新盤定價"底氣不足" 北京一二手房再現價格倒掛

　　4月樓市調控政策出臺后，買賣市場持續(xù)低迷，少數開發(fā)商在重壓下日漸出現現金流緊張的局面，開始采取降價措施以促成成交。在這種背景下，京城樓市部分區(qū)域又再次出現新房價格低于二手房價格的現象，引起了廣泛關注。

　　在近期開盤項目中，從郊區(qū)來看，大興、房山等地都出現了新房價格低于二手房；而城區(qū)內望京出現了新房價格低于二手房價格的情況。盡管目前一、二手倒掛現象僅表現在局部區(qū)域，不過，隨著政策的加碼，業(yè)內預期曾經在2008年出現過的一二手房倒掛現象會再度呈現擴大化的趨勢。

　　新盤定價“底氣不足”

　　面臨市場的嚴格調控，部分區(qū)域的新開樓盤面臨很大的銷售壓力，開發(fā)商為了達成銷售目標，就會選擇降價銷售，甚至一部分房屋價格低于二手房，形成了價格倒掛。

　　記者從鏈家地產了解到，望京地區(qū)的首開國風上觀，價格為25000元/平米左右，但是周邊的二手房的價格在27000元/平米—28000元/平米，而周邊融科橄欖城的價格甚至達到了30000元/平米，出現了價格的倒掛現象。

　　“鏈家地產”市場研究部認為，之所以會出現這種情況，主要是因為周邊二手房的戶型和格局優(yōu)于首開國風上觀，而且周邊二手房距離地鐵比較近，交通環(huán)境比較好，此外，二手房樓盤相對來說小區(qū)環(huán)境成熟，設施齊備。首開國風上觀雖說也屬于高檔樓盤，但是由于小區(qū)環(huán)境的原因，開發(fā)商有些“底氣不足”，所以目前價格較低。

　　不過，按照以往望京房價的走勢來看，當首開國風上觀的環(huán)境成熟之后，與二手房價格差距會縮小。

　　業(yè)主降價意愿不明顯

　　據業(yè)內人士介紹，相對于新盤來說，目前多數二手房業(yè)主的降價意愿并不明顯。如果不是急于出售的房屋，價格一般不會下降。

　　舉例來說，大興區(qū)的保利茉莉公館，售價基本在16000元/平米左右，與周邊二手房持平，甚至比一些周邊二手房價格還低。目前周邊業(yè)主卻很少有調低報價的動作。

　　“鏈家地產”市場研究部認為，當地業(yè)主的心理預期價位比較高，主要有兩個原因，首先，二手房經過裝修之后成本增加，轉嫁到房價上面，其次二手房業(yè)主比開發(fā)商更有底氣，因為即使房屋不能出售，業(yè)主還有其他的方式來獲利，比如說出租，或者抵押消費等等，而一些急于用錢的開發(fā)商即使做抵押，銀行也會有很嚴格的要求。因此，業(yè)主并不著急出售，扛價能力強。

　　成交結構影響價格比

　　記者調查發(fā)現，除了開發(fā)商降價等因素外，還有一些特殊因素也在造成一二手房價倒掛。比如部分新盤的成交均價低于二手房，實際上是由于成交時戶型、朝向、樓層的不同，新盤的均價會偏低，而相反的二手房的價格偏高造成的。

　　據介紹，清河地區(qū)的萊圳家園，價格是23000元/平米-26000元/平米，周邊同類型的二手房的價格大約是22000元/平米-24000元/平米左右。該小區(qū)部分新房與二手價格形成倒掛。調查顯示，該項目均價比周邊二手房低，主要是成交結構造成的，周邊二手房主要成交的是中小戶型，一般為一居室或者兩居室，因此單價都相對較高，所以也就相應推高了二手房的成交均價。這種現象只是相對價格倒掛，并不是絕對的倒掛。

　　此外，還有一些特殊原因，例如部分區(qū)域的二手房是學區(qū)房，而新房卻沒有入學資格，因此價格相對要高一些。因此，價格倒掛背后的原因是由于二手房的優(yōu)勢比較明顯。

　　“鏈家地產”認為，新房二手房倒掛的現象對于二手房市場沒有直接的降價作用，但是對于一部分心理抵抗能力相對較弱的業(yè)主來說，面對需求的短暫轉移，可能會選擇降價。新盤低價入市能否對二手房市場產生影響，在短期之內看不到明顯的效果。而對于新盤市場來說，低價入市或許促使更多的開發(fā)商效仿。(記者 張家齊)