中新網(wǎng)6月7日電 據(jù)《市場報(bào)》報(bào)道，正當(dāng)人們對新“國六條”的實(shí)施拭目以待時(shí)，北京市建委房屋交易處宣布，6月1日起，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)將對期房和現(xiàn)房可售項(xiàng)目、樓盤及房源等信息進(jìn)行“項(xiàng)目公示”。這一信息令人欣喜，表明政府正以積極的態(tài)度抵制開發(fā)商囤積房源、惜售、提供虛假銷售進(jìn)度信息等行為。但記者調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，京城很多樓盤仍不同程度地存在著向消費(fèi)者提供虛假銷售進(jìn)程和捂盤惜售的現(xiàn)象。
開盤即收盤
“向來看房的消費(fèi)者聲稱‘房源不多，欲購從速’是房地產(chǎn)銷售屢試不爽的辦法，這能夠加重消費(fèi)者的恐慌心理，促其盡快做出買房的決定。”屢次獲得銷售冠軍的售樓員薛小姐這樣告訴記者。
到多處樓盤咨詢過的李先生告訴記者，看房以來最大的感觸就是“房子賣得太快”。他說：“很多樓盤剛聽說開盤了，趕過去一看就沒剩幾套了。覺得自己老是慢半拍，好房子已經(jīng)被人挑走了�！蹦壳罢阡N售的宣武區(qū)馬連道附近的某小區(qū)的銷售人員介紹，該樓盤現(xiàn)在可供銷售的房子只有5號樓：其中一居已經(jīng)售完，三居還有一部分，兩居僅剩下兩套，如果不買就沒有了。但記者當(dāng)天卻在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，該小區(qū)在售的房屋信息為4號樓還有251套可售，5號樓還有242套可售。即便存在少量沒有及時(shí)更新的信息，情況也與售樓小姐的介紹相去甚遠(yuǎn)。
隨后，記者又以購房者的身份到一些樓盤咨詢，發(fā)現(xiàn)目前樓市的銷售情況呈兩極對立現(xiàn)象：那些剛剛開盤的樓盤，都表示售出了70%以上的房屋，作出“清倉”、“收盤”之勢；而那些去年甚至前年就已開售，早就聲稱尾盤收市的老盤，倒不時(shí)推出一些“經(jīng)典戶型”、“珍藏現(xiàn)房”銷售。東五環(huán)附近的某樓盤開盤已經(jīng)將近3年，2004年底，記者的朋友張小姐曾到該樓盤咨詢，得知只剩幾套房了。張小姐回憶說，當(dāng)時(shí)售樓員帶她參觀的幾套房都是邊角位置的，有的臥室不是正方形，有的房屋戶型不好布置。但去年下旬，該樓盤突然在報(bào)紙上大做廣告，主推其限量珍藏戶型，價(jià)格卻已經(jīng)比之前上漲了20%。薛小姐表示，這種“開盤即收盤”的情況在北京樓市并不少見，這種做法既增加了買房者的緊迫感，又保證了后期好房子的售價(jià)，可謂說是兩全其美。
此次，“國六條”的出臺雖然直指囤房、惜售現(xiàn)象，但專家認(rèn)為此舉“過于溫和、難以執(zhí)行”。中國社科院金融研究室博士尹中立表示，這些條款性的措施，要在操作層面上下大力氣，地方政府或相關(guān)部門如果不出臺相關(guān)政策，對樓市的調(diào)控就是一句空話。
銷控表的玄機(jī)
按照建委下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)本市房地產(chǎn)交易市場動(dòng)態(tài)監(jiān)管的通知》：6月1日起發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)有發(fā)布與北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示信息不同的銷售進(jìn)度，預(yù)售商品房時(shí)不實(shí)行網(wǎng)上認(rèn)購、網(wǎng)上簽約，惡意哄抬房價(jià)和誘騙消費(fèi)者爭購等52種違規(guī)行為，都將對其進(jìn)行處罰。然而，各樓盤雖然不得不在網(wǎng)上公布信息，但在接待客戶時(shí)卻往往會出示一份內(nèi)部銷控表，這個(gè)表格上的房屋信息才是買房者真正能夠見到的。
聯(lián)合中介制作虛假訂單是很多樓盤的慣用伎倆，有的開發(fā)商甚至直接將較好的房源直接轉(zhuǎn)到中介手中，然后由中介伺機(jī)銷售。在通州某售樓處，記者看到墻上的一張銷售進(jìn)度表，上面80%的房子都貼上了紅色的五星標(biāo)志。售樓先生小孫告訴記者，貼上紅標(biāo)的房子表示已經(jīng)訂出去了，可以帶記者看的只有那些空白格子里的房子。同時(shí)，在一些比較暢銷的樓盤開盤不久，邊上就會有多家二手房中介進(jìn)駐。這邊樓盤剛剛開售，那邊在二手房中介上很快就能看到該樓盤房屋轉(zhuǎn)讓的信息。一位房屋中介的工作人員甚至直言不諱地對記者說：“雖然現(xiàn)在房屋信息公開了，但相當(dāng)一部分空置房都被各種大大小小的中介控制著，從一定程度上說，房價(jià)就是被中介炒起來的�！�
南二環(huán)外的某樓盤在京城小有名氣，今年2月楊小姐曾撥通那里的銷售熱線，在售樓小姐的熱情介紹下獲悉，目前樓盤基本售完，只剩下十幾套房，欲買從速。楊小姐在了解了房屋具體信息后表示放棄，并在售樓人員的要求下，留下了聯(lián)系方式。當(dāng)天下午，銷售人員便主動(dòng)聯(lián)系了楊小姐，“你運(yùn)氣真好，正好有人退房，而且層次、朝向、房型都符合楊小姐的要求�！变N售人員還強(qiáng)調(diào)：“好幾個(gè)人想要呢，您想要就抓緊時(shí)間過來訂吧。”楊小姐告訴記者，當(dāng)時(shí)去售樓處看到的銷控表上的確滿眼飄紅、基本售完了。但是后來在北京房產(chǎn)交易網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)的銷售狀況遠(yuǎn)非介紹得那么好，很多房間仍是綠色即可售狀態(tài)。
分析人士表示，實(shí)際上，利用銷控表來做文章，已經(jīng)是開發(fā)商在銷售中公開的“秘密”，然而由于大部分消費(fèi)者屬于首次置業(yè)，在市場急速拉高的心理壓力下，唯恐失去機(jī)會的跟進(jìn)心態(tài)讓開發(fā)商屢屢“得逞”。
預(yù)售是法寶
4月最后一個(gè)工作日，北京市建委在房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)全面公示了預(yù)售商品房和現(xiàn)售商品房的現(xiàn)狀：截止到2006年4月30日，北京可售的期房項(xiàng)目計(jì)1512個(gè)，其中未售住宅109106套、面積1541.39萬平方米；已取得房屋所有權(quán)證的正進(jìn)行現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目855個(gè)，未簽約住宅17815套、面積289.14萬平方米。一面是住房空置面積的增大，另一面是房價(jià)的飛漲，商品房囤積居奇被市場認(rèn)為是制造供求緊張、房價(jià)上漲過快的一個(gè)重要因素。
那些在售或是剛剛開盤的樓盤，為何總給人一種賣得異常火爆的景象？一位業(yè)內(nèi)人士一語道破天機(jī)，這是開發(fā)商的促銷手法，他們往往通過交誠意金的方式來聚攏客戶，將大部分位置較好、戶型較好的房子囤積起來，而僅拿出一部分不太好賣的房子。
一位長期擔(dān)任房地產(chǎn)銷售主管的劉先生告訴記者，惜售是一種正常的營銷手段：“銷控就是要對銷售進(jìn)度進(jìn)行控制，根據(jù)市場變化改變房源投放量和價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利益最大化。讓市場處于一定程度的饑餓狀態(tài)，才能使房價(jià)穩(wěn)步上升�！�
針對一些房地產(chǎn)商有房不售，故意操縱市場抬高房價(jià)的行為，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室王小廣研究員提出，房地產(chǎn)商有房不售應(yīng)界定為違法行為，這種行為涉嫌欺詐、操縱市場秩序。北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波也提出，對由于市場操縱、投機(jī)炒作等手段所引起的房地產(chǎn)價(jià)格虛高問題，可以采取刑罰的調(diào)整手段，采用類似處理操縱證券市場罪等刑罰手段對進(jìn)行房地產(chǎn)市場操縱、投機(jī)炒作等單位和個(gè)人進(jìn)行懲罰，從而凈化房地產(chǎn)市場。（董穎）
