7月24日，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組在《中國證券報》發(fā)布了一份報告，報告中建議：把目前的期房銷售制度改為現(xiàn)房銷售制度。
盡管在整個報告中，有關(guān)期房銷售制度的建議只有這么簡短的一句話，但就是這一句話，再次挑動了公眾對期房銷售制“存廢去留”高度關(guān)注的神經(jīng)—房產(chǎn)商的抗拒、購房者的訴求與相關(guān)主管部門的“欲說還休”迅速交織在一起，氣氛愈發(fā)熱烈。
其實，從2003年開始，有關(guān)取消期房銷售的建議就一再被金融部門、全國人大代表等提起，公眾的取消呼聲也一直是此起彼伏，但大都是“只聽樓梯響，不見有人來”。
開發(fā)商強(qiáng)烈反對
首當(dāng)其沖，報告中“取消期房銷售”的建議遭到了開發(fā)商的一致反對。
“取消期房銷售，對市場的負(fù)面影響大于正面影響。因為目前市場供不應(yīng)求，如果取消期房預(yù)售，供應(yīng)量就更加緊張，很可能導(dǎo)致樓價上漲得更快。此外，還可能因此至少‘?dāng)D死’三分之一的中小開發(fā)商。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示。
“從去年的數(shù)據(jù)看，我們房地產(chǎn)銷售額達(dá)到了2萬億，其中期房銷售占了其中的70%。能不能把這70%都取消掉呢？我想沒有人敢于制定這樣的非理性政策�！痹谧罱那迦A大學(xué)金融論壇上，中房集團(tuán)董事長孟曉蘇也作了這樣的表述。
在孟曉蘇看來，期房銷售不光是轉(zhuǎn)移掉了一部分風(fēng)險，也使購買者獲得了一部分收益，假如要取消期房，直接后果之一就是房價更猛烈的上漲，這更不符合老百姓的要求。
開發(fā)商的驚恐式反對自然是在情理之中。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，約40%來源于銷售獲得的資金。在眾多開發(fā)商眼里，銷售制度的取消，會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難、新項目開發(fā)乏力，對房地產(chǎn)業(yè)的打擊是致命的，可以說是扼住了開發(fā)商的喉嚨。
但以后事情的發(fā)展可能并不像開發(fā)商想象的那么“恐怖”。
“取消期房銷售呼聲已經(jīng)有多次了，但是我覺得這個政策實施的可能性不大。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
“不可否認(rèn)，預(yù)售房執(zhí)行過程中確實存在著一些問題，比如造成房屋的爛尾，造成預(yù)售購房款資金的損失等，但這并不意味著商品房預(yù)售制度就是罪魁禍?zhǔn)�。如果為了彌補(bǔ)一小部分開發(fā)商的過錯就要拿整個房產(chǎn)市場‘開刀’似乎缺乏理智�！毕愀厶窖髧H集團(tuán)投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍表示。在他看來，面對房產(chǎn)市場上出現(xiàn)的各種問題，一味建議取消打壓，是不可取的消極應(yīng)戰(zhàn)。
黃韜則表示，實現(xiàn)現(xiàn)房發(fā)售，市場至少需要3-5年的時間，政府如果強(qiáng)行出臺這一政策，就變成了粗暴干涉，結(jié)果會適得其反。因此對于取消期房銷售，政府應(yīng)該謹(jǐn)慎，擇機(jī)而行。
在采訪中記者還發(fā)現(xiàn)，有關(guān)業(yè)內(nèi)專家對期房銷售的取消與否也意見不一，除了堅決“取消派”之外，一些專家認(rèn)為，期房銷售對住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展還是有一定的積極作用，簡單地進(jìn)行取消，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
部門利益博弈
在取消期房銷售的呼聲中，記者發(fā)現(xiàn)，政府相關(guān)部門的態(tài)度和關(guān)系似乎更值得玩味。
從2005年8月開始，到2006年的5月，在不到一年的時間里，中國人民銀行就三次提出取消期房預(yù)售的建議：
2005年8月發(fā)布的《2004年度金融地產(chǎn)報告》中，明確建議取消期房預(yù)售制度；2006年3月的“兩會”上，中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥等33位全國人大代表提交取消期房銷售制度議案；5月，中國人民銀行金融市場司房地產(chǎn)金融處處長程建勝撰文指出，完善我國商品房預(yù)售制度，就是要取消預(yù)售的融資功能。
如此頻繁建議取消期房預(yù)售，這也體現(xiàn)了銀行對自身金融風(fēng)險的擔(dān)心。
在中國社科院教授易憲容看來，期房銷售制度是一種單邊的風(fēng)險分擔(dān)制度。這種制度安排不是讓制度相關(guān)的當(dāng)事人一起來分擔(dān)住房銷售過程中的風(fēng)險，而只是讓消費(fèi)者及銀行來承擔(dān)風(fēng)險。
然而，建設(shè)部門的回應(yīng)，卻使得銀行的建議“消于無形”：先是北京市建委回應(yīng)“因市場尚不成熟，暫不取消預(yù)售制度”，之后，建設(shè)部新聞發(fā)言人明確指出，國家近期不會取消商品房預(yù)售制度。而在2006年的“兩會”上，建設(shè)部部長汪光燾表示，“商品房交易實行預(yù)售制是現(xiàn)行法律規(guī)定，取消需慎重、認(rèn)真研究�！�
不知是有意還是無意，7月24日，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院的建議經(jīng)媒體披露后，建設(shè)部于7月26日發(fā)布了《房屋登記辦法》(征求意見稿)(下稱《辦法》)。在《辦法》中，為彌補(bǔ)期房權(quán)屬真空，提出施行“預(yù)告登記”制度。
根據(jù)《辦法》第五章的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押、預(yù)購商品房或預(yù)購商品房抵押時，都可以約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記后，當(dāng)事人可以在三個月內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)申請房屋權(quán)屬登記。
“不是說要取消期房么？怎么又可以辦理期房登記了，到底是進(jìn)步還是開倒車？”《辦法》公布當(dāng)天，一位網(wǎng)友發(fā)出了這樣的疑問。
8月2日，記者就相關(guān)問題采訪建設(shè)部政策研究中心的一位負(fù)責(zé)人，得到的答復(fù)是：“這個問題敏感度太強(qiáng)，實在不方便回答�！�
未來能否取消？
“老百姓誰不愿意買現(xiàn)房？消費(fèi)者投資、開發(fā)商賺錢的不平等游戲規(guī)則早該廢除了，堅決支持取消期房銷售�！币晃痪W(wǎng)友留言。
據(jù)有關(guān)媒體近日的一項調(diào)查顯示，68%的受訪者支持用現(xiàn)房銷售取代現(xiàn)行的期房銷售制度，同時55%的受訪者傾向于購買現(xiàn)房。
但愿望歸愿望，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，在我國融資工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下，簡單取消期房銷售制度，將帶來較大的負(fù)面影響。期房銷售作為一種商業(yè)模式將客觀存在。
“在公共取消的呼聲中，建設(shè)部新公布的《辦法》反而將進(jìn)一步夯實期房銷售制。期房銷售制源于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，《辦法》依據(jù)的也是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，這說明，銷售制具有‘皇族血統(tǒng)’，其地位不得撼動�！睒I(yè)內(nèi)人士唐先生對記者表示。
“當(dāng)前的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在進(jìn)一步完善制度、加強(qiáng)監(jiān)管上，而不是簡單取消期房銷售制度�！币晃徊辉竿嘎缎彰南嚓P(guān)部委內(nèi)部人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示。
記者了解到，目前建設(shè)部門、銀行部門已經(jīng)開始嘗試改變預(yù)售款由開發(fā)商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方對預(yù)售款實施有效監(jiān)管，保證預(yù)售款專項用于項目開發(fā)，防范預(yù)售款被挪用、套牢等風(fēng)險。
目前國內(nèi)部分城市也在此方面進(jìn)行了一些探索。如廣州市由房地產(chǎn)交易所實施監(jiān)管，重慶市由項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)實施監(jiān)管，成都市部分開發(fā)項目由住房置業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行監(jiān)管。
資料
歷次取消期房銷售制的呼聲
*期房銷售制度的最早倡議者是廣東省人大代表朱永平，2003年10月，朱永平向廣州市國土房管局指出期房銷售制度的五大弊端，建議廢除期房銷售制度。
*2005年7月31日，在中國土地學(xué)會和中國土地勘測規(guī)劃院聯(lián)合舉辦的“《物權(quán)法(草案)》土地問題座談會”上，國土資源部土地利用管理司司長廖永林再次建議應(yīng)該完全取消期房銷售，從而引發(fā)了延續(xù)至今的是否取消期房銷售制度的爭辯。
*2005年8月份，央行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》建議取消期房銷售制。
*2006年，在十屆全國人大四次會議上，全國人大代表白鶴祥聯(lián)合33位代表建議修改城市房地產(chǎn)管理法，取消房地產(chǎn)期房銷售制度。
各國政府對房屋預(yù)售的管理
政府對預(yù)售的許可管理，主要有兩類：一類是澳洲以及日本、韓國、新加坡、馬來西亞、中國香港等亞洲國家和地區(qū)，政府規(guī)定預(yù)售條件，實施預(yù)售許可管理，對預(yù)售活動的監(jiān)管也較嚴(yán)格。如澳大利亞預(yù)售前需取得項目規(guī)劃審批證書，日本需獲得建筑許可。香港還對內(nèi)部認(rèn)購比例、期房轉(zhuǎn)讓等有明確規(guī)定。另一類是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，不實行許可管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的制約。
多數(shù)國家和地區(qū)對購房人繳納的首付款比例或訂金額度都有相應(yīng)要求，對預(yù)收款的使用也有規(guī)定。如韓國，購房人繳納的首付款為房款的20-30%，可在一年內(nèi)分期付清；日本、中國香港和澳大利亞購房人繳納的訂金分別為房款的20%10%、5-10%。有的國家和地區(qū)允許開發(fā)商把預(yù)收款用于工程建設(shè)。如新加坡、馬來西亞和中國香港，首付款或訂金直接向開發(fā)商支付；購房貸款則存入貸款銀行與開發(fā)商共管的帳戶，由工料測量師行(相當(dāng)于國內(nèi)的工程造價咨詢機(jī)構(gòu))根據(jù)工程進(jìn)度，提出撥款意見，經(jīng)律師同意后，購房款可以轉(zhuǎn)給開發(fā)商。有的則規(guī)定在房屋交付使用后購房款才轉(zhuǎn)付給開發(fā)商。如澳大利亞，訂金由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開發(fā)商。歐美國家一般由雙方合同約定。如美國，預(yù)售款使用按照雙方協(xié)商確定的預(yù)售合約執(zhí)行，購房款的支付時間、方式和使用取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時買者支付5%-10%的保證金，根據(jù)工程進(jìn)度付款，完工時清算。(牛建宏)
