易憲容談住房高空置率:必須采取措施擠出市場(chǎng)泡沫

　　●國(guó)內(nèi)住房高空置率令人吃驚

　　●表明市場(chǎng)投資性購(gòu)房數(shù)量大

　　●必須采取措施擠出市場(chǎng)泡沫

　　●防止投機(jī)炒作拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)

　　據(jù)國(guó)家電網(wǎng)公司的調(diào)查顯示，中國(guó)660多個(gè)城市現(xiàn)有連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房6540萬套，足夠2億人居住。而這僅是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)交易了的居民持有的住房數(shù)據(jù)。如果加上房地產(chǎn)商已經(jīng)蓋好沒有交易出去的住房，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房的空置率之高更是驚人。

　　盡管有人對(duì)國(guó)家電網(wǎng)公司的調(diào)查數(shù)據(jù)表示懷疑，大量購(gòu)買者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)囤積住房任其空置、待房?jī)r(jià)上漲賺取價(jià)差，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。從這個(gè)意義上說，當(dāng)前國(guó)內(nèi)大中城市住房空置率并非僅是突破10%的國(guó)際警戒線的問題，也不是住房空置率過高影響住房資源的配置及影響其他居民住房福利條件改善的問題，大量的人參與房地產(chǎn)投機(jī)炒作，它不僅導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)資源錯(cuò)配、價(jià)格扭曲、財(cái)富浪費(fèi)，而且也改變了國(guó)人的基本價(jià)值觀及行為方式，讓國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)無法調(diào)整及最終導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)的不穩(wěn)定。

　　可以說，當(dāng)前國(guó)內(nèi)居民購(gòu)買住房用于投資的嚴(yán)重程度，不僅表現(xiàn)為全國(guó)有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，而且表現(xiàn)為最近的住房銷售全面停止后其價(jià)格則仍然處于高位，表現(xiàn)為2009年個(gè)人從銀行借得的錢是2008年的4倍多和今年第一季度個(gè)人貸款達(dá)到9202億元。這些現(xiàn)象說明，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)住房投資性十分普遍，其重要原因是政府優(yōu)惠的信貸政策通過過高的金融杠桿影響了市場(chǎng)的需求，從而使得國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)都表現(xiàn)為嚴(yán)重的泡沫性。正如政府控制房?jī)r(jià)過快上漲政策所指出的，如果這種過高的房?jī)r(jià)泡沫不擠出，它不僅是影響居民的民生問題，而且會(huì)影響國(guó)家金融安全及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的問題。

　　現(xiàn)在的問題是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性，完全顛覆了中國(guó)傳統(tǒng)的投資理財(cái)觀念和價(jià)格形成體系。如，住房的投資價(jià)值代替了居住功能，住房成為投資的工具，一些人形成“購(gòu)買住房一定會(huì)賺錢”、“誰擁有住房就擁有財(cái)富”的價(jià)值取向，以致讓不少消費(fèi)者對(duì)住房趨之若鶩。這種偏激的投資傾向，也成了這次政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的最大障礙。因?yàn)�，去年�?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在優(yōu)惠信貸政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格快速飚升，擠出了相當(dāng)一部分以消費(fèi)需求為主的購(gòu)買者，進(jìn)一步導(dǎo)致了市場(chǎng)價(jià)格的失真。政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策就是要全面遏制這種過度的房地產(chǎn)炒作與投機(jī)。在這種情況下，這些房地產(chǎn)投機(jī)炒作者一定會(huì)尋求各種理由來保護(hù)其利益。比如他們會(huì)說，房?jī)r(jià)下跌對(duì)GDP有負(fù)面影響，房?jī)r(jià)下跌對(duì)地方政府財(cái)政有負(fù)面影響，房?jī)r(jià)下跌對(duì)個(gè)人財(cái)富增長(zhǎng)有負(fù)面影響等等；他們也會(huì)說，因?yàn)橥ㄘ浥蛎�，因�(yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因?yàn)槿嗣駧派�值等等，房�(jī)r(jià)不會(huì)下跌，希望以此來影響人們的心理預(yù)期，影響市場(chǎng)價(jià)格走向。

　　總之，前一段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投機(jī)炒作氛圍在不少人心中形成一個(gè)特有概念，即凡是投資性購(gòu)買住房都能賺錢(特別是利用銀行金融杠桿)。按照這一邏輯，那么，房?jī)r(jià)只能上漲而不能下跌。而且，依他們的心理，這種房?jī)r(jià)上漲越快越好。如果這種觀念成氣候，市場(chǎng)熱度再上升，一定會(huì)有更多人涌進(jìn)投資性住房市場(chǎng)跟風(fēng)購(gòu)買，那么，房地產(chǎn)價(jià)格快速飚升及房地產(chǎn)泡沫吹大也就是必然的事了，中國(guó)金融及經(jīng)濟(jì)面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)增大。這個(gè)完全與中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及住房的基本功能相悖的住房投機(jī)炒作市場(chǎng)，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響肯定是需要嚴(yán)加防范的，因?yàn)椋�吹大的房地產(chǎn)泡沫一定會(huì)破滅，任何房地產(chǎn)泡沫破滅一定會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而任何金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)也一定會(huì)給整個(gè)社會(huì)及人民帶來嚴(yán)重創(chuàng)傷(最近的美國(guó)金融危機(jī)及歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)正是如此)。

　　(作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容)