前天，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)第二套房貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房購(gòu)房貸款等作出一系列新規(guī)定。

　　對(duì)于近期正面臨較大房?jī)r(jià)上漲壓力的上海樓市，此項(xiàng)信貸新政究竟會(huì)產(chǎn)生何種影響？

　　擰緊信貸龍頭

　　央行新政的焦點(diǎn)，是對(duì)第二套房貸的收緊。央行指出，“第二套房”是指借款人利用貸款所購(gòu)買的首套自住房以外的住房。

　　要判斷是否是“第二套房”，目前仍主要依賴于兩個(gè)方面，一是商業(yè)銀行在批準(zhǔn)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，將相關(guān)信息及時(shí)錄入央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，以便查詢；二則是借款人按誠(chéng)實(shí)守信原則在貸款合同中如實(shí)填寫(xiě)所貸款項(xiàng)用于購(gòu)買第幾套住房的相關(guān)信息。

　　不過(guò)，來(lái)自銀行方面的消息，究竟通過(guò)何種操作辦法，確保界定“第二套房”的準(zhǔn)確性，還要靠具體的實(shí)施細(xì)則來(lái)明確。在具體的實(shí)施細(xì)則公布之前，交通銀行、工商銀行等多家銀行表示，房貸業(yè)務(wù)將延續(xù)原先的政策。也就是說(shuō)，短期內(nèi)消費(fèi)者申請(qǐng)購(gòu)買第二套房，可能還無(wú)需4成首付。但也有銀行表示，這期間，銀行對(duì)消費(fèi)者第二套房貸照常受理，但有可能會(huì)延緩放貸審批。

　　且不論銀行方面的具體細(xì)則如何，第二套房貸的收緊已成事實(shí)。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)孫立堅(jiān)教授認(rèn)為，首付比例提高，同時(shí)上調(diào)房貸利率，從數(shù)量和價(jià)格上雙重調(diào)控，無(wú)疑是近來(lái)央行調(diào)控樓市最大的一次動(dòng)作。這充分顯示央行對(duì)樓市過(guò)熱加大銀行風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。新政對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)效果究竟有多明顯，還要看通貨膨脹、市場(chǎng)流動(dòng)性等其他因素的配合。但此次新政的出臺(tái)，至少向市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)信號(hào)：為控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，今后銀行的信貸龍頭將進(jìn)一步擰緊。

　　改變市場(chǎng)預(yù)期

　　銀行提高第二套房貸門(mén)檻，僅僅是金融政策調(diào)控樓市的其中一項(xiàng)。

　　事實(shí)上，近期房?jī)r(jià)上漲，除了市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁，流動(dòng)性過(guò)剩也是一個(gè)不能忽視的因素。更何況，在人民幣持續(xù)升值的背景下，人民幣資產(chǎn)也成為資金流入的焦點(diǎn)。

　　今年以來(lái)，不止是樓市，股市、期市、銀行理財(cái)市場(chǎng)均呈現(xiàn)出火爆的態(tài)勢(shì)。以股市為例，滬深兩市股指迭創(chuàng)新高的背后，是市場(chǎng)資金流入的迭創(chuàng)新高。截至昨天，滬深兩市總市值首次突破25萬(wàn)億元大關(guān)，而流通市值也接近10萬(wàn)億元。在股市投資熱情高漲的同時(shí)，投資市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)“蹺蹺板”效應(yīng)，財(cái)富的溢出，更是造成了其他市場(chǎng)的同步熱漲，樓市自然不例外。

　　市場(chǎng)過(guò)剩的流動(dòng)性，帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)價(jià)格的普遍上漲。央行自今年3月以來(lái)，已連續(xù)5次加息。5次加息對(duì)房貸市場(chǎng)的累積效應(yīng)，不可小視。銀行專家簡(jiǎn)單算了一筆賬，以總額20萬(wàn)元、期限為20年的住房按揭貸款為例，2004年10月以來(lái)的9次加息，已使最終累加的總還款額增加了近59153.57元，近6萬(wàn)元對(duì)于普通家庭而言絕不是一個(gè)小數(shù)目。

　　房貸成本的逐步增加，加上第二套房貸門(mén)檻的大幅提高，必然對(duì)樓市需求有一定的抑制作用，將在一定程度上改變市場(chǎng)的預(yù)期。有關(guān)專家指出，一旦央行連續(xù)加息，導(dǎo)致通脹拐點(diǎn)出現(xiàn)，樓市價(jià)格的拐點(diǎn)也將出現(xiàn)。

　　可見(jiàn)，在當(dāng)前流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，國(guó)家加大了運(yùn)用貨幣政策、財(cái)稅政策進(jìn)行宏觀調(diào)控的力度，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注利率、匯率、稅率、股市的走勢(shì)和變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，以正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。

　　投資風(fēng)險(xiǎn)加劇

　　昨天，記者從滬上一些中介公司了解到，由于此前市場(chǎng)上對(duì)第二套房上調(diào)首付比例和貸款利率的新政已有所傳言，本月下旬起，二手房市場(chǎng)再度出現(xiàn)觀望氣氛，成交量和成交價(jià)格的漲幅均有所放緩。

　　頻頻出臺(tái)的調(diào)控政策，大大增加了投資成本，對(duì)炒房者的資金鏈條形成壓力，而且還悄然改變著市場(chǎng)預(yù)期，使投資買房的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。此番新政更是直接抑制了市場(chǎng)投機(jī)需求。

　　在各種調(diào)控“組合拳”的作用下，未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性供不應(yīng)求的矛盾將有所緩解。上海市房地部門(mén)已經(jīng)明確表示，將積極配合落實(shí)國(guó)家有關(guān)個(gè)人住房按揭貸款首付款政策，對(duì)違反貸款規(guī)定的不予辦理抵押登記。這將為抑制投機(jī)需求把好關(guān)。

　　供應(yīng)方面，包括建筑面積90平方米以下商品住房在內(nèi)的各類住房將加快上市節(jié)奏，也有利于購(gòu)房者“貨比三家”。本月，上海公布了新的預(yù)售規(guī)定，商品住房項(xiàng)目已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分，原則上應(yīng)當(dāng)全部申請(qǐng)預(yù)售和網(wǎng)上認(rèn)證；超過(guò)3萬(wàn)平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米，并應(yīng)制訂分批上市計(jì)劃。這一規(guī)定“逼”出了不少新盤(pán)供應(yīng)量，據(jù)預(yù)計(jì)，年內(nèi)全市達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的450萬(wàn)平方米新建商品住房將全部上市；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定新建的90平方米以下的商品房，今年下半年至明年上半年也將迎來(lái)集中上市期；年內(nèi)將有450公頃住宅用地上市供應(yīng)，其中中心城區(qū)約50公頃……

　　一個(gè)收緊房貸的政策也許還不能完全改變當(dāng)前樓市格局，但在多個(gè)措施的綜合效應(yīng)下，未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系將會(huì)趨向合理，房?jī)r(jià)也將處于更為理性的區(qū)間。對(duì)于想買房自住的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，與其現(xiàn)在追漲入市，買一套地段、房型欠佳的房子，倒不如等到市場(chǎng)供應(yīng)更為寬裕時(shí)，挑選性價(jià)比更合適的住房。(蔣婭婭 張奕)