南京樓市突回暖 調(diào)控新政真成“百日維新”？

　　江寧東山的天鵝湖花園7月27日推出96套房源，兩天內(nèi)基本消化完畢；位于城東麒麟街道的東郊小鎮(zhèn)186套精裝修小戶型住宅31日開盤當(dāng)天認購136套，同天開盤的丹佛小鎮(zhèn)也在1個半小時內(nèi)售出了近30套。新政以來持續(xù)冷清了三個多月的南京樓市，近日初顯回暖跡象，不僅新盤銷售業(yè)績不錯，一些一兩月沒有成交的老盤也開始有了認購。市場究竟是短暫的回溫還是步入上升的拐點？樓市調(diào)控新政真要成“百日維新”？

　　樓市探訪

　　成交量出現(xiàn)回暖跡象

　　自4月中旬“國十條”發(fā)布之后，南京樓市便迅速跌到了冰點，而在持續(xù)觀望了三個多月后，市場顯現(xiàn)了一些松動跡象。

　　一新盤一天消化7成多

　　部分老盤“零的突破”

　　數(shù)據(jù)顯示7月下旬“翹尾”

　　雖然南京7月商品住宅僅成交了1512套，降至今年來最低，但下旬市場卻呈現(xiàn)翹尾之勢。

　　據(jù)南京365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計，截止到7月31日零時，南京樓市7月共認購了2725套、成交1512套。與6月份的認購2371套、成交1964套相比，7月南京樓市成交量再跌近3成，日均賣房不足50套，而認購數(shù)卻有了較明顯的上升。

　　此外，7月下旬的銷售也明顯好于上中旬。與中旬594套的認購量相比，南京樓市下旬的認購量達到1383套。5月23、24、25、27、28、31日的單日認購量均突破了100套，其中24日和31日這兩個周日的認購量還分別達到了225套和275套。

　　8月開局的形勢也不錯，截止到昨天下午18時，當(dāng)天住宅認購也達到了116套，加推房源的保利香檳國際也延續(xù)了上一次開盤的熱銷狀態(tài)，繼續(xù)成為消費者熱捧的焦點。

　　原因分析

　　剛需+降價=成交量回升

　　位于江寧大學(xué)城板塊的宜家國際公寓營銷負責(zé)人程鵬不無感慨地說，價格永遠是買房人最關(guān)注的環(huán)節(jié)，只要價位合適，即便是再嚴厲的調(diào)控措施，也不怕沒人來買。

　　原因之一：開發(fā)商“扛”不住了

　　隨著調(diào)控的日益深入，近來“扛”不住的樓盤越來越多，新盤老盤都作了價格讓步。

　　新政前，宜家國際公寓的定價預(yù)期是在萬元以上，新政之后，開發(fā)商決定將價位放低至每平方米8500元到8800元，均價定在8600元的水平上。半月后，文鼎雅苑首次亮相，房價則進一步拉低到8200元，同樣換來不錯的銷量。而上周開盤的天鵝湖花園作為成熟板塊東山的新盤，均價放在8800元每平方米，比附近一家老盤低了七八百元。

　　除了新盤明折、降低預(yù)期之外，不少老盤則采用了暗扣、一對一談價等方式，降低了實際成交價。江北一家大盤的營銷人士告訴記者，以他們樓盤為例，目前對外報價是7500元左右，暗地里會根據(jù)戶型、位置等，再讓三四百元，有的房源7000元就搞定，與二手價基本持平。

　　還有的樓盤搞起了單位團購，進一步降低了售價。據(jù)了解，河西某樓盤售樓處標(biāo)價為1.6萬元左右，而最近又給單位團購客戶開出了1.3萬余元的均價。

　　原因之二：“剛需客”憋不住了

　　在江寧宜家國際公寓的開盤當(dāng)天，記者在現(xiàn)場就看到大量年輕人在選房，其中多數(shù)都是首次置業(yè)。剛畢業(yè)一年的小陳說，“現(xiàn)在工資并不高，一個人租不起，兩三人合租也不太方便，所以才考慮在江寧買房。”

　　小陳說，買房之前自己也掙扎了很久，新政出臺后，他就一直在等，看看房價究竟會降多少。

　　江北金泉泰來苑的營銷負責(zé)人包先生表示，現(xiàn)在剛需客的購房意愿相當(dāng)強烈，從新政后就一直盼房價下跌，就目前南京的房價水平來看，要比新政前下探了20%左右，江北降價的幅度更加明顯，隨著交通、生活配套設(shè)施的完善，一些憋不住的買房人紛紛選擇出手，這也造成了“淡季不淡”的樓市怪現(xiàn)象。

　　走勢預(yù)測 拐點未到 降價將成普遍策略

　　對于樓市近期的“回暖”現(xiàn)象，南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所的吳翔華教授認為這些成績都不是樓市反彈的征兆，真正能夠預(yù)示市場回暖的現(xiàn)象是二手房交易量的增多，商業(yè)房貸總量的增加和新房銷量的普遍快速上漲。而這三個現(xiàn)象目前還都不具備�！澳壳颁N售量的增加是低價盤增多和剛性需求爆發(fā)共同作用的結(jié)果，整體上市場還是處于觀望情緒較重的時期，”吳教授指出。

　　一位資深房地產(chǎn)人士也認為“談拐點為時尚早”，當(dāng)前淡季不淡的狀況說到底還是在補四、五月份的“缺口”，當(dāng)時準(zhǔn)備下手卻由于新政的因素捂緊口袋的買房人，在等了一個季度之后，看看房價差不多可以出手了，紛紛出手，所以說這并非“回暖”的預(yù)兆，只是樓市正常的“補倉”。

　　記者也了解到，今年8月南京樓市新盤上市有限，只有22家樓盤新推房源，各樓盤價格更加可能出現(xiàn)參差不齊的現(xiàn)象。而開發(fā)商普遍將希望寄托在“金九銀十”這兩個月，樓盤很可能出現(xiàn)扎堆上市，預(yù)計降價策略也將會延續(xù)。

　　據(jù)多家房產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計，今年九、十月份的房源供應(yīng)量將出現(xiàn)井噴行情，據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計，下半年南京樓市共有119家樓盤計劃推出房源，總套數(shù)約3.4萬套，其中九、十兩個月上市的就占了六七成，到了開發(fā)商之間“拼刺刀”的時刻了。供應(yīng)放量，再加上下半年調(diào)控政策面不會有大的改變，上漲的空間將被堵死，指望市場好了去漲價是很不現(xiàn)實的，預(yù)計樓市的價格戰(zhàn)將會持續(xù)，以低價換銷售將成為開發(fā)企業(yè)普遍采取的銷售策略。屆時，有可能出現(xiàn)購需兩旺的“理想格局”�！　�實習(xí)生 朱夢瑤 本報記者 馬祚波 張遙 王燁