中房協(xié)上書國務院引發(fā)樓市新一輪嚴格調控

　　前日,《人民日報》再次發(fā)表有關樓市言論,呼吁堅持房地產市場宏觀調控政策不動搖。而就在此前一日,國務院副總理李克強在北京考察廉租房建設項目時重申嚴格樓市調控,稱要積極貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施,堅決抑制投機炒作等不合理需求。而昨日有媒體報道,住建部已經將一份標明“好的”和“差的”開發(fā)商名單提供給銀行系統(tǒng),國土部、住建部、央行等多部委開始展開“聯(lián)合作戰(zhàn)”,新一輪打擊開發(fā)商囤地囤房行動開始。

　　這是自上周中房協(xié)透露已“上書”國務院建議暫緩再出樓市調控新政以來,監(jiān)管層及官方媒體又一次以實際行動重申嚴格調控,及時地撥亂了反正,以正視聽。

　　◆◇樓市博弈又一輪

　　《人民日報》及時刊文以正視聽

　　近日有報道稱,相比6月份,7月份北京、上海等地樓市成交量“暴漲”,宣稱樓市開始復蘇,房地產市場又進入“上升拐點”。“史上最嚴厲”的樓市調控成了“百日維新”。前日《人民日報》發(fā)文指出,這是一個刻意隱瞞真實情況的“暴漲”,樓市調控政策預期效果還遠未達到。

　　報道稱,以北京為例,7月北京期房住宅成交總量為4950套,環(huán)比6月上漲16.7%。與6月份相比成交量增加不假,但6月份成交量的基數特別低,并且7月份的成交量與調控前3月份的成交量相比仍相差很多。進一步對比數據發(fā)現(xiàn),雖然成交量有所上升,但均價低于15000元/平方米的低價盤是成交量的主要來源,這其中,部分遠郊區(qū)項目低價熱銷的樓盤又是主要貢獻者。另一方面,成交價格下調明顯開始加速,7月份北京商品房成交均價為21140元/平方米,環(huán)比6月下調了5.2%。而其他城市成交量的“暴漲”,原因也大致如此。

　　文章指出,對于一個月的成交量上揚,不宜過度夸大,據此來判斷“拐點”來臨更是沒有任何依據。而一旦營造出“暴漲”的氛圍,就可以推動更多人恐慌性購房,開發(fā)商就可以借機漲價推盤、投機客就可以借機拋盤出貨。所有夸大其詞的炒作,所有的陰謀陽謀,目的只有一個———干擾調控,誤導預期,獲取暴利。

　　“中房協(xié)上書”事件成導火索

　　《人民日報》此次發(fā)文,也許并不僅僅針對的是樓市調控“百日維新”的報道,近日引發(fā)各界較大爭議的“中房協(xié)上書”事件或許才是真正的導火索。

　　此輪樓市調控正至最微妙時刻,上周在海南博鰲召開的一個房地產論壇上,中房協(xié)副會長朱中一透露,中房協(xié)已多次“上書”國務院,建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。他表示,在目前的調控新政下,土地購置、開發(fā)投資等指標均在下降,房地產上下游產業(yè)亦受波及；加上今年宏觀經濟的不確定性,需暫緩出臺新的緊縮性調控政策。

　　作為房地產企業(yè)利益代言人,中房協(xié)的此番建議立刻遭到駁斥。著名經濟學家樊綱就指出,GDP從年初預計的12%下降到預期增長9%,是經濟增長正常回調的結果,“不要拿房地產投資下降影響GDP來嚇唬人。”

　　不過,在不少房企惶惶不可終日的時刻,即便是這樣的一條信息,還是成了不少人的“速效救心丸”。正如本輪樓市調控以來,那些所謂的退房潮、違約潮、離婚潮、7月成交量“暴漲”等夸大其詞的炒作一樣,“中房協(xié)上書”的消息傳出當天,地產股就大幅拉升,成為提振大盤的主力。

　　李克強強調堅決抑制地產投機

　　“速效救心丸”終歸只能治標而非治本,很快,監(jiān)管層就著手還擊,以正視聽。

　　8月13日,國務院副總理李克強在北京考察廉租房建設項目時明確表示,中國將繼續(xù)貫徹國務院關于房地產市場調控的政策措施,堅決抑制房地產市場的投機炒作行為。

　　此外,繼國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會后,銀監(jiān)會近期也向住建部表達了類似意見,希望后者能提供兩類開發(fā)商的名單以便監(jiān)管,一類是市場交易秩序“好的”開發(fā)商,一類是受過處罰的“差的”開發(fā)企業(yè)。而對于“黑名單”上的企業(yè),商業(yè)銀行在融資方面、重組方面將給予限制,以打擊囤地、炒地、捂盤惜售等違法違紀行為。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據也表明,6月份70個大中城市房價環(huán)比下降0.1%,這是近15個月來房價首次下降,7月份房價環(huán)比則與6月持平。可見目前房價基本處于盤整回落態(tài)勢,但仍在高位僵持；從地區(qū)看,部分一線城市的房價仍在高位徘徊,部分二三線城市仍在上漲。中原地產監(jiān)測的8個重點城市中,7月份均價上漲的有5個,下降的僅3個,說明政策的預期效果還遠未達到。

　　正如《人民日報》文章所言,房價一旦出現(xiàn)反彈,則未來市場的泡沫化程度無疑會進一步加劇。而從此次樓市相關利益集團與監(jiān)管層的交鋒來看,當前對房地產市場宏觀調控政策仍將堅持不動搖。

　　◆◇發(fā)展商積極自救

　　十大標桿開發(fā)商業(yè)績不錯

　　在房地產市場仍將維持緊縮政策背景下,十大標桿開發(fā)商仍取得了不錯的銷售成績。

　　在過去四個月的成交量中,這些房企銷售僅5月表現(xiàn)出低迷,6月隨即反彈45%,其中萬科、保利、雅居樂、金地6月銷量環(huán)比增幅均高過50%,萬科、保利當月的銷售量更是達到歷史高位。7月,十大標桿房企成交面積達到245萬平方米,雖然環(huán)比上個月下降10%,但比去年同期僅低5%,基本持平去年的月均成交面積252萬平方米。顯然,較之于仍處低谷的新房市場,這些房企的表現(xiàn)明顯優(yōu)于大市。

　　近日,中原地產對8大城市7月銷售量最高的40個樓盤進行調研發(fā)現(xiàn),其中標桿房企的樓盤占65%,而這些熱銷項目總體上具有以下幾個特征:郊區(qū)低價房；低價入市樓盤；降價促銷樓盤等。具體來看,不少標桿房企的新盤,近期也采取了售價低于周邊在售項目的策略。

　　降價促銷成地產企業(yè)“王牌”

　　在中原地產調查的40個熱銷樓盤中,發(fā)現(xiàn)有不少在售樓盤采取了降價或贈送面積等策略,并以知名開發(fā)商項目居多:綠地、萬科、龍湖、恒大、中海、金地、招商、富力、綠城、萬達等大型跨區(qū)域發(fā)展商紛紛展開降價,幅度也多在10%左右。

　　而以廣州為例,7月銷售套數超過100套的4個樓盤中,天馬河國際公館降價約10%；學府花園開盤當日打了8折；富力金港城折扣優(yōu)惠從95折提升至了92折；花都雅居樂也降價約10%。

　　中原地產分析師指出,在品牌開發(fā)商的熱銷項目中,目前有一半以上的項目采取了降價促銷策略。從歷史經驗來看,標桿房企在歷次市場調整中通常都選擇率先降價。調整中后期,先行降價后加快資金周轉的房企才有能力趁低吸納優(yōu)質土地或并購項目,并在市場回升后,擴大業(yè)務規(guī)模及市場占有率。目前,標桿房企中,保利、萬科、金地、雅居樂、招商、中海等各家房企均已出現(xiàn)了價格松動。

　　業(yè)內人士指出,從監(jiān)管層的種種行動和表態(tài)來看,指望調控放松是不可能的,對于開發(fā)商來說,降價促銷才是正道。

　　記者盧軼