房企資金鏈緊繃 部分企業(yè)“過(guò)冬”艱難

　　當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了又一個(gè)“金九銀十”，已經(jīng)沒(méi)有人敢斷言未來(lái)的市場(chǎng)走向。盡管各方人士都明白，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一定是全面向上，但是在短期內(nèi)，政策、市場(chǎng)、價(jià)格、資金鏈……所有的一切似乎充滿(mǎn)變數(shù)。

　　從4月17日算起，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(即國(guó)十條)出臺(tái)近半年。半年中，地產(chǎn)行業(yè)仍處在膠著狀態(tài)。

　　首先，北京、上海、深圳等在2009年房?jī)r(jià)大幅度上漲的一線城市，成交量急劇下降。但是，面對(duì)門(mén)可羅雀的市場(chǎng)，一手房、二手房?jī)r(jià)格均無(wú)大幅度下跌，近期甚至出現(xiàn)“樓市全面回暖”的報(bào)道。

　　其次，隨著市場(chǎng)趨冷、地價(jià)下跌，實(shí)力雄厚的企業(yè)開(kāi)始拿地，預(yù)備新一輪鏖戰(zhàn)，上海甚至出現(xiàn)了新“地王”，顯示出企業(yè)對(duì)后市的信心。

　　9月，眾多上市房企的半年報(bào)紛紛出爐，房企披露的上半年業(yè)績(jī)大多比較好，營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)均出現(xiàn)了一定幅度的同比增長(zhǎng)，但資產(chǎn)負(fù)債率的增長(zhǎng)卻顯示了部分企業(yè)“過(guò)冬”的艱難。

　　安邦公司地產(chǎn)分析師蘇晶對(duì)《英才》記者表示：“目前，開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)、政府仍處于博弈之中”。而在眾多地產(chǎn)企業(yè)家眼中，博弈、調(diào)控根本就是常態(tài)。在他們眼中，與其拘泥于細(xì)節(jié)的微末改變，不如在循環(huán)往復(fù)、紛繁復(fù)雜的變化中，尋找若干行業(yè)共性，加速行業(yè)健康發(fā)展、革除積弊，似乎這才是整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該為之不斷努力的長(zhǎng)期追求。

　　央企越洗越強(qiáng)

　　“這次調(diào)控加速了行業(yè)洗牌的進(jìn)程。它實(shí)現(xiàn)了一個(gè)目標(biāo)：淘汰小企業(yè)。而且淘汰速度非�？�。”在北京陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪看來(lái)，此次調(diào)控前后，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中的最大變化就是洗牌。

　　根據(jù)易小迪掌握的數(shù)據(jù)，3年前，全中國(guó)手握項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司大概有6萬(wàn)多個(gè)，但調(diào)控半年后的現(xiàn)在，有活可干的可能不足2萬(wàn)。易小迪推斷，經(jīng)過(guò)多輪洗牌后，中國(guó)最終可能僅會(huì)剩下約1000家房地產(chǎn)公司，保有連續(xù)開(kāi)發(fā)的能力。

　　“現(xiàn)在，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)變?yōu)楹苄⌒偷捻?xiàng)目公司了。”易小迪觀察到，近期，諸多退出一線競(jìng)爭(zhēng)的地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始將興趣轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)基金。這種基金的作用把中小企業(yè)的錢(qián)和社會(huì)的錢(qián)集中起來(lái)，投向擁有更大品牌的地產(chǎn)公司或被看好的房地產(chǎn)項(xiàng)目。基金可大可小，有時(shí)候，甚至為了一座樓盤(pán)，都可以成立一個(gè)基金運(yùn)作。

　　目前，運(yùn)作房地產(chǎn)基金的投資基金公司已經(jīng)有上千家。這種改變正是此次調(diào)控的方向之一，“就是把房地產(chǎn)變?yōu)橥顿Y密集型和資金密集型的企業(yè)，讓強(qiáng)者恒強(qiáng)。”

　　在市場(chǎng)的力量之外，尚有部分國(guó)有房地產(chǎn)公司，不容易、不愿意被清洗，他們正在以各種理由延遲轉(zhuǎn)變，希望留在牌局中。

　　根據(jù)《英才》半年前的調(diào)查，對(duì)于央企清退問(wèn)題，專(zhuān)家和地產(chǎn)商們的意見(jiàn)相對(duì)統(tǒng)一。如復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)范偉，全國(guó)工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生等眾多被調(diào)查者都表示了同樣的態(tài)度：16家地產(chǎn)主業(yè)外的央企，要完成國(guó)資委要求，基本退出地產(chǎn)行業(yè)，時(shí)間起碼在兩年以上。

　　具體分析轉(zhuǎn)讓方式后會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多轉(zhuǎn)讓設(shè)想不現(xiàn)實(shí)，客觀上“阻礙”了央企的退出。如央企旗下地產(chǎn)企業(yè)是非上市公司，注銷(xiāo)即可退出，但是企業(yè)資產(chǎn)以及員工如何安置？如是上市公司，可出讓股權(quán)退出。然而，國(guó)企身價(jià)絕非一般民企所比。以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例，8月16日，中遠(yuǎn)國(guó)際宣布擇機(jī)出售所持16.85%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司約9.5億股股份。但是，這件配合政策的好事卻受阻于51億港元以上的交易價(jià)格。市場(chǎng)人士表示，很難有企業(yè)能一下子拿出這么多錢(qián)做財(cái)務(wù)投資。

　　盡管大多數(shù)人認(rèn)為，未來(lái)，國(guó)資、民資、外資相融合的機(jī)會(huì)將增加。但顯而易見(jiàn)，“非地產(chǎn)主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)”政策的最大贏家，只是16家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企。

　　至此，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”一詞再現(xiàn)。似乎，在這場(chǎng)調(diào)控中，國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)會(huì)被越洗越強(qiáng)。

　　幾千億信托資金流入樓市

　　8月的最后一天，A股房地產(chǎn)類(lèi)公司中報(bào)的全部出爐，給行業(yè)帶來(lái)了欣喜，也帶來(lái)了憂慮。

　　112家地產(chǎn)類(lèi)公司中，77家的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值；超過(guò)80家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)50%、其中負(fù)債總額超過(guò)100億的公司有17家，地產(chǎn)四大龍頭企業(yè)“萬(wàn)保招金”(萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán))的中期負(fù)債占行業(yè)總體負(fù)債額的35%。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，半年以來(lái)，由于銀行房貸收緊、資本市場(chǎng)融資難度加大，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問(wèn)題已迫在眉睫。而近期松動(dòng)的保險(xiǎn)公司資金這池遠(yuǎn)水，似乎也沒(méi)能解了開(kāi)發(fā)商的近渴。

　　“我們今年明顯感覺(jué)中小開(kāi)發(fā)商的資金鏈有收緊的趨向，融資渠道越來(lái)越窄�！苯ㄣy精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)李曉東表示。而針對(duì)資金困難，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭指出：“中小企業(yè)可以停止拿地、暫緩開(kāi)發(fā)以渡過(guò)資金難關(guān)；但上市公司為了支撐業(yè)績(jī)，不得不繼續(xù)跑馬圈地，資金壓力更大。”

　　“萬(wàn)保招金”四大龍頭中，負(fù)債率最低的是招商地產(chǎn)(000024.S Z)，達(dá)到了61.3%。而其半年報(bào)顯示：公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入從去年同期的31.46億元，大幅縮減至-19.98億元；長(zhǎng)、短期借款加上其他應(yīng)付款，總額達(dá)到167.83億元，已逼近其股東權(quán)益171.8億元。有分析師表示：“如果成交量繼續(xù)下降，借款的各種途徑則已基本用盡，繃緊的資金鏈甚至?xí)�有斷裂的可能�！?/p>

　　8月中旬，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹做了一組測(cè)算：若調(diào)控期小于一年，10%的房企會(huì)面臨資金威脅；但如果調(diào)控期延長(zhǎng)，30%的地產(chǎn)企業(yè)將突破安全底線。杜麗虹提出警告稱(chēng)：要應(yīng)對(duì)持續(xù)期在2年的低谷，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)安全底線，即凈借貸資本比上限平均為44%，而測(cè)算結(jié)果顯示有45%的地產(chǎn)上市公司已突破財(cái)務(wù)安全底線�！�

　　于是，在“銀行和股市都卡得比較緊”的情況下，成本高昂的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成了不少地產(chǎn)商的無(wú)奈之選。

　　“今年信托產(chǎn)品的收益率的確比較高。債權(quán)類(lèi)的產(chǎn)品，平常年份的年化收益率大約在12%-15%之間，今年大部分都超過(guò)了15%，股權(quán)類(lèi)的還要再高，有些甚至達(dá)到20%。”李曉東介紹說(shuō)。

　　數(shù)據(jù)顯示：2010年上半年，新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款，規(guī)模超過(guò)350億元——這個(gè)數(shù)字已超過(guò)2009年全年的規(guī)模。而中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)最新出爐的數(shù)據(jù)則顯示，在2010年第二季度，有3153.63億元的資金投向了房地產(chǎn)。

　　其實(shí)，李曉東所說(shuō)的收益率數(shù)字還只是投資者從信托產(chǎn)品中得到的部分，對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，實(shí)際的融資成本要更高。根據(jù)上海普益投資顧問(wèn)有限公司研究員趙揚(yáng)的計(jì)算，如果某個(gè)信托產(chǎn)品的收益率為17%，意味著整個(gè)項(xiàng)目的融資成本將接近30%。蘇晶甚至透露，多數(shù)小開(kāi)發(fā)商依靠民間借貸的融資成本已達(dá)到了年息48%-60%。但即便如此，地產(chǎn)商們對(duì)以信托產(chǎn)品為代表的資金來(lái)源仍然趨之若鶩�！澳瓿酰�產(chǎn)品年化收益率還可以做到10%以下，現(xiàn)在最低也要11%或12%，高的能到15% -17%。開(kāi)發(fā)商都后悔去年沒(méi)把地賣(mài)出去，現(xiàn)在有些已經(jīng)砸手里了，如果再不籌錢(qián)開(kāi)工，以后可能更難賣(mài)。到時(shí)候政府來(lái)收地，銀行來(lái)收賬，會(huì)死得很難看�！�

　　有從事房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作的不具名人士表示，“由于融資成本高，開(kāi)發(fā)商不到萬(wàn)不得已是不愿意找信托公司的，現(xiàn)在這么多開(kāi)發(fā)商都忍痛來(lái)做房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，足見(jiàn)資金鏈困難非常。”

　　當(dāng)然，“也有一些大房企并不是因?yàn)橘Y金緊張才融資的，他們混在融資隊(duì)伍中找錢(qián)，是為了趁市場(chǎng)低迷拿地、甚至兼并其他企業(yè)。”楊紅旭告訴《英才》記者，雖然現(xiàn)在的成本高，但比起拿地、兼并可能帶來(lái)的利益，融資“還是值得的”。

　　活下來(lái)的幾種選擇

　　A股市場(chǎng)和信托產(chǎn)品之外，地產(chǎn)商集體融資的身影也出現(xiàn)在香港。8月4日，碧桂園(02007.HK)宣布發(fā)行一筆優(yōu)先票據(jù)，以購(gòu)買(mǎi)尚未贖回的可換股債券和資助新增的房地產(chǎn)項(xiàng)目。雖然這次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)價(jià)值4億美元，但碧桂園只能從中得到3.88億美元的集資凈額，而每年的利率高達(dá)10.5%。如果這些票據(jù)全部?jī)冬F(xiàn)，至2015年，利息總額就高達(dá)2.1億美元。對(duì)此，楊紅旭評(píng)價(jià)道：“碧桂園一向以土地儲(chǔ)備多而著稱(chēng)，現(xiàn)在相關(guān)政策比較緊，政府大力清查閑置土地，他們手里的很多項(xiàng)目可能得抓緊時(shí)間開(kāi)工，所以對(duì)資金的需求格外迫切�！�

　　同一天，保利香港(00119.HK)也宣布將以每股8.8港元配售4億股，所得款也是用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。此前，合景泰富(01813.HK)、世茂房地產(chǎn)(00813.HK)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)也都發(fā)布了形式各異的集資計(jì)劃。顯然，地產(chǎn)商們并不像他們自己宣稱(chēng)的那樣“不缺錢(qián)”。

　　對(duì)于住宅類(lèi)地產(chǎn)商的資金窘境，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波笑稱(chēng)自己現(xiàn)在可以“隔岸觀火”了：“最近，住宅項(xiàng)目的貸款基本停滯了，而銀行得完成自己的放貸任務(wù)，于是商業(yè)地產(chǎn)就成了香餑餑�，F(xiàn)在，我的管理班子天天跟各大銀行談判，比較誰(shuí)給錢(qián)更快、條件更優(yōu)惠�！�

　　不少業(yè)內(nèi)人士都表示，“商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)幾條腿走路”是一種比較好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。然而，想要“幾條腿同時(shí)走路”，并不是很容易做到的事情�！爸袊�(guó)企業(yè)大多數(shù)沒(méi)有長(zhǎng)期戰(zhàn)略，主要因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)變化太快，所以大家都在‘賭’。遇到調(diào)控再想要掉頭，是很困難的。就拿商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，要完成一個(gè)項(xiàng)目，至少需要5-7年時(shí)間�！秉S怒波說(shuō)道。

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)受調(diào)控影響較小、銷(xiāo)售回款速度不受明顯影響的二、三線城市，可能是地產(chǎn)商們的另一個(gè)選擇。此前，任志強(qiáng)在接受《英才》記者采訪時(shí)表示：“我們?cè)诒本┑捻?xiàng)目已經(jīng)不多了，現(xiàn)在主要在西安、長(zhǎng)沙這樣的城市做，受調(diào)控影響不很大�！边@種趨勢(shì)已經(jīng)是地產(chǎn)界的共識(shí)。易小迪也如是說(shuō)：“二三線城市成為區(qū)域中心以后，就會(huì)承接很多從一線城市轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的產(chǎn)業(yè)，所以，二三線城市會(huì)是未來(lái)的重點(diǎn)�！�

　　看來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)們來(lái)說(shuō)，靠拿地王就能輕松進(jìn)賬的日子或許已經(jīng)一去不復(fù)返了，多樣化、精細(xì)化生存將是他們的下一堂必修課。記者 王雨佳 羅影