2天售罄854套房源 萬科長陽地王“踏空”真相

　　無可爭議的事實(shí)是，去年的地王，今年甩貨賤賣了。所以廉價甩賣，才是萬科長陽半島首期854套房源2天內(nèi)被搶光的秘密。萬科這一次“賤賣”可以看作是此前公園五號商業(yè)地產(chǎn)賤賣的延續(xù)。當(dāng)然，任何時候低價賤賣都是情非得已。外界看到的慶功宴也許是表象，地王“踏空”才是真相

　　854套房源，2天售罄！是逆市熱銷還是忍痛甩貨？在火爆的銷售現(xiàn)場，誰又能察覺北京萬科董事長毛大慶的痛苦？

　　昔日地王今日賤賣

　　7月24日，萬科長陽半島開盤。854套房源，近7000組意向購房者，2天內(nèi)搶購一空。在成交量一片低迷的北京房地產(chǎn)市場，萬科讓所有人感覺到樓市酷暑的炙熱，不過，除了萬科的高層自己。

　　2009年9月，剛從凱德置地跳槽萬科的毛大慶親自率隊(duì)參與競拍房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地項(xiàng)目。在經(jīng)過長達(dá)164輪的激烈競價后，國資背景的開發(fā)企業(yè)中建、北京城建和中國遠(yuǎn)洋退出，萬科以22億元的高價最終勝出，成為當(dāng)時的房山地王。該項(xiàng)目總投資61.13億元，總建筑面積達(dá)100萬平方米，成為萬科進(jìn)入北京23年來開發(fā)的最大項(xiàng)目。

　　當(dāng)時，該塊土地的樓面地價已經(jīng)接近6500元/平方米。業(yè)界保守預(yù)估，中糧萬科在此項(xiàng)目上的定價，將在15000至17000元/平方米。如果沒有遭遇地產(chǎn)宏觀調(diào)控，長陽半島項(xiàng)目將為萬科帶來豐厚的收入和利潤。

　　但是，宏觀調(diào)控打亂了萬科的計(jì)劃。長陽半島正式開盤時，整個項(xiàng)目均價13400元/平方米，其中板樓15000元/平方米左右，塔樓中部分靠近地鐵的房源售價甚至不足11000元/平方米。首期開盤的854套房源中，主力戶型是85平方米左右的兩居和90平方米左右的三居。按照這一開盤均價，作為商品房的長陽半島與相鄰的6號地限價房項(xiàng)目12500元/平方米的平均售價相比，高出僅僅900元/平方米。而萬科長陽半島賣的是精裝修，“鄰居”限價房只是毛坯房。

　　現(xiàn)金流或已吃緊

　　綜合萬科公布的數(shù)據(jù)顯示，萬科2010年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額367.7億元，成為上半年惟一一家銷售超過300億元的企業(yè)。

　　但是根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，同樣是2010年上半年，萬科共取得39個項(xiàng)目，以251.44億元的拿地總價和1040.28萬平方米總規(guī)劃面積占據(jù)著總價以及總面積兩榜榜首。

　　251.44億元買地錢，加之在全國幾十個在建工程所需源源不斷投入的資金，讓萬科的現(xiàn)金流空前緊張。即便半年367.7億元這樣驕人的業(yè)績，也讓萬科不得不采取低價策略，犧牲掉唾手可得的利潤，加快現(xiàn)金的回收。

　　申銀萬國近日發(fā)布的一份研究報告顯示，僅在6月份，萬科在全國所有項(xiàng)目平均降價幅度達(dá)到14.3%，其中前期價格較高的項(xiàng)目降價幅度更大，上海地區(qū)降價幅度達(dá)到20%，深圳達(dá)到15%。要知道，萬科的靈魂人物王石多次公開宣揚(yáng)，“毛利潤超過25%的項(xiàng)目萬科不會去做”。如按照17000元/平方米的預(yù)期價格計(jì)算，萬科長陽半島項(xiàng)目的降價幅度為21%。如果王石所言最高25%毛利屬實(shí)，則萬科長陽半島項(xiàng)目毛利不到5%，已經(jīng)是虧本甩賣了！

　　萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，萬科這一期房源售罄后的認(rèn)購金額超過10億元。如果不是遭遇宏觀調(diào)控，長陽半島不賤賣，僅首期就最少可以多賣2.5億元。