收緊商品房預(yù)售金監(jiān)管 房價能降嗎？

　　本周，一則關(guān)于“北京正在研究出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法”的消息攪動了京城樓市一汪秋水。商品房預(yù)售資金監(jiān)管并不是一個新事情，北京也并不是第一個提出監(jiān)管預(yù)售款的城市，但在眼下正是樓市博弈雙方暗戰(zhàn)的階段，對于一直靠“八個鍋七個蓋”賺大錢的開發(fā)商而言，預(yù)售房款監(jiān)管這一招的殺傷力很強。強到有開發(fā)商認為“后果嚴(yán)重，應(yīng)該很難出臺這樣的政策”。

　　傳房企將不能直接收存預(yù)售金

　　據(jù)媒體報道，正在研究制定的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》核心內(nèi)容包括三點：首先，今后房地產(chǎn)企業(yè)申報項目總投資(即重點監(jiān)管資金)、用款計劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件；其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購房人到監(jiān)管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監(jiān)管賬戶，已收定金、按揭貸款需及時轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；第三，開發(fā)商有關(guān)商品房項目預(yù)售款用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節(jié)點，每個節(jié)點用款額度不得高于重點監(jiān)管資金總額的25%，每個資金使用節(jié)點只能提出一次用款申請。

　　此外，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰還在博客中透露，《暫行辦法》明確“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付�！�

　　對于目前流傳的《暫行辦法》內(nèi)容，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會人士表示，許多內(nèi)容已經(jīng)是很早之前的了，和目前正在研究的細節(jié)有了出入。但由于監(jiān)管辦法尚未出臺，有關(guān)人士表示，目前不便透露具體內(nèi)容，具體監(jiān)管辦法一直在研究之中，但目前尚無出臺時間表。

　　力圖確保資金用于項目工程建設(shè)

　　多位業(yè)內(nèi)人士都對記者表示，北京擬監(jiān)管預(yù)售金的說法由來已久，但一直沒有執(zhí)行。而在今年4月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中提出，“各地要加強完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，明確預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，確保預(yù)售資金用于項目工程建設(shè)�！�

　　據(jù)知情人士透露，因為有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部通知精神，北京也在積極落實，研究制定預(yù)售金監(jiān)管辦法，并在5月舉行過包括部分開發(fā)商在內(nèi)的小范圍座談。有關(guān)媒體報道出來的內(nèi)容也應(yīng)該是這個時候開發(fā)商獲知的內(nèi)容。

　　對于監(jiān)管預(yù)售金的初衷，陳云峰認為，預(yù)售金監(jiān)管的最大作用是保證房地產(chǎn)項目資金安全，避免資金挪用帶來的工期拖延，保證工程進度，防止開發(fā)商卷款走人的惡性事件。

　　預(yù)售金被監(jiān)管或打亂房企開發(fā)模式

　　對于熟悉房地產(chǎn)運行的人來說，預(yù)售金監(jiān)管的影響絕不只是保證資金安全和工程進度。預(yù)售金對于房地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)來說具有特殊重要的意義。

　　北京市統(tǒng)計局數(shù)字顯示，1-7月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目本年到位資金為2994.9億元，比上年同期下降0.2%。其中，金融貸款為707.8億元，下降45.5%；自籌資金為963.8億元，增長1.2倍；定金及預(yù)收款為771億元，與上年同期持平。

　　定金及預(yù)收款在房企項目到位資金中所占比例接近1/4。金融貸款比例已經(jīng)低于自籌資金和定金及預(yù)收款所占比例。更為重要的是，預(yù)售金對于房企的意義不僅是在單個項目上，更在于補充整個資金鏈，保證拿地、還貸、開發(fā)等整個資金鏈條的通暢。