一場(chǎng)由國(guó)務(wù)院布置的全面檢查,或許將令“囤地房企”的命運(yùn)陡然轉(zhuǎn)折。今后他們不僅要面對(duì)20%的土地閑置費(fèi),包括限制融資在內(nèi)的一系列“重罰”,正在悄悄逼近。
國(guó)務(wù)院給出了時(shí)間表。2008年6月之前,全國(guó)國(guó)土系統(tǒng)將清查匯總域內(nèi)閑置用地的詳細(xì)情況,并通過(guò)國(guó)土資源部上報(bào)國(guó)務(wù)院。與此同時(shí),國(guó)土資源部專項(xiàng)針對(duì)閑置用地處置的“新規(guī)”亦在緊張制定中,面對(duì)糧食安全、耕地保有等一系列嚴(yán)肅命題,中國(guó)最高決策層正在以前所未有的嚴(yán)厲態(tài)度,求解閑置用地的處置。
“命題清查”
用5個(gè)月的時(shí)間,徹底清查全國(guó)范圍內(nèi)閑置土地的基本情況,這是國(guó)務(wù)院最新布置給全國(guó)國(guó)土系統(tǒng)的任務(wù)。
“文件會(huì)陸續(xù)發(fā)到各省廳。”1月8日下午,國(guó)土資源部一位官員告訴記者。他還透露,這實(shí)際上是一次國(guó)務(wù)院分管領(lǐng)導(dǎo)提出的“命題作文”,而在此之前,全國(guó)范圍內(nèi)閑置用地的總量一直沒(méi)有十分準(zhǔn)確的數(shù)字。
一個(gè)多月前,一份由北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉操刀的報(bào)告指出,截止到2007年底,全國(guó)已出讓、但開(kāi)發(fā)商未開(kāi)發(fā)的土地總面積為10億平方米,但對(duì)于這一數(shù)字是否可以等同于囤地總量,國(guó)土資源部相關(guān)人士只是表示,由于不清楚這份報(bào)告的統(tǒng)計(jì)口徑和方式,不便發(fā)表評(píng)價(jià)。
相信在5個(gè)月后,情況將大不一樣。記者了解到,這次由國(guó)務(wù)院統(tǒng)一安排的清查工作主要針對(duì)以各種方式出讓的城鎮(zhèn)建設(shè)用地及新增建設(shè)用地的閑置情況,既包括招、拍、掛出讓的房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地,也包括以劃撥方式出讓的用于基礎(chǔ)設(shè)施、大項(xiàng)目建設(shè)的使用土地。
知情人士透露,清查重點(diǎn)以房地產(chǎn)用地為主,工業(yè)用地次之。至于認(rèn)定閑置用地的標(biāo)準(zhǔn),一是土地使用權(quán)證辦理完成后一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā);二是動(dòng)工開(kāi)發(fā),但兩年內(nèi)開(kāi)工面積未達(dá)到1/3,以及完成投資額沒(méi)有達(dá)到總投資額25%,出現(xiàn)這兩種情況中的任何一種,都將在這次清查當(dāng)中認(rèn)定為閑置土地。
在中國(guó)人民大學(xué)土地管理系副主任嚴(yán)金明的印象中,這是第一次在全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)閑置土地的問(wèn)題展開(kāi)專項(xiàng)清查。
據(jù)了解,全國(guó)所有省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市都將列入到清查的范圍內(nèi),按照國(guó)務(wù)院的要求,所有工作將于2008年6月前完成,并匯總后上報(bào)國(guó)務(wù)院。這也是近年來(lái)并不多見(jiàn)的由國(guó)務(wù)院限定“截止時(shí)間”的檢查工作,足見(jiàn)“來(lái)勢(shì)兇猛”。
嚴(yán)厲罰則
這些清查匯總的閑置土地材料,將成為國(guó)土資源部制定或修訂閑置土地處理相關(guān)規(guī)章的依據(jù)。而在正在制定的“新規(guī)”當(dāng)中,土地閑置在達(dá)到“無(wú)償收回”程度之前,房企所承擔(dān)的也將不再僅僅是20%的土地閑置稅。
前述國(guó)土資源部官員向記者證實(shí),該部確實(shí)正在抓緊制定處理閑置用地的相關(guān)新辦法。記者了解到,在未來(lái)的政策框架中,囤積土地的企業(yè),可能受到的最為嚴(yán)厲的處罰將是被限制融資,這無(wú)疑點(diǎn)中了企業(yè)囤地運(yùn)作的“命門(mén)”所在。
“主要是兩部分,一是信貸融資,二是資本市場(chǎng)上的再融資,也就是說(shuō),對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年,完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè),應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資,嚴(yán)格控制展期貸款或滾動(dòng)授信!敝槿耸糠Q。他同時(shí)還透露,對(duì)違法用地的項(xiàng)目,一律禁止銀行發(fā)放信貸,并禁止其在資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資。
對(duì)于認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),他表示,國(guó)土資源部正在細(xì)化當(dāng)中。鐘偉告訴記者,他報(bào)告中指陳的未開(kāi)發(fā)土地,大量購(gòu)地的資金來(lái)自于銀行信貸和資本市場(chǎng)的再融資,一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)“高價(jià)買(mǎi)地——再行增發(fā)”已經(jīng)成為了固定的套路,這導(dǎo)致沉淀在未開(kāi)發(fā)土地上的資金高達(dá)萬(wàn)億元之巨。
他認(rèn)為,如果最終這樣的規(guī)定能夠最終出臺(tái),肯定能遏制企業(yè)囤積土地的行為。
顯然,一切不會(huì)如此簡(jiǎn)單。由于限制融資并非國(guó)土資源部一個(gè)部門(mén)能得以確定,尚需央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)配合。不過(guò),記者了解到,目前國(guó)務(wù)院已經(jīng)認(rèn)可了“限制囤地企業(yè)融資”的思路,并且明確,在正式執(zhí)行之后,如果有相關(guān)機(jī)構(gòu)違反政策,將直接追究主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任。
在2006年由建設(shè)部、國(guó)土資源部等九部委聯(lián)合下發(fā)的“落實(shí)37號(hào)文件細(xì)則”中已有規(guī)定,對(duì)于有囤積房源或空置一年以上的項(xiàng)目,禁止銀行給予開(kāi)發(fā)貸款支持。一旦土地囤積招致的限制融資政策,再加上從緊的貨幣和信貸政策,地產(chǎn)企業(yè)“囤房、囤地”的策略,無(wú)疑將受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
企業(yè)慎對(duì)
“我們還沒(méi)有接到政府檢查的通知,不過(guò)近一階段我們拿地的速度和頻率慢了很多了,主要是拿了土地,要逐個(gè)開(kāi)工建設(shè),資金的壓力比較大,要消化一陣!睆挠浾呖谥械弥讼⒑螅患疑鲜蟹科蟮母吖芟蛴浾弑硎。
對(duì)于未來(lái)可能的“限制融資”,這位高管表現(xiàn)得尤為謹(jǐn)慎。他私下向記者透露,2007年,該企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用總額為63億元,而這一年該公司通過(guò)增發(fā)、可轉(zhuǎn)債等渠道總計(jì)融資額僅40億元,由此足見(jiàn)限制融資對(duì)企業(yè)的致命影響。
“這是鏈條反應(yīng),不能再融資就沒(méi)有資金再行拿地,而拿不到地,反過(guò)來(lái)也不能再融資,這是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié),切斷這個(gè)環(huán)節(jié),有利于控制過(guò)多金融系統(tǒng)的資金向土地繼續(xù)沉淀的趨勢(shì)!辩妭(duì)記者說(shuō)。
萬(wàn)科企業(yè)副總經(jīng)理丁長(zhǎng)峰告訴記者,在2008年中,萬(wàn)科雖然會(huì)繼續(xù)在合適的區(qū)域以合適的土地價(jià)格獲取土地,但作為一個(gè)追求規(guī)模效益和速度利潤(rùn)的企業(yè),萬(wàn)科一不再追求地王;二也將不再追求土地儲(chǔ)備總量,而是將已有的土地儲(chǔ)備盡快形成房源銷售,他坦承,過(guò)多的囤積土地一方面會(huì)造成開(kāi)發(fā)資金上的壓力,另一方面也容易觸碰一些政策紅線。
不過(guò),華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)卻對(duì)此舉可能產(chǎn)生的影響不以為然,他向記者表示,“企業(yè)囤積土地還是因?yàn)檎耐恋毓⿷?yīng)稀缺,如果現(xiàn)在政府把土地的供應(yīng)量提高一倍,那沒(méi)有人會(huì)囤地,那么多土地買(mǎi)下來(lái),沒(méi)有企業(yè)負(fù)擔(dān)得起這個(gè)錢(qián)!
“我們盡量做好自己手中已有土地的開(kāi)發(fā)工作,至于限制再融資的問(wèn)題,其實(shí)還是看最后認(rèn)定的口徑是嚴(yán)還是松!鼻笆錾鲜泄靖吖軐(duì)記者說(shuō)。而此時(shí)此刻,事關(guān)眾多企業(yè)融資命運(yùn)的“囤地處置”新規(guī)正在相關(guān)部委的手中緊張運(yùn)籌。(李樂(lè))
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