏輯極其錯誤。因為那些動輒1—2萬/米的房子，并不是因為成本高，而是由供求均衡程度來決定的。現在有些開發(fā)商動不動就說會將上升成本轉嫁給消費者，也確實存在這種現象，但這是非正常的，利潤應該是由市場來決定的。目前房地產價格已經嚴重超過和背離價值，但這種情況不可能長期存在下去。而且從房地產市場環(huán)境來看，也遠未達到政策效應和合理的價格區(qū)間范圍�！�

　　31號文件一出臺，不少人就在猜測，這是不是為了迎合“取消房地產預售制度”的民意。對此北京師范大學管理學院教授董藩認為，開發(fā)商因為“預售所得稅提高”而選擇“現房銷售”的可能性不大。他表示在當前的資金實力和運作模式之下，大部分開發(fā)商還是在用較少的錢蓋房。雖然稅收增加，但開發(fā)商手里沒有足夠的資金，只能預售。而且盡管稅收增加了5%，但預售能避免銀行開發(fā)貸款每年6%以上的利息，這個成本賬很難計算。

　　降價尚遙遙無期

　　買方聲音：別總讓百姓空歡喜

　　在董藩看來，國稅總局此舉的真正動因是針對大家一直討論的“房地產暴利”問題，老百姓這方面有很大的情緒。董藩認為，國稅總局是運用稅收手段來調控房地產企業(yè)的收入，讓國家多拿走一部分。

　　但在中國社科院金融研究所研究員尹中立看來，國稅總局調整預售所得稅雖是為了抑制房價，卻起不到作用。如果說是為了減少開發(fā)商的利潤、平息老百姓的怨言，那真正應該起的作用是降低房價。

　　近期準備買房結婚的王先生對記者說：“現在對這些文件的出臺和作用已經越來越不看重了，如果看好了就會買。反正房價是在一天一天漲，以前那么多政策也沒有起多大用�！�

　　對于提高稅率能起到的作用，很多百姓同樣持觀望態(tài)度，曾經的“繳稅侏儒”會不會通過各種方法來避稅是很多人心中的疑問。一般來說，內資房地產企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式，而外資房地產企業(yè)則擅長運用“轉讓定價”的手法。業(yè)界就流傳著這樣一個關于開發(fā)商避稅的“經典”版本：廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對會計說弄個“海外業(yè)務接待費2000萬元”。另一個房地產企業(yè)，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。

　　在2004年福布斯中國內地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產行業(yè)；前20名中，有11位涉足房地產行業(yè)。有人用簡單算術，即幾個主要大城市房地產利潤總額除以全年天數計算，北京不到兩天就產生一個房地產億萬富翁，廣州約三天產生一個億萬富翁。面對如此暴利，買房者只能慨嘆：莫再讓我空歡喜！(董穎）