葉檀：房貸調控不能迷戀行政力量

　　在本輪調控中，只看到銀監(jiān)會忙前忙后，出臺各種通知、文件，但央行貨幣政策調整卻顯得四平八穩(wěn)。

　　按照常理，抑制房價要調利率、提高存款準備金率。央行確實調了存款準備金率，5月2日，央行宣布上調商業(yè)銀行的存款準備金率0.5個百分點，離歷史最高點17.5%僅一步之遙。但此后，無論房價高也罷、低也罷，央行沒出手。農產品價格上漲，通脹預期增加，對于加息的呼吁，央行同樣動作不大。

　　確實難處理。加息，怕傷了實體經濟，導致房地產硬著陸；不加息，游資層出不窮，在農產品、房地產、大宗商品上折騰出一個又一個泡沫。

　　這是典型的滯脹癥狀，是最考驗貨幣決策者勇氣的時候。很少有人敢冒天下之大不韙，在泡沫破滅之前就刺破泡沫。美國人也不行。上世紀70年代美國出現滯脹，在嘗試了凍結物價等種種手段之后，最后祭出連續(xù)加息的法寶。前美聯儲主席保羅·沃爾克因此成為金融史上的傳奇人物，他將利率從10.5%一路調升到20%的歷史高位，才讓美國走出痛苦而漫長的滯脹期。即便如此，爭議依然不斷，有人至今認為，即使不加息，美國生產率的提高在當時剛好讓美國完成一輪經濟周期。

　　中國與美國不同，央行不加息，轉由央行與銀監(jiān)會出手，多數時候由銀監(jiān)會出面，進行行政調控。

　　目前對于土地儲備貸款，銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行根據政府信用和財政狀況，重新核定授信額度；商業(yè)銀行還需確保貸款不被挪作他用，確保土地拍賣或協(xié)議轉讓收入優(yōu)先償還貸款。加上“三個辦法一個指引”，使土地衍生的金融杠桿被降到最低。

　　對房產開發(fā)貸款，銀監(jiān)會要求銀行加強對開發(fā)商資本充足率和自有資金的審查標準，把握貸款的額度限制。

　　就在各方推測刺激政策重新開閘時，7月20日下午，銀監(jiān)會通報了當下三大信貸風險敞口，指出在房價下降30%、利率上升108個基點的前提下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點。迄今為止，銀監(jiān)會的檢查從未停止，各家銀行對房地產相關的三類貸款摸底告一段落，從下半年開始，銀監(jiān)會將對房地產貸款組織例行的現場檢查。

　　房地產其他融資渠道未能逃脫監(jiān)管。7月初，銀監(jiān)會向各信托公司發(fā)出了房地產投資壓力測試的通知。

　　行政調控壓力之下，房地產金融杠桿急劇下降。房貸杠桿從去年的10倍快速的下降到5倍以下，開發(fā)商的流動性和購買行為大幅度的下降。

　　在貨幣政策無法獨立的情況下，行政調控收到奇效，銀監(jiān)會因此越來越走到前臺。在特殊情況下實行特殊之舉，行政調控是金融機構市場化程度不足時的補漏之舉，但如果因此迷戀行政調控，那么，貨幣政策的獨立性必然受到影響。

　　□葉檀(上海 財經評論人)