近日，有媒體報(bào)道稱，為有效化解物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定，北京市將建立市、區(qū)縣、街鄉(xiāng)、社區(qū)四級物業(yè)管理糾紛指導(dǎo)和調(diào)解組織體系。各級人民調(diào)解委員會由專職人民調(diào)解員、律師及相關(guān)專業(yè)人士等組成。人民調(diào)解組織將重點(diǎn)解決在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)圍繞物業(yè)使用、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)交接發(fā)生的業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間、物業(yè)管理企業(yè)之間等的各類民事糾紛。
物業(yè)糾紛是伴隨著近年來住房商品化和住房管理市場化的出現(xiàn)而產(chǎn)生的一種新類型糾紛。
隨著城市建設(shè)速度的加快、商品房開發(fā)的不斷增多，物業(yè)管理糾紛日益增多。在這樣的背景下，建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解組織，說明了北京市有關(guān)方面對物業(yè)糾紛的重視，是值得肯定的有益舉措。
但是，調(diào)解糾紛著眼的是糾紛產(chǎn)生后的“化解”，而不是如何從根本上遏制和減少糾紛的產(chǎn)生，并非一個(gè)治本之策。
物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，剛剛步入人們的視野。隨著住宅商品化和管理專業(yè)化的進(jìn)一步普及，隨著社區(qū)自治理念的深入，物業(yè)管理已逐漸深入了每個(gè)人的生活�！拔飿I(yè)管理”服務(wù)的優(yōu)劣，直接涉及到了千家萬戶，影響著每位業(yè)主和物業(yè)使用人的生活舒適度和幸福感。業(yè)主、物業(yè)公司之間的關(guān)系和諧與否，直接影響著人們的“安居”大事。但現(xiàn)實(shí)的情況卻是物業(yè)糾紛頻頻發(fā)生。
不久前，浙江省某地基層法院披露了該院近年來審理的物業(yè)管理案件數(shù)量：2003年共收物管案件17件，2004年銳增至99件，2005年又升至106件，截至2006年12月，該院所受理的物管案件共為207件，占該法院全年民事案件總收案量的11.65%，比2005年上升了91.67%。因此，該法院得出的結(jié)論是：物管案件作為一種新類型案件，在出現(xiàn)后的幾年內(nèi)呈現(xiàn)出迅猛增加的趨勢，目前已成為一種比較普遍的民事糾紛。更值得關(guān)注的是，在該法院2003年至2006年判決結(jié)案的物業(yè)費(fèi)糾紛案件中，除1起外其余的案件均以物業(yè)服務(wù)企業(yè)勝訴而告終。
另外，從媒體報(bào)道的情況看，全國物業(yè)糾紛的情況總體上與浙江某地的情況相似，正呈快速增長趨勢，且在“對簿公堂”過程中，勝訴的往往是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
在今年的北京市兩會期間，眾多代表提出了有關(guān)“規(guī)范物業(yè)管理”的議案，不少代表認(rèn)為，北京目前的現(xiàn)實(shí)情況是，業(yè)主雖然數(shù)量眾多，卻處于弱勢地位，物業(yè)管理企業(yè)往往都以“管理者”自居。
這恰恰說出了物業(yè)公司與業(yè)主糾紛頻繁的一個(gè)重要原因：物業(yè)公司及其人員在工作的過程中，沒有擺正自己的位子，沒有弄清楚小區(qū)中各種“物業(yè)”的主人是誰。
事實(shí)上，在現(xiàn)實(shí)生活中，從“物業(yè)管理”的名稱，到“物業(yè)管理”的行為，無不存在錯(cuò)位的現(xiàn)象。
根據(jù)2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)公司按合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的環(huán)境和秩序進(jìn)行維護(hù)管理的行為，一直被稱為“物業(yè)管理”。
物業(yè)管理公司頂著“管理”的帽子，往往都以“管理者”自居，不僅將小區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施、建筑物等“管理”了，還一并把小區(qū)的業(yè)主也“管理”了。而且，不論企業(yè)把小區(qū)“管理”得結(jié)果怎樣，物業(yè)費(fèi)是不能減免的；收取的各種費(fèi)用的賬目是不向業(yè)主公布的；使用小區(qū)內(nèi)業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的收益是不會交給業(yè)主更不會拿來充抵業(yè)主物業(yè)費(fèi)的……
面對物業(yè)公司的“管理”而沒有享受到作為小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)所有人的監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)的業(yè)主，僅能以不交物業(yè)費(fèi)作為惟一制約“物業(yè)管理”的武器，而一拖欠物業(yè)費(fèi)，往往又會遭遇敗訴和強(qiáng)制執(zhí)行的境遇。
因?yàn)橐曌约簽樾^(qū)的“管理者”，自然將小區(qū)業(yè)主視為“被管理者”，把小區(qū)的各種設(shè)施和建筑物視為自己“管理范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)”。也因?yàn)樽约菏枪芾碚�，對于小區(qū)的物業(yè)管理水平也可以“管好管壞一個(gè)樣，管與不管一個(gè)樣”。即便有的業(yè)主想行使一下“監(jiān)督權(quán)”，因?yàn)闃I(yè)主是“被管理者”，以“管理者”自居的物業(yè)公司也可以置若罔聞。業(yè)主往往也只不過是小胳膊，哪能擰動(dòng)“物業(yè)公司這個(gè)大腿”。
再加之某些行政監(jiān)管部門對一些物業(yè)公司違法行為處理力度的“疲軟”甚至是不作為，一些物業(yè)公司更加能夠恣意地行使“管理權(quán)”。在這樣的情況下，必然會引起小區(qū)業(yè)主的不滿，從而引發(fā)物業(yè)糾紛，甚至引發(fā)了群體性事件。在這一過程中，業(yè)主往往都是受害的一方，而業(yè)主被打的新聞也成了頻頻見諸于新聞報(bào)道的“常聞”。
讓人欣慰的是，隨著近年來物業(yè)糾紛的增加，關(guān)于物業(yè)公司是“服務(wù)者”還是“管理者”的討論逐漸升溫，主管部門也開始逐步推進(jìn)物業(yè)公司從“管理”到“服務(wù)”的角色轉(zhuǎn)變。今年3月，全國人大審議通過的《物權(quán)法》首次從立法上明確提出了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”概念，為明確物業(yè)公司的性質(zhì)提供了法律依據(jù)。
《物權(quán)法》明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
另外，《物權(quán)法》還規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定……(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
從上述法律的規(guī)定來看，業(yè)主才是小區(qū)內(nèi)各種共有設(shè)施、建筑等的所有權(quán)人，才是各種“物業(yè)”的真正主人，而物業(yè)公司是由業(yè)主“聘用”來的，其服務(wù)水平和質(zhì)量還要受到業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)公司及其人員是為業(yè)主服務(wù)的，而不是來“管理小區(qū)和業(yè)主”的。
更讓人感到高興的是，雖然《物權(quán)法》尚未實(shí)施，但卻已經(jīng)有物業(yè)公司開始轉(zhuǎn)變觀念了。近日，萬科在全國20個(gè)城市的所有“物業(yè)管理有限公司”，統(tǒng)一更名為“物業(yè)服務(wù)有限公司”，成為率先依據(jù)《物權(quán)法》明確定位“物業(yè)服務(wù)”的企業(yè)。萬科物業(yè)還表示，“目前，人們對居住環(huán)境的要求已不再局限在硬件設(shè)施方面。相對管理而言，物業(yè)服務(wù)的表述更準(zhǔn)確，更能突出業(yè)主的地位、明確物業(yè)企業(yè)的服務(wù)功能”。
我們期待著更多的物業(yè)公司能夠迅速轉(zhuǎn)變從“管理”到“服務(wù)”的理念，更期待著各種行政法規(guī)、地方法規(guī)能夠依照物權(quán)法的規(guī)定，早日修改，真正從制度上讓“物業(yè)管理”成為物業(yè)服務(wù)。(洪衛(wèi))
