“北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅‘實(shí)轉(zhuǎn)’的申請，目前正在等待國家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)�！北本�“兩會”期間，北京市政協(xié)委員、市地稅局局長王紀(jì)平對媒體的表態(tài)，立刻在北京房地產(chǎn)市場中掀起了波瀾。

　　據(jù)他介紹，北京有望在6月份之前獲批并開征物業(yè)稅，向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)征收。而對于包括住宅在內(nèi)的各種物業(yè)類型全面征收物業(yè)稅，則是未來必然趨勢。

　　商用物業(yè)先行

　　王紀(jì)平介紹，物業(yè)稅在國際上通常被稱為房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，主要是每年根據(jù)房產(chǎn)的評估值或接近市場價(jià)值來征稅，而目前我國實(shí)行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅，土地稅是按照土地的面積來征稅，這種做法與國際上有很大差距。

　　得到共識的是，物業(yè)稅的開征將是我國房地產(chǎn)稅的必然趨勢。那么為什么要從商業(yè)地產(chǎn)首先開刀呢？

　　參與北京市物業(yè)稅征收政策制定的中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅收學(xué)院副院長劉桓在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》專訪時(shí)表示，房源的最終認(rèn)定，是征收物業(yè)稅最大的難點(diǎn)，也是從商業(yè)地產(chǎn)開始“小試牛刀”的原因之一。

　　盡管北京市已經(jīng)對全市房屋情況進(jìn)行了數(shù)年的摸底調(diào)查，但房屋最終房源的認(rèn)定仍有很大難度，房屋產(chǎn)權(quán)登記情況也不準(zhǔn)確、不完善。

　　但相比于情況錯(cuò)綜復(fù)雜的住宅市場，企事業(yè)單位所使用的商業(yè)物業(yè)房源認(rèn)定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業(yè)稅的基本條件。

　　此外，劉桓也表示，從企事業(yè)單位開始征收物業(yè)稅的好處還包括，在短時(shí)間內(nèi)并不會實(shí)際增加房地產(chǎn)相關(guān)稅負(fù)，可以形成平穩(wěn)過渡。原來，對于商業(yè)物業(yè)開征的物業(yè)稅，是將原企事業(yè)單位交納的城市房產(chǎn)稅、土地使用稅等平移過來，改變稅種進(jìn)行征收。

　　當(dāng)然，不同的是，以前對企事業(yè)單位城市房產(chǎn)稅、土地使用稅是通過捆綁收入進(jìn)行征收的，現(xiàn)在則是另外征收。很多企事業(yè)單位并未有自己的房產(chǎn)，而是租房辦公，對于這類租用辦公物業(yè)，需查清最終房源，對房源進(jìn)行征收物業(yè)稅。

　　全面征收趨勢

　　由于征收房屋普查的難度，劉桓預(yù)測對于住宅征收物業(yè)稅最早也要到明年才開始。

　　據(jù)王紀(jì)平對媒體的介紹，北京市先后在亦莊、東城、西城設(shè)立“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量。“關(guān)鍵是評估房產(chǎn)價(jià)值，作為征稅的依據(jù)，并隨著市場價(jià)值的變動不斷修正估值。”王紀(jì)平解釋說，針對不同類型的房產(chǎn)項(xiàng)目，要對房地產(chǎn)的房齡、朝向、建筑成本、位置、附近公用設(shè)施等數(shù)據(jù)資料進(jìn)行采集統(tǒng)計(jì)，為“實(shí)轉(zhuǎn)”做好準(zhǔn)備。

　　劉桓則表示，房屋普查的關(guān)鍵之處在于房源的最終認(rèn)定。由于假借他人名義購買住宅的情況十分普遍，導(dǎo)致了很多空置房的權(quán)屬問題難以確定�！坝腥松踔劣们嗪＾r(nóng)民的名義在北京買房，你能向這個(gè)農(nóng)民征稅嗎？”劉桓反問。

　　如此看來，房屋的最終房源情況錯(cuò)綜復(fù)雜，但劉桓表示也會有辦法。即可以向產(chǎn)權(quán)登記人問訊，如不承認(rèn)該房屬于自己，房屋即可認(rèn)定為無主房進(jìn)行拍賣。當(dāng)然，不會有實(shí)際房屋所有人愿意看到這種情況，那么也就只能“乖乖地”交納物業(yè)稅了。

　　另外，由于目前房屋產(chǎn)權(quán)登記還不完善，也很難確認(rèn)一個(gè)人究竟擁有多少房產(chǎn)。因?yàn)榘凑铡吧�活必需品不得征稅”的原則，每個(gè)家庭是具有免稅居住面積的。

　　這個(gè)免稅面積究竟有多大？劉桓介紹，標(biāo)準(zhǔn)可能在每家庭100～120平方米左右，該標(biāo)準(zhǔn)按照三口之家實(shí)際需求制定。

　　盡管物業(yè)稅是對房屋所有人進(jìn)行征收，但談及色變的卻是房地產(chǎn)商們。甚至有人預(yù)測，物業(yè)稅的全面開征將造成北京房價(jià)的“雪崩”。

　　“雪崩”或者不至于，但征收物業(yè)稅將平抑房價(jià)則是大多數(shù)人的共識。問及原因，劉桓表示，物業(yè)稅開征后，持有房屋無成本的局面將被扭轉(zhuǎn)。由于持有房屋有成本，打消了很多人持有多套住房、或者大面積住房的念頭。這將改變房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，不僅將降低房屋成交量，更將在一定程度上抑制房價(jià)。(王芳潔)