學(xué)者：房價多少才算適宜

　　有記者問我：“房價過高是如何界定的？”我說，這個問題你應(yīng)該去問發(fā)改委。如果他們著迷的是計劃回歸，那就是把全天下的聰明人找來也算不出合適的房價。只有在法治社會的開放、自由競爭的市場條件下，才可能出現(xiàn)買賣雙方所接受的“合適”價格

　　文/夏業(yè)良

　　暑期筆者應(yīng)邀去美國斯坦福大學(xué)訪學(xué)研討，一家三口在校園里住了不到一個月光陰。由于氣候涼爽宜人，有不少閑暇在校園及其周邊散步。偶爾看到出售或出租的房屋，我們也常常進(jìn)去與人攀談，希望多少了解一點當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)狀況與行情。

　　不用問，斯坦福周邊的房價在加州和全美都是位居最高行列，看似普通的一幢住房(英語叫house，國內(nèi)常稱別墅，通常是兩層，3個臥室，2個衛(wèi)生間，一個大起居室和廚房，可以容納2個車位的車庫)，加上屋前草坪和屋后花園，售價總在150萬美元以上。別以為這是嶄新的住房，10年內(nèi)的房屋都算相當(dāng)新了，隨便看一家都有五六十年的歷史。你還別以為購房者都沖著新房去，許多老宅的材質(zhì)和施工質(zhì)量往往是新房難以企及的。所以許多房屋在轉(zhuǎn)售時只是進(jìn)行內(nèi)外裝修和設(shè)備更替而已，用不著像國內(nèi)那樣十年、二十年就推倒重建。

　　幾個周末我們都應(yīng)邀到斯坦福大學(xué)教授家做客。印象較深的一家，環(huán)境尤為優(yōu)美，房屋前后都有參天古木和茂密灌木叢，地上兩層，地下一層，合計約有5個臥室，兩個大起居室和廚房，一個書房和兩個小會客室，另外還有儲藏室和娛樂活動室等，室外花園約有500平方米，大部分被兩層原木平臺所覆蓋。剩余部分有兒童泳池(可調(diào)節(jié)水溫)和煤氣取暖園池(有明火苗焰不時從石塊中躍起)。

　　與主人攀談后得知，總面積約為2700多平方英尺(不包括庭院花園)，大致相當(dāng)于250多平方米。但需要澄清的是，人家指的是實際使用面積，而不是國內(nèi)出售房屋所依據(jù)的所謂“建筑面積”，更沒有什么所謂的“公攤面積”。這樣堪稱理想的住宅，您給估個價吧？按北京五環(huán)外的標(biāo)準(zhǔn)估就行，謎底是不到兩百萬美元，首付15%到20%即可。

　　有人會說兩處房價差距怎么如此之大？答案很簡單，位置、便利程度加商業(yè)價值，或許還有文化心理因素。斯坦福大學(xué)周邊的房屋是無與倫比的稀缺資源，離硅谷不遠(yuǎn)，當(dāng)然頗具商業(yè)價值。多年來這一帶的房地產(chǎn)價值持續(xù)而緩慢地上升，即便在金融危機(jī)肆虐之時也鮮有大幅下滑。

　　而上了高速公路到達(dá)遠(yuǎn)離精華所在之地，自然獲得可觀回報，如果你不追求與IT巨擘、學(xué)界泰斗、銀行家、著名律師比鄰而居，就可以平實的價格獲得經(jīng)濟(jì)實惠的最高性價比。

　　說了這些域外感知，再回過頭來談?wù)剣鴥?nèi)的房價悖論。在過去的10年里，我們經(jīng)歷了政府大力倡導(dǎo)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并將其作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)來優(yōu)先發(fā)展，地方政府相互攀比房價新高，逐利競爭日趨激烈的過程。不少地方官員把房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)的不斷攀升看作是經(jīng)濟(jì)繁榮和政績突出的體現(xiàn)，房地產(chǎn)財政成為地方政府濫用社會資源的“提款機(jī)”。他們?nèi)�然不顧泡沫到底能吹多大，反正只要有人接盤，只要在自己任期內(nèi)不會破滅，就繼續(xù)往下吹。這種不管不顧的態(tài)勢，與揮霍有限的自然資源、瘋狂破壞環(huán)境的非理性行為頗有一拼。

　　南方某報社記者采訪我時曾問到：“房價過高是如何界定的？”我說，這個問題你應(yīng)該去問發(fā)改委，所謂解鈴還得系鈴人。如果他們著迷的是計劃回歸，希望給房屋定價，那就是把全天下的聰明人找來也算不出合適的房價究竟是多少。只有在法治社會的開放、自由競爭的市場條件下，才可能出現(xiàn)買賣雙方所接受的“合適”價格。

　　假設(shè)政府能夠把房地產(chǎn)價格打壓或控制在每平方米500元人民幣的價位上，窮人應(yīng)當(dāng)能夠買得起了吧？但事實上這些以幫助窮人為預(yù)設(shè)目標(biāo)的產(chǎn)權(quán)房屋最終會被什么樣的人用什么樣的名義所占有，難道你真的很清楚嗎？

　　如果大家相信把房價定位在考慮成本的極限低位(比如每平方米3000元)就可以讓中國城鎮(zhèn)所有的窮人擁有較為寬敞的產(chǎn)權(quán)住房，那么你可以為計劃回歸投上一票，只怕最終后悔的還是你自己。若非健忘或孤陋寡聞，你一定知道：社會主義計劃經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)“看上去很美”，但結(jié)局卻很糟糕。不要想當(dāng)然地認(rèn)為過去七八年里中國搞的就是純粹的市場經(jīng)濟(jì)，“淮南之橘，淮北為枳”。法治缺位條件下的所謂“市場經(jīng)濟(jì)”只能是變相的計劃經(jīng)濟(jì)而已。

　　(作者為北京大學(xué)教授)