一線城市土地市場仍無回暖跡象(2)

　　事實上，自6月份以來，央企在土地市場開始頻頻出手。市場甚至傳言說，國資委通過約談等方式“授意”房地產(chǎn)央企下半年在各自專注的領(lǐng)域加速擴張。

　　分析人士指出，在宏觀調(diào)控下，非國企的房地產(chǎn)企業(yè)拿地相對謹慎，相比之下，就顯得央企的手筆較大。房地產(chǎn)行業(yè)本身就是資金密集型的行業(yè)，加上4月份宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)手上的現(xiàn)金逐漸積累起來，資金需要流向，只是央企先行一步，下半年民企也將跟隨步伐。

　　調(diào)控新政實施后，央企拿地是否一種抄底行為，這引起了市場的猜測。中原中國地產(chǎn)研究中心在分析了調(diào)控新政出臺前后京、滬、廣、深四大城市所有成交地塊后發(fā)現(xiàn)，央企“抄底”動機愈發(fā)明顯——拿地次數(shù)占比從新政前9%上升至19%，土地儲備占比亦從新政前的17%上升至22%。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴《經(jīng)濟參考報》記者，現(xiàn)在央企到底是抄底拿地還是在高價位拿地，還得看整體市場環(huán)境的變化。在經(jīng)濟形勢整體穩(wěn)定和向好的背景下，即使目前拿地成本看起來比較高，但隨著開發(fā)周期往后推進，地塊的增值就會形成投資價值的增長。

　　郭毅認為，現(xiàn)在央企拿地還不算特別沖動，因為市場環(huán)境和市場前景怎么樣還需要判斷，他們也是在大的宏觀經(jīng)濟和市場背景下，根據(jù)自己企業(yè)對市場的判斷來拿地，包括哪些區(qū)域可能是熱點，哪些區(qū)域的地塊會稀缺，最終的目的還是為了獲取更多的利潤。

　　如果將時間拉回到一年前的2009年，央企與民企的地王爭奪戰(zhàn)可以用“兇猛”來形容。拿地的央企不僅包括主業(yè)為地產(chǎn)的企業(yè)，如保利、中海、遠洋、華潤等，主業(yè)為非房地產(chǎn)開發(fā)的央企也參與其中。這些央企來自鋼鐵、冶金、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、化工等行業(yè)，他們組成了新的拿地大軍。

　　中服地塊是一個縮影。中服地塊被認為是北京CBD“最后的黃金地塊”，自去年12月入市以來，手握重金的央企便對該地塊表現(xiàn)出了濃厚的興趣。由于中服地塊的競拍條件較為苛刻，業(yè)內(nèi)人士紛紛質(zhì)疑這是要內(nèi)定遠洋地產(chǎn)。隨著3月“暫停熱點地區(qū)高價土地交易”新政的出臺，中服地塊被暫停交易。日前，中服地塊被拆分成4個地塊后重新入市，由于競標門檻大大降低，市場認為央企和民企之間的競爭將更加激烈。

　　土地招拍掛制度將進一步完善

　　普遍認為，土地市場降溫的一個主要原因便是土地出讓方式的轉(zhuǎn)變。權(quán)威人士曾對《經(jīng)濟參考報》透露，在《土地管理法》修訂之后，相關(guān)部門可能對土地招拍掛制度進行較大力度的完善。專家表示，如何更好地運用招標、拍賣和掛牌三種形式是完善招拍掛制度的一個重要任務。

　　事實上，北京、上海等地已開始探索完善招拍掛制度的一系列新舉措。北京4月中旬推出的一系列完善招拍掛制度的新舉措便包括改進只是以“價高者得”的掛牌土地出讓方式，更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式。上海有關(guān)部門也曾向媒體公開表示，還可能出現(xiàn)另外的招標方式，比如為地價設定一個封頂價格或者不再競地價改為競地塊中的配建的保障房面積、公共設施面積等。

　　北京、上海等地的這種“改良”使得延續(xù)多年的“價高者得”的土地出讓模式發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。此前，由于采用招標方式出讓土地使用權(quán)所占比重較低等原因，“價高者得”一直是土地出讓的主流原則，這一點隨著地王頻繁出現(xiàn)也為越來越多的人所關(guān)注。

　　“就招拍掛制度本身來說，也確實應進行類似的轉(zhuǎn)變�！敝袊�房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌此前接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說。

　　眾所周知，招標出讓是根據(jù)出讓使用權(quán)地塊開發(fā)利用的條件和要求，從價格、規(guī)劃方案、競標人的資格、社會效益等多方面綜合考慮來決定中標者。掛牌、拍賣出讓方式都是采用“價高者得”的原則，在房地產(chǎn)市場火爆的當下，掛牌出讓最終就進入了現(xiàn)場競價，“與拍賣沒什么區(qū)別”。加之招標出讓比重低，現(xiàn)行招拍掛制度似乎就“只有拍賣一種形式了”，在供不應求的情況就容易越拍越高。

　　因此，顧云昌認為，在供不應求的情況下，采取招標的辦法有利于地價保持平穩(wěn)，如何更好地運用招標、拍賣和掛牌三種形式是完善招拍掛制度的一個重要任務。

　　國土資源部有關(guān)負責人也透露，在對土地出讓制度進行評估的過程中有關(guān)人士也提出了一些問題，比如在招標、拍賣出讓土地過程中，為防止運作不規(guī)范造成的一些不公平，相關(guān)程序還需要進一步嚴格規(guī)范和更加嚴謹。再比如，商業(yè)規(guī)則方面的不完善之處還需要進一步彌補等等。 （記者 王濤 白田田）