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　　“限外”加碼

　　⊙特約記者 一凡

　　我國(guó)對(duì)外資“利用而不被利用”的態(tài)度越來(lái)越明顯。

　　今年以來(lái)，商務(wù)部及外管局等相關(guān)部門(mén)先后發(fā)布了多項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)“限外”政策，如3月的《2007年全國(guó)吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見(jiàn)》，明確提出“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)”；5月的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過(guò)審批并上報(bào)商務(wù)部備案；7月的《國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》，又對(duì)外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制；11月的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，則新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。

　　業(yè)界驚呼，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“限外”不斷加碼，行業(yè)受沖擊范圍將越來(lái)越大。

　　面對(duì)來(lái)勢(shì)洶洶的外資，我國(guó)連續(xù)兩年對(duì)外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)進(jìn)行限制，溫家寶總理還曾作解釋：“限制外資投資房地產(chǎn)是無(wú)奈之舉，畢竟好多人還買(mǎi)不起房�！�

　　國(guó)家商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院副研究員梅新育認(rèn)為，這充分體現(xiàn)了我國(guó)力圖提高利用外資水平的努力，追求的是“利用外資”而不是“被外資利用”。

　　從這些“限外令”來(lái)看，雖沒(méi)有明令禁止外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但外商投資中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已相當(dāng)困難，除審批時(shí)期延長(zhǎng)之外，境外資金結(jié)匯困難程度也大大增加。

　　去年以來(lái)，人民幣升值壓力不斷加大，國(guó)際熱錢(qián)大量涌入中國(guó)，大中城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，今年不斷修訂外商投資房地產(chǎn)業(yè)政策，可以看作是去年下半年以來(lái)“限外”政策的延續(xù)�！坝捎诓簧偻赓Y炒房行為在實(shí)際情況中很難識(shí)別，單純從項(xiàng)目上難以有效控制，所以這次管理部門(mén)直接從總量上進(jìn)行限制，而這從另一程度上也反映出政府對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心�！�

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　　樓市反腐

　　⊙本報(bào)記者 李和裕

　　在去年《上海證券報(bào)•地產(chǎn)投資》年終評(píng)選的樓市十大熱門(mén)詞中，“反腐”就已入圍，而今年再度入圍，令人心情沉重，但也帶來(lái)期待。

　　此輪樓市反腐風(fēng)暴來(lái)勢(shì)洶洶。在去年，北京首創(chuàng)置業(yè)老總協(xié)助調(diào)查、上海社保案發(fā)、各地與土地有關(guān)的政府官員腐敗案件頻頻曝光……至此，一向有著灰色交易高發(fā)地帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵。

　　今年京滬更是成為漩渦中心。如本報(bào)率先披露的上海房地局原副局長(zhǎng)殷國(guó)元因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)問(wèn)題被隔離調(diào)查，另外一些上海土地管理系統(tǒng)的人士也接受了有關(guān)調(diào)查等；又如北京市海淀區(qū)區(qū)長(zhǎng)周良洛涉嫌違規(guī)批地被中紀(jì)委調(diào)查等。

　　國(guó)土部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，違法用地屢禁不止，乃是地方政府主導(dǎo)的結(jié)果。地方政府尤其是市、縣政府為招商引資、出政績(jī)，背后支持、默許土地違法的現(xiàn)象大量存在。此外，村組集體非法出租土地、變相買(mǎi)賣(mài)土地現(xiàn)象增多，也是土地違法案大幅上升的重要原因。

　　業(yè)內(nèi)人士則指出，除了體制、能力等硬件問(wèn)題外，官商勾結(jié)的腐敗土壤是產(chǎn)生土地問(wèn)題的重要內(nèi)因�！啊�官商配合’的做法在一些地方樓市屢見(jiàn)不鮮，也是造成目前土地問(wèn)題積重難返的重要原因�！笔袌�(chǎng)人士稱。

　　而在一季度嚴(yán)打違規(guī)官員后不久，國(guó)土部等八部委便宣布從4月起開(kāi)展一場(chǎng)大規(guī)模的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，打擊重點(diǎn)明確指向“房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易行為”。

　　“目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵仍集中在政府反腐決心，腐敗本質(zhì)是房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的根源�！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平一直持這一觀點(diǎn)。上海�？ń�(jīng)濟(jì)研究所的專家也表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新敏感期，未來(lái)政府將采取"打點(diǎn)緩面"的方式緩和各種矛盾和陣痛，如針對(duì)市場(chǎng)秩序各環(huán)節(jié)點(diǎn)出臺(tái)具體措施，以緩解房?jī)r(jià)難控的緊張局勢(shì)，打擊樓市“潛規(guī)則”、將整治反腐進(jìn)行到底等皆在此列。

　　中央政府大力的、深入的反腐舉措是大快人心的。一些房地產(chǎn)專家稱，反腐已經(jīng)在房?jī)r(jià)、結(jié)構(gòu)和土地調(diào)控后，成為引領(lǐng)此輪房地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。

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　　有價(jià)無(wú)市

　　⊙本報(bào)記者 于兵兵

　　步入年關(guān)，中國(guó)樓市真正面臨多事之秋：廣州、深圳等華南城市紛紛傳出樓盤(pán)降價(jià)消息；中介商卷款外逃，門(mén)店數(shù)量收縮；一些一線城市有價(jià)無(wú)市，成交量大幅萎縮。

　　針對(duì)此局面，“地產(chǎn)教父”萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石近日表態(tài)稱，樓市區(qū)域性調(diào)整期已經(jīng)到來(lái)。這一論斷終于引發(fā)市場(chǎng)嘩然，有關(guān)房?jī)r(jià)股價(jià)可能全面調(diào)整的預(yù)言在市場(chǎng)傳開(kāi)。

　　但是，該表態(tài)并未得到多數(shù)房產(chǎn)商的認(rèn)可。有內(nèi)部人士坦言，明年國(guó)家對(duì)樓市的宏觀調(diào)控可能針對(duì)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作出調(diào)控動(dòng)作，地產(chǎn)商適時(shí)表態(tài)是在向政府傳遞“好孩子”的忠心，以圖平緩可能到來(lái)的調(diào)控壓力。

　　亦真亦假的樓市消息迷惑了市場(chǎng)判斷，令購(gòu)房人看不清方向。如果大佬們的判斷并不代表真實(shí)的市場(chǎng)趨勢(shì)，那么“二套以上購(gòu)房須上調(diào)貸款利率和首付標(biāo)準(zhǔn)”的房貸新政又到底對(duì)樓市有何影響？明年房?jī)r(jià)會(huì)走向何方呢？

　　8月開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控組合拳頻繁發(fā)力，其中房貸新政被看作最有力的調(diào)控工具之一。根據(jù)新政，已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%或未取得相關(guān)證件的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款，對(duì)囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款；嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理，不得向房企發(fā)放專門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款。

　　此后，央行再發(fā)補(bǔ)充通知，將二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確為以家庭為單位。從銀行、二手房中介商的反饋來(lái)看，這一新政直接影響了9月以來(lái)的商品房銷售速度。

　　廣州市國(guó)土房管局最新披露的11月樓市成交數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)猛降千元，降幅近10%；同時(shí)，成交量大幅萎縮，同比下降了41.1%。而有中介機(jī)構(gòu)錄得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，深圳10月份新房均價(jià)較9月下跌約一成。

　　交通銀行上海分行人士則介紹，新政出臺(tái)后銀行個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)量縮水30%以上。有的銀行甚至已經(jīng)停止提供個(gè)人購(gòu)房貸款。

　　“目前政策最大的影響是消費(fèi)者對(duì)后市的預(yù)期，并導(dǎo)致消費(fèi)能力釋放的速度放緩�！鄙虾Ｒ拙友芯吭荷虾�區(qū)副總經(jīng)理于丹丹表示。而不少專家認(rèn)為，放緩不等于停止，明年的剛性需求仍然存在，房?jī)r(jià)走勢(shì)仍將是上升曲線。

　　看來(lái)，所謂的樓市調(diào)整遠(yuǎn)非市場(chǎng)預(yù)期般快速。而地產(chǎn)大鱷們從未停止的拿地腳步也從另一個(gè)方面證實(shí)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際預(yù)期從未轉(zhuǎn)冷。易居研究院得出的結(jié)論是，2008年樓市基本面將與2007年相仿，現(xiàn)有調(diào)控政策的落地執(zhí)行是明年樓市主基調(diào)，但因?yàn)橹芷谛杂绊�，樓市調(diào)控效果真正顯現(xiàn)還有待時(shí)日。

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