評(píng)論：預(yù)售款監(jiān)管再擊房企要害

　　繼房地產(chǎn)貸款收緊后，商品房的預(yù)售款監(jiān)管也被提上日程。近期有消息稱(chēng)，北京市正在制定“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，并將不日下發(fā)執(zhí)行。顯然，對(duì)于目前尚無(wú)預(yù)售款監(jiān)管的大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，一旦新辦法開(kāi)始執(zhí)行，資金壓力將會(huì)陡增。

　　事實(shí)上，正是因?yàn)樯唐贩款A(yù)售制度的存在，才催生了預(yù)售款概念的出現(xiàn)。由于執(zhí)行商品房的預(yù)售制度，開(kāi)發(fā)商可以將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，并由購(gòu)房者提前支付定金或房?jī)r(jià)款。這部分已經(jīng)購(gòu)房的客戶(hù)繳納的全款或貸款收入就被定義為預(yù)售款而歸開(kāi)發(fā)商所使用。預(yù)售制度建立的初衷是為了解決部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足的問(wèn)題，是房企融資的一種重要手段。通過(guò)預(yù)售，開(kāi)發(fā)商能夠提前回流資金，從而加快了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)，也降低了開(kāi)發(fā)資金的使用成本。

　　從目前看，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源主要包括自有資金、銀行貸款和預(yù)售資金。其中，定金及預(yù)付款占開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的比例一直維持在三成左右。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2000年到2005年，預(yù)售款占資金來(lái)源的比重在35%以上。自2006年開(kāi)始，預(yù)售款占比穩(wěn)定在三成以下。今年前七月，預(yù)售款占比為24.07%。顯然，在房地產(chǎn)貸款收緊的背景下，預(yù)售款的嚴(yán)控相當(dāng)于自有資金比例要求的提升。

　　然而，北京市此次提出監(jiān)管預(yù)售款的辦法并不是首例，此前住建部等主管部門(mén)就不止一次地在相關(guān)文件中提及，關(guān)于預(yù)售制度是否應(yīng)該廢除的討論也由來(lái)已久。業(yè)內(nèi)人士就指出，預(yù)售制度在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期及地產(chǎn)低迷時(shí)期有著積極的作用，帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。但是在房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)階段，預(yù)售款的監(jiān)管以及預(yù)售制度本身帶來(lái)的諸多問(wèn)題已經(jīng)不容忽視。目前，開(kāi)發(fā)商只要預(yù)售一部分房屋就可以收回大部分開(kāi)發(fā)成本，在一定程度上降低了開(kāi)發(fā)商后續(xù)推盤(pán)的迫切性。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)放緩銷(xiāo)售速度來(lái)抬高房?jī)r(jià)，從而獲取暴利。

　　此次北京市一旦執(zhí)行預(yù)售款的監(jiān)管措施，就意味著房企維持資金鏈穩(wěn)定的預(yù)售制度遭到動(dòng)搖。為了維持資金周轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商將不得不加快房屋銷(xiāo)售節(jié)奏，縮短預(yù)售到交房的時(shí)間間隔。在當(dāng)前樓市成交量較為冷清、購(gòu)房者持續(xù)觀(guān)望的環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商為了加快周轉(zhuǎn)將更多采取降價(jià)促銷(xiāo)的方式，有助于房?jī)r(jià)的回歸。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，預(yù)售款監(jiān)管將規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金運(yùn)作，有利于行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　值得注意的是，盡管推行預(yù)售款監(jiān)管有諸多益處，但是從現(xiàn)階段來(lái)看，還需要法律等體制性的支持以及相關(guān)政策的完善。目前“監(jiān)管辦法”中提及的各項(xiàng)措施主要涉及到銀行層面。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有明確職責(zé)劃分，那么預(yù)售款監(jiān)管很有可能淪為銀行爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶(hù)的“籌碼”之一，如此一來(lái)，所謂的監(jiān)管將很難落到實(shí)處。（于萍）