2007年11月09日 星期五
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交易滑坡、單價(jià)堅(jiān)挺 樓市“觀察期”延至新年?
2007年11月09日 09:35 來(lái)源:上海證券報(bào)


嘉賓:朱平平 信義房產(chǎn)分析師(圖片來(lái)源:上海證券報(bào))

  局勢(shì):調(diào)整較為明

  主持人:您認(rèn)為近期樓市是否存在交易滑坡而單價(jià)堅(jiān)挺的“空漲”局面?

  朱平平:從信義近期的交易情況來(lái)看,確實(shí)是交易量下跌但價(jià)格依舊堅(jiān)挺的情況。而一手房市場(chǎng)這方面的情況似乎更明顯,如有數(shù)據(jù)顯示,10月上旬的上海商品住宅成交量?jī)H65.13萬(wàn)平方米,遠(yuǎn)不及9月下旬的81.31萬(wàn)平方米和9月上旬的75.95平方米,而且通常成交量較高的雙休日,10月也比9月的低10%以上,上海樓市的成交量也已從原先房貸新政前三個(gè)月的緩慢下滑轉(zhuǎn)變?yōu)榧铀傧禄畡?shì)。而雖然成交量下滑,但是平均成交價(jià)格卻再創(chuàng)新高,10月上旬商品房的平均成交價(jià)格高達(dá)12007元/平方米,遠(yuǎn)高于9月的10507元/平方米。不過(guò),房貸新政后對(duì)二手中高檔住宅造成的影響相對(duì)較小,從信義的成交記錄來(lái)看,可能是由于貸款比例不大,只占3成左右,而且“貸足”的只有15%不到。

  原因:心態(tài)在起變化

  主持人:您認(rèn)為出現(xiàn)上述局面的原因是什么?

  朱平平:造成這種情況的主要原因是新政后購(gòu)房者的心態(tài)變化。其一,購(gòu)房者受政策影響變得更加理性,由于今年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走高,目前購(gòu)房者已經(jīng)不再像前幾個(gè)月那樣追漲房?jī)r(jià),他們中的一部人覺(jué)得政府后續(xù)將有進(jìn)一步的調(diào)控措施出臺(tái),因此持幣觀望。其二,今年前9個(gè)月成交量過(guò)度釋放,也是導(dǎo)致目前成交疲態(tài)的另一個(gè)因素,2005-2006年上海普通住宅的月平均成交量在110萬(wàn)平方米左右,而今年前9個(gè)月的月平均成交量已達(dá)163.54萬(wàn)平方米。其三,由于房?jī)r(jià)一再瘋漲,許多房東也開始觀望,不過(guò)他們依然看好后市,覺(jué)得房?jī)r(jià)上漲還存在空間,因此許多人開始轉(zhuǎn)售為租,供應(yīng)量相對(duì)縮小造成二手房成交量萎縮。

  預(yù)期:春節(jié)“量回升”

  主持人:您覺(jué)得樓市“觀察期”何時(shí)可結(jié)束?后市又會(huì)面臨何種局面?

  朱平平:目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi),市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)以往將更加充分,而需求將受到心理因素影響會(huì)有所收斂,前段時(shí)間價(jià)格快速增長(zhǎng)的格局將會(huì)改變,一個(gè)相對(duì)平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將到來(lái)。我們也認(rèn)為,大漲一段時(shí)間,市場(chǎng)總會(huì)盤整,而經(jīng)歷幾次起伏后,購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的承受力正變得越來(lái)越強(qiáng)。相當(dāng)一部分具有剛性需求的購(gòu)房人群,會(huì)短暫觀察新政具體實(shí)施后的動(dòng)向,房?jī)r(jià)若沒(méi)有急劇變化,他們還會(huì)出手購(gòu)買,畢竟暫時(shí)的觀望不敵現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房需求,預(yù)期下一波交易高峰將在春節(jié)前出現(xiàn)。從后市來(lái)看,如果供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題解決、供應(yīng)量跟上,那么房?jī)r(jià)就有望逐漸恢復(fù)理智與平穩(wěn)。(活動(dòng)策劃:柯鵬 李和裕 主持人:李和裕 整理:李和裕)

編輯:王菲】
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