上海商品房限購(gòu) 一戶家庭限新購(gòu)一套房

　　上海版樓市細(xì)則千呼萬(wàn)喚終出來(lái)。昨天晚間，上海市政府批轉(zhuǎn)上海市住房保障房屋管理局等五部門《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），要求在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，暫定上海及外省市居民只能在上海新購(gòu)一套商品住房（含二手存量住房），積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并按不同的住房銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率。

　　市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，滬版樓市細(xì)則對(duì)樓市的打擊力度較大，四季度上海樓市將出現(xiàn)明顯降溫，成交量將比8-9月份有所下滑，市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪觀望期，房?jī)r(jià)可能也將出現(xiàn)松動(dòng)。

　　壓需求——

　　震懾投資投機(jī)者

　　縱覽滬樓市細(xì)則，仍是今年4月出臺(tái)的“新國(guó)十條”的落實(shí)和細(xì)化，從壓需求和逼供應(yīng)兩方面，進(jìn)一步落實(shí)中央的樓市調(diào)控政策，并明確政策模糊地帶，減少打“擦邊球”的可能性。

　　細(xì)看八條滬版細(xì)則，其中第一條“嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策”、第二條“在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”、第三條中的“積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”，都是在壓制購(gòu)房需求環(huán)節(jié)做文章。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，此次出臺(tái)的“滬八條”中，最重要政策是限購(gòu)�！皶憾ū臼屑巴馐∈芯用窦彝ブ荒茉诒臼行沦�(gòu)一套商品住房（含二手存量住房）�！边@一條是落實(shí)國(guó)家“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)�！�

　　不過(guò)，易居臣信分析師楊晨青認(rèn)為，此政與北京和廈門此前出臺(tái)的限購(gòu)令相似，但不如深圳嚴(yán)厲。深圳限購(gòu)政策規(guī)定在深圳擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍家庭、擁有1套以上(含1套)非本市家庭將不被允許再次購(gòu)房，而上海的限購(gòu)政策并未涉及對(duì)購(gòu)房者已有住房數(shù)量的清算。換一句話說(shuō)，即使購(gòu)房者在上海已有多套住房，其在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)也至少能新購(gòu)一套房，從這層意義上說(shuō)，上海的限購(gòu)政策依然留有余地。

　　而對(duì)于市場(chǎng)最為關(guān)注的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，楊紅旭表示，《意見》提到“按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作�！闭f(shuō)明國(guó)家已經(jīng)同意上海進(jìn)行試點(diǎn)，只是出臺(tái)還要等待時(shí)機(jī)。

　　“房產(chǎn)稅不出比出的調(diào)控效果更好。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，雖然靴子還是沒(méi)落地，但此番政策信號(hào)的釋放使尚未出臺(tái)的房產(chǎn)稅，成為懸在樓市頭上的一把利劍，對(duì)投資投機(jī)需求形成一定的威懾力。這或許比利空出盡對(duì)市場(chǎng)的震懾作用更大。

　　逼供應(yīng)——

　　增加供應(yīng)平抑房?jī)r(jià)

　　而滬版細(xì)則中，第三條中“加強(qiáng)土地增值稅征管”、第四條“動(dòng)遷安置房提前上市交易”、第六條“推進(jìn)住房保障工作”和第八條“繼續(xù)增加居住用地供應(yīng)總量”，則是從增加供應(yīng)方面進(jìn)行調(diào)控。

　　尤其是“加強(qiáng)土地增值稅征管”這一條較有新意�！兑庖姟芬�(guī)定，“按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。住房開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過(guò)1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過(guò)1倍的，預(yù)征率為5%�！�

　　此外，《意見》中還規(guī)定，為增加普通商品住房供應(yīng)，被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷安置房（配套商品房），允許上市交易期限，由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年縮短為滿3年。但易居分析師薛建雄認(rèn)為，這一新政雖有利于增加中低檔房產(chǎn)的供應(yīng)，但實(shí)際上之前市場(chǎng)上很多房源已經(jīng)通過(guò)地下通道出售，所以能增加的供應(yīng)也有限。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，上海細(xì)則基本上全面落實(shí)了國(guó)家的“9·29新政”，尤其是限購(gòu)政策將對(duì)市場(chǎng)形成顯著影響。而尚未出臺(tái)的房產(chǎn)稅，則成為懸在樓市頭上的一把利劍，對(duì)投資投機(jī)需求形成一定的威懾力。在此政策形勢(shì)下，第四季度上海樓市將出現(xiàn)明顯降溫，成交量將比8-9月份有所下滑，價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)，尤其是在供應(yīng)量繼續(xù)明顯增加的情況下，開發(fā)商迫于回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)促銷的項(xiàng)目會(huì)進(jìn)一步增多，打折幅度會(huì)重新增加。這將有助于市場(chǎng)的健康發(fā)展和穩(wěn)定房?jī)r(jià)。（朱楠）