房價同比漲幅回落 房企資金壓力加大

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的“1-7月份全國房地產(chǎn)市場運行情況”顯示，“銷售量下降、房價漲幅回落”仍然是7月份房地產(chǎn)市場的主要特征。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國商品房銷售面積增幅比上半年回落5.7個百分點。7月份當月，全國商品房銷售面積同比下降15.4%；全國商品房銷售額下降19.3%。7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點；環(huán)比與上月持平。二手住宅銷售價格漲幅也出現(xiàn)回落。

　　自今年4月份我國新一輪房產(chǎn)新政實施后，房市的這一特征延續(xù)至今，充分表明，以嚴厲“信貸”政策為焦點的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)，房價過快上漲的勢頭得到了遏制。當前房屋交易量出現(xiàn)明顯下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資、價格、景氣預期等指標均已進入回調(diào)階段。

　　在一系列“組合拳”的調(diào)控下，房市的觀望氛圍已經(jīng)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了壓力。雖然房價并沒有出現(xiàn)“需求方”盼望的大幅下降，但是房屋成交量的下降，已經(jīng)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了資金壓力，房價松動的跡象不斷出現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有兩大資金來源，一是房屋交易所帶來的銷售收入，其中，定金預收款和個人按揭貸款兩項占到其資金來源的一半左右；二是獲得的信貸支持。

　　從前7個月的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速出現(xiàn)下滑，不僅前7個月國內(nèi)貸款增速比上半年下滑5.2個百分點，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要現(xiàn)金流來源的定金及預收款增速回落近10個百分點，此外，個人按揭貸款前7個月比較上半年增速降低19個百分點。

　　這些數(shù)據(jù)充分顯示出房屋成交量的下降已經(jīng)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了資金壓力。而個人按揭貸款增速的大幅下滑，表明嚴厲的“差別化”房貸政策效果明顯。

　　在資金的壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資和拿地行為更為謹慎。從房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的下滑以及土地購置面積增速的下降，可以看出這一點。同時，土地市場上“地王”的退出，從市場層面上也驗證了這一點。對于房屋新開工面積增速變化并不大的原因，專家也指出，這也與我國不斷加大對“囤地”等違法行為的打擊力度有關(guān)。

　　對于市場來講，對未來的預期將會在很大程度上影響市場主體——企業(yè)的行為。“國房景氣指數(shù)”，7月份比6月份回落0.34點，這已經(jīng)是繼今年3月份以來，連續(xù)4個月的回落。表明在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施下，市場發(fā)生了明顯的反應。市場對于今后房市仍會保持觀望的預期占據(jù)主流地位。

　　對于這一預期，我們可以從7月份“國房景氣指數(shù)”的諸多分類指數(shù)中窺知端倪。在房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地開發(fā)面積、商品房待售面積、房屋施工面積這五類指數(shù)中“二降三升”。前兩項的回落，反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場前景的謹慎態(tài)度和面臨的資金壓力，而商品房待售面積的上升，雖然并不意味著“房屋空置率”的上升，但是也表明房屋供應的增加，而此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對于抑制不合理的需求方面發(fā)揮了較大的作用。對于土地開發(fā)面積、房屋施工面積指數(shù)的上升，業(yè)內(nèi)人士也指出，項目都有周期性，此外我國相關(guān)部門加大監(jiān)管力度也對此產(chǎn)生影響。

　　從當前房地產(chǎn)市場上“謠言”的產(chǎn)生以及對于“第三套房貸”的政策是否改變的猜忌中，也反映出當前房地產(chǎn)市場的膠著狀態(tài)變得更為敏感。“任何的風吹草動”都反映出不同利益方的預期。

　　在這一敏感階段，住建部以及銀監(jiān)會的表態(tài)，尤其是差別化房貸政策的要求和標準沒有任何變化的明確，都傳遞出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并沒有放松的信號。8月9日，發(fā)改委對“新疆喀什房價兩月快翻倍、炒房團整棟買樓”屬不實報道的辟謠，從另一方面也顯示“遏制房價過快增長，抑制投機型需求”仍然是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要方向。這些政策層面上信息的釋放，表明國務院出臺的有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控措施，將會繼續(xù)得到嚴格執(zhí)行。

　　交通銀行發(fā)展研究部高級宏觀分析師唐建偉所預計，下半年調(diào)控政策應該會維持高壓態(tài)勢，短時間內(nèi)不會出現(xiàn)松動。記者在采訪中，發(fā)現(xiàn)不少機構(gòu)和專家對此都持有相同看法。

　　政策維穩(wěn)信號的釋放，對于此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的鞏固具有重要意義，同時也會對市場產(chǎn)生很大的影響。因此，市場人士預計下半年我國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)下行的走勢，但是房價大幅下降的可能性并不大，因為大量剛性需求的存在，仍會使房價難以出現(xiàn)大幅度回調(diào)。

　　同時，市場人士也指出，如果我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不變，房地產(chǎn)市場供需雙方的“角力”還將會持續(xù)下去，潛在購房者大多仍會選擇“觀望”，因此，下半年我國房屋成交量有可能會保持下行的態(tài)勢。