中新網(wǎng)4月12日電 據(jù)《市場(chǎng)報(bào)》報(bào)道，在北京春季房展參展的62個(gè)北京項(xiàng)目中，僅有5個(gè)在四環(huán)附近的項(xiàng)目每平米在7000元以下。而位于三環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，起價(jià)更是高達(dá)每平方米1萬元以上。
“簡(jiǎn)直是漲瘋了！”逛完北京春季房展會(huì)的張先生無奈地感嘆�！耙朐谒沫h(huán)邊買每平米7000元以下的房子，真不是件容易的事！”人頭攢動(dòng)中，記者在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)了一圈，感覺像是到了廟會(huì)，煞是熱鬧。
一個(gè)以江南為主題的項(xiàng)目又是請(qǐng)來老藝人拉洋片，又是請(qǐng)來演員扮成皇帝皇妃發(fā)資料，喧天的鑼鼓聲吸引記者上前探訪，價(jià)格是7500元一平方米，詢問的人并不多。
“我們只是來看看有沒有合適的樓盤，房?jī)r(jià)太離譜了�！臂∨勘г梗斑B通州的房子都賣到5000元一平方米了�！�
記者從組委會(huì)了解到，本次展會(huì)上一共有27個(gè)新盤亮相，其中周邊及外埠的項(xiàng)目4個(gè)。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在參展的62個(gè)北京項(xiàng)目中，僅有5個(gè)在四環(huán)附近的項(xiàng)目每平米在7000元以下，不足10%！而且這5個(gè)項(xiàng)目都在西南四環(huán)附近。房?jī)r(jià)上漲在一些位于東部的項(xiàng)目和小戶型項(xiàng)目上表現(xiàn)較為明顯。大部分東五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，均價(jià)都比去年有了上千元的漲幅。至于位于三環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，起價(jià)都在1萬元每平方米以上。一位售樓員悄悄告訴記者：“現(xiàn)在項(xiàng)目漲價(jià)都沒什么理由，別的項(xiàng)目都在漲，自己再不漲開發(fā)商自然就覺得虧了。”
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)字，2005年北京商品住宅期房均價(jià)達(dá)到6725元／平方米，而上海公布的商品住房銷售均價(jià)為6698元／平方米。3年來，北京房?jī)r(jià)首次超過上海。
進(jìn)入2006年，北京房?jī)r(jià)漲勢(shì)更猛。北京市2006年1-2月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，全市商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格6776元／平方米，同比上漲了997元／平方米，漲幅為17.3%。
北京樓市春天已經(jīng)到來？
“需要不等于需求。目前的虛高房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)民眾的支付承受能力�！彪S著春季房展會(huì)的開幕，一些媒體報(bào)道說北京樓市走入春天，老百姓終于走出觀望。果真如此嗎？
中國(guó)社科院金融研究所金融制度室主任易憲容表示，逛房展的人多并不代表買房實(shí)際交易的人多。因?yàn)樾枰托枨笫莾蓚�(gè)不同的概念。盡管一個(gè)人對(duì)住房有很迫切的需要，但如果沒有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)能力，則只是一種需要，并不會(huì)形成需求。目前的虛高房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)民眾的支付承受能力。
“房?jī)r(jià)的快速上漲，一方面會(huì)把那些中低收入民眾完全排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，因?yàn)樗麄兏揪蜎]有支付能力進(jìn)入這種過高的房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，也會(huì)把那些本來希望改善住房條件的民眾排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外�！�
普通百姓購(gòu)買力與高位運(yùn)行房?jī)r(jià)之間的矛盾更加突出。北京師范大學(xué)金融研究中心日前發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融安全評(píng)估報(bào)告》認(rèn)為，根據(jù)中國(guó)2005年城市戶均收入在1.5萬至1.7萬計(jì)，如果購(gòu)買一套70平方米的新房，可能房?jī)r(jià)收入比在13倍。這就意味著城市居民中，至少70%沒有購(gòu)買新房的能力。
而中國(guó)人民銀行最近發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，居民購(gòu)房意愿也跌至歷史新低。未來三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為18.2%，較上季度及上年同期分別降低1%和3.8%。從調(diào)查的7個(gè)大城市看，北京、天津和上海三個(gè)直轄市的居民購(gòu)房的意愿明顯下降。
“現(xiàn)在的情況是，房?jī)r(jià)上漲驚人，但實(shí)際交易量并未增加，甚至相比較于往屆卻縮水。”中國(guó)人民大學(xué)教授王琪延說，有關(guān)利益方公布的數(shù)據(jù)是售價(jià)低廉而且穩(wěn)定，這是為了推動(dòng)價(jià)格預(yù)期走高，散布有利于自己的假信息。
房?jī)r(jià)為何越調(diào)控越漲？
“在賣方主導(dǎo)市場(chǎng)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以人為地囤積土地，減少供應(yīng)，抬高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)�！薄 �
伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)，兩年多來爭(zhēng)論一直未止。采訪中，不少人抱怨，“越是調(diào)控房?jī)r(jià)漲得越厲害？”
中國(guó)人民大學(xué)教授王琪延說，在經(jīng)歷了兩年的宏觀調(diào)控之后，開發(fā)商普遍資金鏈吃緊，各地房?jī)r(jià)雖然有升有降，但總體而言，漲價(jià)的沖動(dòng)被抑制。當(dāng)市場(chǎng)觀望氣氛一旦緩解，開發(fā)商順?biāo)浦圩尫績(jī)r(jià)高揚(yáng)，漲價(jià)可以說是一種原始的沖動(dòng)和本能。
“目前房?jī)r(jià)高漲并不是由供求關(guān)系決定的”。北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系教授董黎明認(rèn)為，賣方主導(dǎo)使房地產(chǎn)市場(chǎng)不屬于完全競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這樣一個(gè)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以人為地囤積土地，減少供應(yīng)，抬高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)。
易憲容則認(rèn)為，“這表明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果并不理想�！痹�2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)投資過熱、房?jī)r(jià)快速上漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重的情況有所改善，但是由于國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控的工具過于行政主導(dǎo)，宏觀調(diào)控市場(chǎng)化工具運(yùn)用不自如(如利率與稅收)，效果并不理想。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所尹中立博士認(rèn)為，我國(guó)部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的中國(guó)特色：它是地方政府主導(dǎo)下的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。部分地方政府的這些行為是為了政績(jī)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格上漲不僅可以提高當(dāng)?shù)谿DP的數(shù)據(jù)，而且可以使政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設(shè)。而GDP是地方政府官員的成績(jī)單。
房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)走高嗎？
“北京去年1-11月房?jī)r(jià)的上漲幅度竟達(dá)到25%以上。這樣的房?jī)r(jià)肯定是不合理的，也凸現(xiàn)出市場(chǎng)存在泡沫�！�
在展會(huì)上，記者發(fā)現(xiàn)，有網(wǎng)絡(luò)媒體請(qǐng)來開發(fā)商和“專業(yè)人士”給逛房展者“講課”：8000元今年能買四環(huán)的房子，明年就只能買五環(huán)以外的房子了。買房要快速出手。房?jī)r(jià)真的會(huì)持續(xù)走高嗎？
易憲容接受記者采訪時(shí)說，根據(jù)我們的研究表明，2005年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)空置率、收入房?jī)r(jià)比等指標(biāo)早就超過國(guó)際警戒線。比如，2004年城鎮(zhèn)居民的收入房?jī)r(jià)比，如果以戶均75平方米計(jì)算為8.2倍(一般國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為3-6倍)，以戶均100平方米計(jì)算為10.9倍，而上海及北京這樣的大城市收入房?jī)r(jià)比在12倍以上。如北京，去年1-11月房?jī)r(jià)的上漲幅度竟達(dá)到25%以上。“這樣的房?jī)r(jià)肯定是不合理的，也凸現(xiàn)出市場(chǎng)存在的泡沫�！�
易憲容表示，哪些地方房?jī)r(jià)大漲，這些地方的房?jī)r(jià)將來就會(huì)大跌，而且不是小小的調(diào)整。像上海，房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌50%，北京房?jī)r(jià)也應(yīng)該下降30%。房?jī)r(jià)調(diào)控完全在于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理解，在于政府稅收政策以及市場(chǎng)的變化來調(diào)整房地產(chǎn)供求關(guān)系，特別是央行的利率政策。
“從今年下半年開始，延續(xù)4年之久的房?jī)r(jià)快速上漲局面將可能得到扭轉(zhuǎn)�！北本⿴煼洞髮W(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，無論從房?jī)r(jià)走勢(shì)、開發(fā)商盈利狀況，還是從競(jìng)爭(zhēng)激烈程度來說，現(xiàn)在都到了房地產(chǎn)業(yè)的重大拐點(diǎn)。
研究表明，2002年之后，房地產(chǎn)銷售速度就已趕不上投資的增長(zhǎng)速度了。這說明大量資金進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，而房地產(chǎn)銷售勢(shì)頭沒有同步跟上，行業(yè)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折信號(hào)。“種種跡象表明，從今年年底開始，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代可能結(jié)束，這是一個(gè)重大的轉(zhuǎn)折。”鐘偉說。(李忠峰）
