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巴曙松:房價(jià)“越調(diào)越漲” 調(diào)控有必要重新定位
2007年07月04日 10:20 來源:新京報(bào)


    2007年中國房地產(chǎn)調(diào)控將加大執(zhí)行力。(資料圖) 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  盡管政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控一直延續(xù),但今年五月,中國各主要城市房價(jià)全線上漲,新房和二手房銷售價(jià)格均創(chuàng)下2006年以來最大漲幅,深圳更是每周都在刷新房價(jià)紀(jì)錄。在“越調(diào)越漲”表象的背后,我們有必要對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及調(diào)控的目標(biāo)重新認(rèn)識(shí)和定位。

  房地產(chǎn)濃縮了市場(chǎng)化進(jìn)程的問題

  中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,本身就是中國經(jīng)濟(jì)體制改革和市場(chǎng)化進(jìn)程的最有代表性的行業(yè)案例之一。任何一個(gè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,為了分配住房所經(jīng)歷過折磨的人,都會(huì)深切地體會(huì)到,如果繼續(xù)沿用原來的管制模式,或者是各個(gè)單位自行建房、不透明分配和隨機(jī)分配的模式,都難以有住上房子的機(jī)會(huì)。

  正如有學(xué)者所說,我們稱贊市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),不僅僅是稱贊其帶來的商品的豐富和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,更多的還是帶給我們選擇的自由,F(xiàn)在的一些年輕人在貸款買房之后,自稱為“房奴”,但是要知道,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展至少給了我們這種選擇的可能性。

  房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題也與目前中國的市場(chǎng)化進(jìn)程密切相關(guān),現(xiàn)在經(jīng)常批評(píng)政府的行政干預(yù)、政策預(yù)期的不明朗、監(jiān)管不嚴(yán)和消費(fèi)者利益缺乏保護(hù)、不同部門之間的政策相互沖突等問題,難道不是我們?cè)诠善笔袌?chǎng)、食品市場(chǎng)等領(lǐng)域經(jīng)常聽到的嗎?這些領(lǐng)域,也正是中國經(jīng)濟(jì)體制改革下一步需要努力的方向。

  落后的金融市場(chǎng)制約房地產(chǎn)發(fā)展

  目前國內(nèi)落后的金融市場(chǎng)嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。近期大量的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)通過不同的方式,尋求到香港上市,本身就強(qiáng)烈地顯示出,目前中國內(nèi)地的金融體系,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支持這些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,金融業(yè)的市場(chǎng)化可以說剛剛起步。

  任何一個(gè)行業(yè),在發(fā)展的起步階段,因?yàn)橛麢C(jī)會(huì)較大,往往會(huì)吸引眾多的參與者進(jìn)入。隨著市場(chǎng)的發(fā)展和成熟,行業(yè)必然會(huì)出現(xiàn)整合。房地產(chǎn)行業(yè)是牽涉面很廣的行業(yè),確實(shí)面臨較低的資金和土地門檻和較高的盈利水平,但是,這個(gè)行業(yè)的主要門檻實(shí)際上并不在于技術(shù)門檻,而可能主要在于對(duì)涉及到房地產(chǎn)的眾多管理部門的協(xié)調(diào)溝通能力。

  近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資金和土地門檻,這會(huì)促進(jìn)行業(yè)的整合,也會(huì)提高行業(yè)的盈利水平,市場(chǎng)的競爭會(huì)趨于加劇,房地產(chǎn)企業(yè)需要找準(zhǔn)自己的競爭優(yōu)勢(shì),選擇自己的市場(chǎng)定位,究竟是從土地環(huán)節(jié)獲得盈利,還是從房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)立足;究竟是主要依靠維護(hù)銀行貸款關(guān)系來尋求資金支持,還是通過在海內(nèi)外上市等方式籌集資金,等等。

  抑制投機(jī)還是要回到供求關(guān)系上來

  抑制投機(jī),無非是要提供更為透明充分的信息,對(duì)于信息的弱勢(shì)一方提供更多的支持和保護(hù),但是,這些討論,都還是要回到供求關(guān)系上來。例如,現(xiàn)在如果有人打算在中國已經(jīng)有十分充足的供給能力的電視、冰箱、彩電等領(lǐng)域進(jìn)行投機(jī),這種投機(jī)可能會(huì)成功嗎?關(guān)鍵還是供求關(guān)系存在較大的、明顯的缺口的時(shí)候,才容易出現(xiàn)投機(jī)的氛圍。

  房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī),一個(gè)重要的原因,是因?yàn)闊o論是從全國還是區(qū)域市場(chǎng)中,消費(fèi)者處于明顯的信息弱勢(shì)的一方。

  究竟整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)供求狀況如何,房地產(chǎn)供應(yīng)的質(zhì)量如何,房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)如何,都是一個(gè)弱小的消費(fèi)者所無法掌握和了解的,這也使得在目前的市場(chǎng)環(huán)境下消費(fèi)者難以具有與房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行談判的能力。

  這種信息格局使得各種市場(chǎng)的不滿首先面向房地產(chǎn)企業(yè)。在有的市場(chǎng),少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)是像炒作股票一樣炒作房子,對(duì)敲、內(nèi)幕交易、虛假信息等這些在股市上至少是違法違規(guī)的行為,在局部的房地產(chǎn)市場(chǎng)上明顯存在。

  房地產(chǎn)調(diào)控本身是一個(gè)模糊的概念

  在討論房地產(chǎn)調(diào)控之前,首先需要明確的是,究竟為了什么而調(diào)控?調(diào)控目標(biāo)明確了,才可以繼續(xù)討論隨后的問題。如果是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作和不規(guī)范交易行為,那么這種調(diào)控應(yīng)當(dāng)繼續(xù)推進(jìn),提高市場(chǎng)的透明度。

  如果調(diào)控是為了抑制房價(jià),那么價(jià)格從總體意義上是難以調(diào)控的,只能從特定的環(huán)節(jié)切入,例如廉租房的提供、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的培育和稅收引導(dǎo)等等。如果是為了控制銀行的風(fēng)險(xiǎn),那么就要從銀行的內(nèi)控機(jī)制入手,同時(shí)放松對(duì)其他融資形式的創(chuàng)新管制。

  因此,房地產(chǎn)調(diào)控本身是一個(gè)比較模糊的概念,首先需要明確我們究竟為了什么而調(diào)控;其次,房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)以充分發(fā)揮市場(chǎng)的靈活性和主動(dòng)性為基點(diǎn),所有的調(diào)控措施,最終必然會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求波動(dòng),任何調(diào)控都需要評(píng)估其對(duì)供求關(guān)系的影響;第三,調(diào)控者要給市場(chǎng)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期,因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)周期長,資金規(guī)模大,涉及環(huán)節(jié)多,頻繁變動(dòng)的政策,不利于形成充足有效的供給;第四,需要提供充足透明的信息,保護(hù)信息的弱勢(shì)一方———消費(fèi)者。(巴曙松 國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所研究員)

 
編輯:王菲】
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