中新網(wǎng)6月5日電 據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，6月1日，在“國(guó)六條”出臺(tái)兩周后，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)開(kāi)始實(shí)施�！兑庖�(jiàn)》規(guī)定了十五項(xiàng)調(diào)控措施，其重點(diǎn)之一就是信貸政策的調(diào)整。然而，新的信貸政策能否實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響又將如何？
調(diào)控效果有待市場(chǎng)考驗(yàn)
《意見(jiàn)》規(guī)定，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)林峰表示：“假如房貸首付比例提高到前段時(shí)間傳言的四到五成，可能會(huì)使普通購(gòu)房者望而卻步，對(duì)房地產(chǎn)商產(chǎn)生很大的打擊。但目前只是將首付款提高至三成，對(duì)房屋銷售影響不是很大，消費(fèi)者應(yīng)該能夠接受，對(duì)買方和開(kāi)發(fā)商的影響都不是太大。現(xiàn)在信貸方面的總體政策措施并不嚴(yán)厲。”
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，這種區(qū)別性信貸政策十分溫和，能夠起到一定作用但不會(huì)明顯，“首付三成是國(guó)際市場(chǎng)上的慣例而已”。
5月31日，中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，商業(yè)銀行的住房信貸必須堅(jiān)持以“自住房為主”的原則。對(duì)此，林峰質(zhì)疑道：“自住房怎么核定？如果購(gòu)房者買了第二套、第三套，誰(shuí)去核定其是自住還是投資，是銀行還是其他部門？怎么去審查？這是具體操作中難辦的地方�！币讘椚菀舱J(rèn)為，消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資格審查是難題。
據(jù)了解，商業(yè)銀行在鑒定借款人所購(gòu)房屋是否是自住房時(shí)，一是靠借款人自己的填報(bào)，二是利用央行“個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)”獲取借款人貸款信息。
《意見(jiàn)》還規(guī)定，對(duì)于閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。
林峰認(rèn)為，此規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)商可能會(huì)產(chǎn)生一點(diǎn)壓力，但這個(gè)“35%”的規(guī)定有點(diǎn)籠統(tǒng)。“具體是指開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某一樓盤的資金還是開(kāi)發(fā)所有項(xiàng)目的資金必須達(dá)到35%？如果從征地、拆遷、建筑施工整體來(lái)看，所有項(xiàng)目資金要達(dá)到35%，對(duì)小的、實(shí)力較單薄的開(kāi)發(fā)商會(huì)有很大壓力�！绷址逭f(shuō)。
易憲容則認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資本金比例要能達(dá)到35%，其資質(zhì)會(huì)改善很多，但這一條款具體如何監(jiān)督是個(gè)問(wèn)題。此外，國(guó)內(nèi)目前實(shí)行的是住房預(yù)售制度，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逃避銀行監(jiān)管創(chuàng)造了條件。
《意見(jiàn)》規(guī)定，對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。對(duì)此，林峰說(shuō)：“商業(yè)銀行本身就有貸款沖動(dòng)，誰(shuí)去監(jiān)督？從6月1日起，銀行能否遵行這條規(guī)定？由誰(shuí)去審查？這一條款如沒(méi)有監(jiān)督，很容易馬馬虎虎地走過(guò)場(chǎng)，所以應(yīng)該有些具體監(jiān)督措施�！币讘椚輨t認(rèn)為，銀行在操作這條規(guī)定時(shí)肯定是有困難。
“九部委新措施再度調(diào)控會(huì)給商業(yè)銀行強(qiáng)烈的貸款沖動(dòng)降降溫，有利于銀行規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)銀行理性發(fā)展有好處�！敝袊�(guó)民生銀行法律與合規(guī)事務(wù)部總經(jīng)理劉朝陽(yáng)對(duì)記者說(shuō)，“我們正在考慮綜合措施，但不可能搞一刀切，民生銀行注重區(qū)域性，要根據(jù)各地區(qū)的具體情況，采取松緊適度的信貸政策。不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不同，對(duì)于熱點(diǎn)地區(qū)和潛在風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，我們會(huì)考慮采取綜合措施，比如貸款成數(shù)控制可能比央行要求更嚴(yán)。”
工商銀行和華夏銀行的信貸部人員同時(shí)表達(dá)了對(duì)房貸業(yè)務(wù)放慢的擔(dān)憂。他們認(rèn)為，調(diào)控政策的出臺(tái)，可能會(huì)抑制房產(chǎn)交易量增長(zhǎng)，為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放將更趨謹(jǐn)慎，銀行住房按揭貸款業(yè)務(wù)增長(zhǎng)有放緩趨勢(shì)。
房?jī)r(jià)恐難應(yīng)聲回落
2006年一季度，全國(guó)房?jī)r(jià)大面積快速上漲。因而新措施能否抑制住飆升的房?jī)r(jià)，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
林峰說(shuō)：“總體來(lái)講，新措施肯定會(huì)有一定作用，但調(diào)控總是‘雙刃劍’，政府也擔(dān)心調(diào)控作用大的話，對(duì)開(kāi)放商等傷害較大。但調(diào)控力度小，起到的作用也相對(duì)較弱。國(guó)家考慮政策時(shí)，會(huì)綜合考慮多方面因素。整體來(lái)看，此次調(diào)控措施是比較溫柔的，有針對(duì)性的緊縮調(diào)控措施，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)‘軟著陸’，但房?jī)r(jià)不會(huì)馬上回落�！�
易憲容告訴記者，短期來(lái)看，新的信貸政策對(duì)目前市場(chǎng)價(jià)格影響不會(huì)太大，新政策對(duì)房?jī)r(jià)起作用只能是幾年后的事。
劉朝陽(yáng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)即使出現(xiàn)下跌也只會(huì)是短期波動(dòng)。長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)還是會(huì)上行，因?yàn)橥恋禺吘故窍∪辟Y源。
北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松和華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)也持類似觀點(diǎn)。金育松說(shuō)，大多數(shù)購(gòu)房人有看漲不看跌的心理。他預(yù)測(cè)，北京作為房?jī)r(jià)上漲較快的城市之一，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)隨慣性上漲。任志強(qiáng)則表示，開(kāi)發(fā)商的行為要服從于政府的指導(dǎo)與審批，但無(wú)論怎么調(diào)控，最終房?jī)r(jià)還是聽(tīng)市場(chǎng)的，而市場(chǎng)目前供需矛盾仍然突出。
林峰認(rèn)為，此番調(diào)控中厲害的一招是落實(shí)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的“雙70%”，即90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上，居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位、中小套型。這意味著近年存在的以大戶型為主的供應(yīng)格局將被扳正。但林峰同時(shí)提出疑問(wèn)，如何才能達(dá)到“雙70%”？“細(xì)則中沒(méi)有規(guī)定規(guī)劃部門、施工部門如何控制按圖施工，以防止施工過(guò)程中加大面積或者修改設(shè)計(jì)。最大的難題是目前怎樣穩(wěn)定90平方米以下住房的房?jī)r(jià)，由誰(shuí)去控制？小戶型高價(jià)格誰(shuí)去管？如果‘小戶型’價(jià)位過(guò)高，即便是占到‘70%’，百姓依然承受不起，如何防止由炒豪宅變成炒小戶型？?jī)r(jià)格問(wèn)題怎么辦？恐怕還是各級(jí)政府面臨的難題�！保ㄚw紅梅）
