房價高企是一連串事件 “主謀”并非開發(fā)商

　　一年一度的博鰲房地產(chǎn)論壇日前在海南落下帷幕，樊鋼先生在論壇開場講到，有開發(fā)商告訴他，“賺錢賺得都有點不好意思了”，言下之意，造成當下房價高企的“主謀”并非開發(fā)商的本事，而是市場合力造成的結(jié)果。

　　且不論這位老總是否是在為自己開脫責任，影響房地產(chǎn)市場的因素太多，也是多數(shù)論壇參與者的觀點，套用周其仁先生的一句話，即“房價是一連串事件”。

　　除開發(fā)商賺錢的本能之外，那“一連串事件”中還有些什么？筆者認為大概也包括以下幾點：

　　其一，流動性過剩。樊鋼和周其仁都著重談了近些年國內(nèi)貨幣發(fā)行過多的問題，周其仁認為，近些年持續(xù)每年約4000億美元的凈流入，所造成的央行“被動”發(fā)行的人民幣數(shù)額驚人，如果沒有房地產(chǎn)充當資金蓄水池的功能，那么諸如“豆你玩”、“蒜你狠”的事件大概更會層出不窮。在人民幣資本項下自由兌換尚未實現(xiàn)的情況下，資金要找出路，房地產(chǎn)首當其沖，持續(xù)旺盛的全社會房地產(chǎn)投資熱情即根源于此。

　　其二，土地供應(yīng)“計劃”。年初房價大漲的一個直接誘因就是土地拍賣中不斷出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，“地王”形成的價格預期讓現(xiàn)貨房價直線拉升。從穩(wěn)定樓市角度出發(fā)，在樓市需求旺盛時應(yīng)加大土地供應(yīng)，在樓市低迷時減少土地供應(yīng)。并打擊囤地，形成穩(wěn)定的市場供需環(huán)境。而目前按計劃供應(yīng)的土地機制，弱化了市場的調(diào)節(jié)作用，開發(fā)商摸準供應(yīng)計劃，大膽囤地，造成房屋供應(yīng)量總是處于偏緊狀態(tài)，房價因此高企。同時疊加土地價格飆漲效應(yīng)，“囤地”可謂是一本萬利之舉。而周其仁舉例所稱的重慶“地票”試點，正在嘗試新的土地供應(yīng)方式，應(yīng)該是個好的信號。

　　其三，政策短期化。迄今釋出的調(diào)控政策更多著眼于行政手段，需要高效的執(zhí)行能力，而承擔此責任的各級地方政府又高度倚賴土地財政，千絲萬縷的利益糾葛更多，多次調(diào)控效果不佳皆因于此。市場各方津津樂道于博弈宏觀政策的短期效果，市場供需時常紊亂，房價預期情緒化。這些都對樓市產(chǎn)生了負面影響。

　　穩(wěn)定樓市需要通過制度的設(shè)計促使市場預期穩(wěn)定，讓市場充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用；需要改革財稅制度，合理分配中央與地方的財力；需要……在論壇上，眾開發(fā)商也更多地提到要尊重市場、敬畏市場。但疑惑仍未消。一位開發(fā)商私下向筆者感嘆稱：“我們是可以學習德國房地產(chǎn)定位消費品屬性的特點，杜絕炒房，問題是我們有像德國那樣嚴格的貨幣政策嗎？