《東方早報》報道:有消息稱,銀監(jiān)會將出臺政策,要求商業(yè)銀行將房貸首付比例從目前最低30%提高到40%-50%。盡管各大城市商業(yè)銀行均表示尚未接到總行相關(guān)通知,首付比例仍維持最低30%的政策,但暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等等暗自收緊個人房貸的做法,其政策傾向仍然被突然曝光于公眾聚焦之下。
從一種基本的“民生”情感出發(fā),個人房貸收緊很容易被看成是對普通百姓尤其是低收入者的壞消息。例如,房價暴漲很大程度上是炒房者給鬧的,他們未必依靠銀行貸款,而真正亟待購房的普通百姓卻反而被提高的門檻擋在了外邊。上海、深圳等地首先擬提高的是購多套房的首付,順應(yīng)的也許正是這一思路。不過筆者認為,鑒于多種因素,收緊個人房貸應(yīng)該是整體性的。提高自住房房貸首付比例甚或采取其它限制措施,非但不違反“關(guān)注民生”的原則,從一定意義上說甚至是對廣大普通市民真正的愛護。
個人房貸以及其它各種消費性貸款,其作用是讓人們提前擁有或享受,實質(zhì)則是“寅吃卯糧”,是對本人以及家庭未來可支付能力的預(yù)支。假如未來可支付能力并非想象得那么美好,則是一種“透支”;嵯禂(shù)、CPI等等反映宏觀經(jīng)濟運行、社會現(xiàn)狀的各種指標(biāo),一般都有一個國際公認的合理范圍和安全范圍。個人房貸首付比例,百姓用于支付購買自住房占整個消費支出的比例,人們在消費、享受中預(yù)支未來的比例等等,與基尼系數(shù)、CPI等具有同等重要的意義,照理也應(yīng)被控制在一個合理和安全的范圍內(nèi)。一旦超過了范圍,不僅意味著銀行風(fēng)險增大、社會不安定因素增加,同時也會對個人現(xiàn)實和未來生活產(chǎn)生一系列復(fù)雜的負面影響。
從一般規(guī)律看,普通人的支付能力總是跟不上消費需求,而人們的“購買理性”以及“借貸理性”畢竟是有限的。例如貸款買房,究竟貸多少款、買多大的房才最劃算,這筆賬幾乎沒人能真正算清楚。一方面,住大房、好房或買晚了更吃虧早已形成一種共識,欲望和誘惑會在不知不覺中戰(zhàn)勝理性;另一方面,這筆聯(lián)結(jié)現(xiàn)在與未來、當(dāng)代人與后代人的大賬,涉及的未來因素、不確定因素實在太多。沈陽今報的一篇報道可印證人們建立其真正的借貸理性究竟有多難:部分年輕人刷卡透支無度,已變成“變相啃老族”。大學(xué)剛畢業(yè)的小程對媒體說:“有了信用卡之后,平時的消費增加了不少,以前一個月花不了1000塊錢,現(xiàn)在幾乎每個月都透支。我的信用卡現(xiàn)在大概欠了3000元。每月工資才1000多元,實在沒錢還的時候,就由著銀行去扣利息了。雖然要給銀行每天萬分之五的利息,但我還是忍不住要刷,因為它可以幫我解決生活中急需解決的難題。”與小程一樣有透支消費習(xí)慣的年輕人不在少數(shù),透支部分基本都是由他們的父母買單。年輕人既是刷卡的主力,同時也是買房的主力,誰都無法保證他們不把刷卡心態(tài)和習(xí)慣用在貸款買房上。
在一種看似很人道、很體恤窮人、很關(guān)注民生的“居者有其屋”理念的支配下,很容易認為銀行房貸的門檻越低越好。殊不知,房貸也是一把雙刃劍。正面之刃當(dāng)然功不可沒,而作為負面之刃,起碼會掩蓋兩個問題及矛盾:其一,既然有了個人房貸這個主要的購房資金來源,人們在決定購買多大面積、什么檔次的住房時就不可能是完全理性的。大量的現(xiàn)實是,或從“面子”出發(fā),或從“增值”的潛在意圖出發(fā),或受中國人傳統(tǒng)的“置業(yè)”情結(jié)的左右,人們的購房標(biāo)準常常會于自覺不自覺中超出自身實際能力和實際需要。其二,由于土地的特殊性,住房不應(yīng)被視為一般商品,“居者有其屋”體現(xiàn)的是對所有人安居權(quán)的尊重。就像醫(yī)療一樣,無論再窮的人,基本醫(yī)療都應(yīng)得到滿足,因為這不僅是對公民健康權(quán)、生命權(quán)的尊重,也是一個現(xiàn)代文明社會制度優(yōu)越性的重要體現(xiàn)。至于富人、準富人存在的更高級的醫(yī)療服務(wù)需求,則可以通過支付更多的錢來換取。所有人“居者有其屋”本來就是政府的責(zé)任,而不能完全憑個人經(jīng)濟實力通過市場購買解決。正是因為地方政府在提供廉租房、經(jīng)濟適用房上普遍缺乏興趣,普通百姓才只好把獲得居住權(quán)的希望寄托于銀行貸款之上。這實際上等于銀行在緩解基本居住的矛盾,在掩蓋、彌補地方政府責(zé)任的缺失。問題是,銀行畢竟不是政府也不是慈善機構(gòu),即使再窮的人,歸還貸款本息一分也不能少。銀行僅僅是政府的一個臨時“替身”,無論是滿足基本居住需要還是追求虛榮,這筆沉重的成本負擔(dān)最終都只能由個人扛著。
個人房貸收緊能抑止購房需求從而遏制房價漲幅,是一個人所共知的簡單道理。更需要探究的是道理背后的道理:其一,假如普通百姓被抑止的是那部分非理性的需求,從而避免了過重的月供負擔(dān)以及對未來生活的負面影響,未必不是一件好事;其二,假如部分市民本來只能靠銀行貸款解決基本居住,而房貸收緊后致使其基本居住無法解決從而矛盾凸現(xiàn),勢必逼著地方政府加快廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)和供給的步伐。(劉以賓)