國慶前夕，央行與銀監(jiān)會共同發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提高了貸款購買“第二套”住房者的首付比例和貸款利率，規(guī)定已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基準利率的1.1倍，相較于目前大多執(zhí)行的85%的優(yōu)惠利率，有較大幅度的提高。
以直觀判斷，上述首付比例與貸款利率“雙提高”的措施，一方面有利于抑制已經(jīng)擁有自有住房者的二次置業(yè)沖動，另一方面亦可以降低投資收益比的方式，對房地產(chǎn)市場上的投資熱潮加以限制�？傊鳛榉康禺a(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”中的最新一記，其最顯著的作用還是在于抑制增長過快的市場需求。
但和近期出臺的各種措施的境遇相似，該政策甫一出臺便受到質(zhì)疑，輿論首先懷疑的是，在房價“越調(diào)(控)越高”的大勢下，這個相對溫和的“新政”，在抑制房價方面究竟能夠起到多大作用。
確實，在連續(xù)加息和征收二手房交易稅等一系列重拳之下，全國房地產(chǎn)市場卻全線逆勢上揚，甚至呈現(xiàn)“瘋長”趨勢，不但使購房者叫苦不迭，也讓許多觀察者錯愕不已。但如果考慮到金融市場流動性過剩的背景，加之股票、基金飛漲帶來的示范效應，作為唯一可與證券市場并駕的投資工具，市場對房地產(chǎn)價格的樂觀預期和投資炒作，其實也在情理之中，而一系列調(diào)控措施帶來的投資和交易成本的上升，也就很容易被“消化”在這種樂觀的預期之中。
在這種一致“看多”的市場氛圍和群體心態(tài)下，“提高首付”的措施究竟能在多大程度上起到抑制需求(無論自用還是投資)的作用，不但論者持懷疑的態(tài)度，就連決策者也未必有十足的信心。
不過，此次“房貸新政”的另外一項潛在的作用，也值得輿論的關(guān)注，即降低房地產(chǎn)市場的金融風險。而首付比例和貸款利率的“雙提高”，一方面可降低銀行信貸在購房投資中的比例，亦可提高單位貸款的利息收益，顯然都可以在降低銀行風險方面，起到明顯的作用。如此，若把抑制市場需求和降低銀行風險視為此次“房貸新政”的雙重目標，則即使在抑制需求方面收效不大，也至少可以在降低風險方面起到切實的作用。
而不論欲實現(xiàn)雙重目標中的一項，還是完整實現(xiàn)其綜合目標，輿論提出的另一項擔心都值得央行和銀監(jiān)會高度重視，即如何準確、合理界定“第二套”住房，并以此為據(jù)，對第二套及以上住房嚴格落實“新政”規(guī)定的各項措施。只有這樣，才能既不因“新政”而傷害到普通群眾改善住房條件的正當需求，同時有效抑制住房市場的投資炒作，并切實降低銀行的金融風險。
日前，央行副行長表示，央行的征信系統(tǒng)完全可以查到貸款人以往的住房貸款記錄，成功認定第二套及以上住房。在電腦系統(tǒng)日臻完備的條件下，公眾對央行是否具備這樣的能力，也確乎不必太過擔心。同時在個人財產(chǎn)觀念逐漸強化的今天，那種借用別人名義購買住房以躲避“第二套”認定的現(xiàn)象，似乎也不會大面積出現(xiàn)。因此，真正值得擔心的，倒可能是各商業(yè)銀行是否能夠真心響應、貫徹央行政策。有報道稱，某商業(yè)銀行已經(jīng)表示，其認定“第二套”住房將以個人而非家庭為單位，即一個家庭中的不同成員可以分別貸款購買住房而不被認定為“第二套”；也有銀行表示，將以購房者是否在本行重復貸款而非央行的征信記錄，作為認定“第二套”的依據(jù)。盡管央行未來可能對此類模糊地帶進行進一步明確規(guī)范，以杜絕各種空子和漏洞，但這些銀行的表態(tài)卻已經(jīng)預示，商業(yè)銀行出于對房貸這一到目前為止還相當“優(yōu)質(zhì)”的信貸資產(chǎn)的留戀，很可能以各種小招數(shù)，為重復貸款者提供方便。而如果監(jiān)管不嚴，則這種小招數(shù)就可能毀了央行和銀監(jiān)會的宏觀大計。因此，此次的“房貸新政”，還需要更詳盡的措施和嚴格監(jiān)管，才能實現(xiàn)其本來的目標。(張?zhí)煳担?/p>
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