國務(wù)院同時動用法律、經(jīng)濟(jì)和金融手段嚴(yán)厲打擊土地囤積，為2008年房價定了一個明確的基調(diào)，2008年樓市會否出現(xiàn)拐點的爭論已經(jīng)不重要，重要是必須出現(xiàn)拐點甚至極點，而圍繞著這一明確目標(biāo)，打擊囤積或許僅僅是一個開始，今后還將有新的政策陸續(xù)出臺……

　　1月7日，國務(wù)院辦公廳在下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，從而打響了2008年樓市調(diào)控的第一炮，以打擊囤積土地為核心的重拳，注定將影響整個樓市格局并對房價走勢產(chǎn)生決定性影響。

　　國務(wù)院通知的第六條尤其引人矚目：“嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。”

　　與以往打擊囤地的通知不同，此次政策部署一旦付諸實施，將產(chǎn)生巨大威力。這通過此次打擊囤地規(guī)定的細(xì)節(jié)可以看出端倪：

　　其一，去掉了“原則上”。為了打擊囤積土地行為，從2007年至今，中央先后下發(fā)了三個通知，但前兩個通知在提到征收土地閑置費時，規(guī)定的是“原則上”按出讓或劃撥土地價款的20%征收。我們知道，所謂的“原則上”在實踐中經(jīng)常變成了沒有原則，“原則上”這一修飾經(jīng)常把剛性的制度給弱化，變成彈性的制度。我國在土地閑置現(xiàn)象大面積出現(xiàn)的情況下，土地閑置費卻收繳不上來就與此有關(guān)。去掉“原則上”有利于避免地方政府自由裁量權(quán)過大引發(fā)的尋租問題。這一細(xì)節(jié)變化表明了中央將鐵腕打擊囤積土地行為的堅決態(tài)度。

　　其二，征繳增值地價。筆者認(rèn)為，這是對囤積土地行為具有巨大殺傷力的一步“絕殺”。我們知道，開發(fā)商囤積土地的目的有兩個：一是等待土地升值，坐享升值之利，由于這幾年地價瘋狂上漲，開發(fā)商從中獲取了巨額利潤；二是通過囤積土地減少住房的有效供給，扭曲供求結(jié)構(gòu)，推高房價，從中獲取暴利。

　　但是，現(xiàn)在國務(wù)院第一次對土地增值展開征繳，就意味著，今后再囤積土地不僅面臨著巨大的法律風(fēng)險(土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回)，同時，也面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險——即使土地限制不超過一年，夠不上“按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費”，土地增值也將被“征繳增值地價”。而且，征繳增值地價的具體辦法明確由國土資源部主導(dǎo)制定，這意味著地方政府要想與開發(fā)商串通來規(guī)避相關(guān)政策就面臨相當(dāng)大的難度。

　　其三，此次國務(wù)院還在通知中規(guī)定：“金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的，要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任�！�

　　這說明，政府不僅嚴(yán)厲打擊以土地閑置為特征的囤積土地行為，也嚴(yán)厲打擊以所謂分批開發(fā)等方式變相囤積土地的行為。同時也說明，政府不僅動用法律手段、經(jīng)濟(jì)手段來打擊土地囤積，還動用了金融手段，即在信貸上給囤地行為釜底抽薪，讓其因為得不到資金支持而無法囤積土地。并且，與以往通知不同，此次明確對于違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的金融機(jī)構(gòu)“追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任”，政策制定者的決心躍然紙上。

　　《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》雖然是圍繞土地問題展開，但卻是“意在房價”，在為2008年的樓市格局和房價走勢定調(diào)。那么，定的基調(diào)是什么呢？國務(wù)院這次出臺打擊囤地政策的時機(jī)，恰逢樓市拐點隱約出現(xiàn)但還存在很大不確定性的時候，而打擊囤積行為的一個最直接影響就是將加大房地產(chǎn)市場的有效供給，在市場觀望氣氛濃厚的情況下，有效供給的加大必然會降低房價！

　　不難看出，國務(wù)院這次出臺打擊囤地政策實際上發(fā)出了一個非常明確的信號，決策層對房價持續(xù)快速上漲的狀況已經(jīng)不能容忍！如果此前市場人士對于房價走勢的判斷還在不確定性中搖擺不定的話，那么，中央打擊囤地所發(fā)出的信號已經(jīng)在撥云見日，給出明確方向。

　　房屋的主要用途是用來居住，是消費品，而作為消費品的價格是由民眾的實際購買力來決定的，當(dāng)某種商品的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實際購買力且持續(xù)上漲時，就會導(dǎo)致危險后果。第一，惡化民生。我國目前對低收入者的住房保障速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上由于房價上漲所導(dǎo)致的新的需要納入住房保障人口的增加速度，長此以往，必然損害社會穩(wěn)定根基；第二，房價持續(xù)上漲不斷累積泡沫，一旦破滅后果不堪設(shè)想。我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險都系在金融機(jī)構(gòu)身上。如果樓市泡沫突然破滅，其影響就可能迅即傳導(dǎo)到金融機(jī)構(gòu)，并波及到整個經(jīng)濟(jì)。

　　無論是從民生、社會穩(wěn)定還是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的角度來看，房價持續(xù)快速上漲的危險性都已被決策者高度重視。國務(wù)院打擊囤地為2008年房價定了一個明確的基調(diào)，2008年樓市會否出現(xiàn)拐點的爭論已經(jīng)不重要，重要的是必須出現(xiàn)拐點甚至極點，而圍繞著這一明確目標(biāo)，打擊囤地或許僅僅是一個開始，今后還將有新的政策陸續(xù)出臺。房地產(chǎn)市場的“政策市”時代正在來臨。

　　(作者系資深房地產(chǎn)評論人士)

　　2008年01月09日 來源：上海證券報 作者：⊙賈圖

　　國務(wù)院同時動用法律、經(jīng)濟(jì)和金融手段嚴(yán)厲打擊土地囤積，為2008年房價定了一個明確的基調(diào)，2008年樓市會否出現(xiàn)拐點的爭論已經(jīng)不重要，重要是必須出現(xiàn)拐點甚至極點，而圍繞著這一明確目標(biāo)，打擊囤積或許僅僅是一個開始，今后還將有新的政策陸續(xù)出臺……

　　⊙賈圖

　　1月7日，國務(wù)院辦公廳在下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，從而打響了2008年樓市調(diào)控的第一炮，以打擊囤積土地為核心的重拳，注定將影響整個樓市格局并對房價走勢產(chǎn)生決定性影響。

　　國務(wù)院通知的第六條尤其引人矚目：“嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法�！�

　　與以往打擊囤地的通知不同，此次政策部署一旦付諸實施，將產(chǎn)生巨大威力。這通過此次打擊囤地規(guī)定的細(xì)節(jié)可以看出端倪：

　　其一，去掉了“原則上”。為了打擊囤積土地行為，從2007年至今，中央先后下發(fā)了三個通知，但前兩個通知在提到征收土地閑置費時，規(guī)定的是“原則上”按出讓或劃撥土地價款的20%征收。我們知道，所謂的“原則上”在實踐中經(jīng)常變成了沒有原則，“原則上”這一修飾經(jīng)常把剛性的制度給弱化，變成彈性的制度。我國在土地閑置現(xiàn)象大面積出現(xiàn)的情況下，土地閑置費卻收繳不上來就與此有關(guān)。去掉“原則上”有利于避免地方政府自由裁量權(quán)過大引發(fā)的尋租問題。這一細(xì)節(jié)變化表明了中央將鐵腕打擊囤積土地行為的堅決態(tài)度。

　　其二，征繳增值地價。筆者認(rèn)為，這是對囤積土地行為具有巨大殺傷力的一步“絕殺”。我們知道，開發(fā)商囤積土地的目的有兩個：一是等待土地升值，坐享升值之利，由于這幾年地價瘋狂上漲，開發(fā)商從中獲取了巨額利潤；二是通過囤積土地減少住房的有效供給，扭曲供求結(jié)構(gòu)，推高房價，從中獲取暴利。

　　但是，現(xiàn)在國務(wù)院第一次對土地增值展開征繳，就意味著，今后再囤積土地不僅面臨著巨大的法律風(fēng)險(土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回)，同時，也面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險——即使土地限制不超過一年，夠不上“按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費”，土地增值也將被“征繳增值地價”。而且，征繳增值地價的具體辦法明確由國土資源部主導(dǎo)制定，這意味著地方政府要想與開發(fā)商串通來規(guī)避相關(guān)政策就面臨相當(dāng)大的難度。

　　其三，此次國務(wù)院還在通知中規(guī)定：“金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的，要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任�！�

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　　《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》雖然是圍繞土地問題展開，但卻是“意在房價”，在為2008年的樓市格局和房價走勢定調(diào)。那么，定的基調(diào)是什么呢？國務(wù)院這次出臺打擊囤地政策的時機(jī)，恰逢樓市拐點隱約出現(xiàn)但還存在很大不確定性的時候，而打擊囤積行為的一個最直接影響就是將加大房地產(chǎn)市場的有效供給，在市場觀望氣氛濃厚的情況下，有效供給的加大必然會降低房價！

　　不難看出，國務(wù)院這次出臺打擊囤地政策實際上發(fā)出了一個非常明確的信號，決策層對房價持續(xù)快速上漲的狀況已經(jīng)不能容忍！如果此前市場人士對于房價走勢的判斷還在不確定性中搖擺不定的話，那么，中央打擊囤地所發(fā)出的信號已經(jīng)在撥云見日，給出明確方向。

　　房屋的主要用途是用來居住，是消費品，而作為消費品的價格是由民眾的實際購買力來決定的，當(dāng)某種商品的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實際購買力且持續(xù)上漲時，就會導(dǎo)致危險后果。第一，惡化民生。我國目前對低收入者的住房保障速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上由于房價上漲所導(dǎo)致的新的需要納入住房保障人口的增加速度，長此以往，必然損害社會穩(wěn)定根基；第二，房價持續(xù)上漲不斷累積泡沫，一旦破滅后果不堪設(shè)想。我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險都系在金融機(jī)構(gòu)身上。如果樓市泡沫突然破滅，其影響就可能迅即傳導(dǎo)到金融機(jī)構(gòu)，并波及到整個經(jīng)濟(jì)。

　　無論是從民生、社會穩(wěn)定還是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的角度來看，房價持續(xù)快速上漲的危險性都已被決策者高度重視。國務(wù)院打擊囤地為2008年房價定了一個明確的基調(diào)，2008年樓市會否出現(xiàn)拐點的爭論已經(jīng)不重要，重要的是必須出現(xiàn)拐點甚至極點，而圍繞著這一明確目標(biāo)，打擊囤地或許僅僅是一個開始，今后還將有新的政策陸續(xù)出臺。房地產(chǎn)市場的“政策市”時代正在來臨。

　　(賈圖 作者系資深房地產(chǎn)評論人士)