建議減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收；給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權(quán)，因地制宜控制貸款規(guī)模

　　樓市一落千丈的深圳率先開(kāi)始呼吁"救市"！昨天，深圳國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》，顯示除了房?jī)r(jià)已跌回一年前，深圳樓市的交易量今年很有可能退回十年前；而面對(duì)今年以來(lái)的樓市衰退，深圳市房地產(chǎn)研究中心甚至提出了減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的"救市"建議。

　　銷量縮水一半

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，深圳今年的樓市滑坡的確"觸目驚心"。

　　今年深圳樓市在經(jīng)歷了年初的淡季后，3月后銷售量有所回升，5月的銷售量達(dá)到上半年高點(diǎn)，但6月又出現(xiàn)回落，各月銷售量保持低位水平，市場(chǎng)交易持續(xù)低迷。最后的統(tǒng)計(jì)則顯示：上半年深圳新建商品房銷售面積170.41萬(wàn)平方米，同比減少54.38%。其中，住宅銷售面積154.25萬(wàn)平方米，同比減少50.02%；辦公樓銷售面積1.78萬(wàn)平方米，同比減少89.23%；商業(yè)用房銷售面積11.94萬(wàn)平方米，同比減少34.65%。

　　另外，空置量也從側(cè)面反映出樓市銷售不暢的問(wèn)題。上半年深圳商品房空置面積164.73萬(wàn)平方米，同比增加26.72%；其中住宅空置面積65.37萬(wàn)平方米，同比增加高達(dá)84.5%。

　　"按目前的銷售規(guī)模統(tǒng)計(jì)，深圳今年全年的住宅銷售面積可能在350萬(wàn)平方米左右，僅相當(dāng)于1997、1998年間的水平。"深圳市房地產(chǎn)研究中心分析師王鋒指出，"主要是新建商品住宅銷售規(guī)模下降幅度較大。"

　　而除了新房市場(chǎng)，二手房也是"難兄難弟"。上半年深圳二手住宅交易面積161.89萬(wàn)平方米，同比減少68.48%，降幅比新建商品住宅還大。二手住宅與新建商品住宅的交易面積比例則由去年的1.86：1降至目前的1.05：1。

　　房?jī)r(jià)拉動(dòng)無(wú)力

　　而在最受關(guān)注的房?jī)r(jià)方面，深圳的新建商品住宅銷售均價(jià)早在今年4月便跌回一年前水平，并且在3、4、5月連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下降。雖然6月的官方統(tǒng)計(jì)尚未公布，且有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)稱6月深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了三成、回到近14000元/平方米的高位，但深圳市房地產(chǎn)研究中心的分析卻指出，6月房?jī)r(jià)的回升主要是受低密度住宅入市拉動(dòng)的影響，除去這部分的拉動(dòng)作用，6月房?jī)r(jià)僅為11159元/平方米，基本與5月持平。

　　王鋒還介紹，按深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑，上半年深圳全市商品住宅銷售均價(jià)為12789.26元/平方米，同比漲幅4.04%，"從上半年各月價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，房?jī)r(jià)仍處于調(diào)整中。"

　　并且，基于觀望氣氛濃厚、房?jī)r(jià)持續(xù)下降，深圳的房地產(chǎn)投資局面也有所調(diào)整。上半年深圳完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資194.68億元，同比減少0.83%；其中，完成商品住宅投資142.84億元，同比增加4.34%。商品房新開(kāi)工面積462.91萬(wàn)平方米，同比增加7.01%；其中，住宅新開(kāi)工面積303.89萬(wàn)平方米，同比減少7.76%。

　　向政策"討?zhàn)?？

　　"保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國(guó)利民、功在千秋的大事。而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展、避免房?jī)r(jià)大起大落……應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。"雖然報(bào)告認(rèn)為去年以來(lái)的房?jī)r(jià)調(diào)整是對(duì)前兩年市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展的修正，其目的是使市場(chǎng)向理性軌道回歸，但基于眼下深圳樓市的持續(xù)衰退，報(bào)告開(kāi)始建議"救市"。

　　其中最引人注意的是，報(bào)告中建議"減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收"，以降低交易門檻，鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。

　　此外，報(bào)告也建議國(guó)家有關(guān)部門對(duì)現(xiàn)行相關(guān)金融政策做一些調(diào)整，特別是結(jié)合近期國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵(lì)生產(chǎn)、投資及消費(fèi)；針對(duì)房地產(chǎn)方面主要是對(duì)首次購(gòu)房者和90平房米以下購(gòu)房者予以扶持，"應(yīng)給予進(jìn)一步優(yōu)惠的貸款政策"以激發(fā)潛在市場(chǎng)需求，以及"給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權(quán)，因地制宜控制貸款規(guī)模"。

　　報(bào)告還建議地方政府重視土地供應(yīng)效率以擴(kuò)大供應(yīng)。"深圳土地資源相當(dāng)緊缺，新增建設(shè)用地較少，但是未來(lái)住房需求還在增長(zhǎng)，因此要因地制宜采取一些辦法：一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶型等措施；二是對(duì)存量土地的挖掘應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)，尤其是要結(jié)合城市的更新改造和規(guī)劃調(diào)整，通過(guò)舊工業(yè)區(qū)改住宅區(qū)、老住宅區(qū)改造等方式增加市場(chǎng)供應(yīng)；三是加快城市新區(qū)建設(shè)，鼓勵(lì)需求轉(zhuǎn)移，解決老城區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)潛力不足的問(wèn)題。"

　　記者觀察：瘋狂之后

　　如果說(shuō)去年的深圳樓市告訴我們什么叫瘋狂，那么今年的深圳樓市則告訴我們什么叫瘋狂的代價(jià)。而瘋狂之后呢？

　　"深圳市房地產(chǎn)研究中心的報(bào)告首先反映出深圳業(yè)內(nèi)對(duì)于樓市現(xiàn)狀的擔(dān)憂，這是很正常的。"幾位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者異口同聲。

　　的確，深圳樓市今年日子難過(guò)。深圳市房地產(chǎn)研究中心每月按時(shí)發(fā)布的報(bào)告已反映出深圳房?jī)r(jià)回落、成交低迷、一蹶不振的樓市表情，除此之外，新開(kāi)一手樓盤價(jià)格與周邊二手房?jī)r(jià)格"倒掛"、不少項(xiàng)目涌現(xiàn)退房現(xiàn)象、一些銀行存在房貸"斷供"問(wèn)題也都是上海證券報(bào)記者了解到的深圳樓市內(nèi)的真實(shí)情況。深圳樓市的參與方如何能不著急？

　　然而，對(duì)于樓市的“治療”，也是要慎之又慎的。

　　一些專家就指出，一味夸大調(diào)整的力度，鼓吹房地產(chǎn)"救市"存在危險(xiǎn)性，應(yīng)該多看到樓市調(diào)控在釋放出的積極信號(hào)。

　　"'救市'之心我很理解，不過(guò)報(bào)告中提出的一些重點(diǎn)建議都是針對(duì)中央之前提出的調(diào)控政策，而中央調(diào)控樓市的目標(biāo)正是為樓市降溫，今年深圳樓市的變化也許正是調(diào)控方希望看到的。"易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭坦言。而且深圳房?jī)r(jià)連月下跌，但從上半年的成交均價(jià)來(lái)看還是同比微漲的，在許多人看來(lái)深圳樓市還未調(diào)整到位，易居房地產(chǎn)研究院的一份二季度樓市走勢(shì)調(diào)研也顯示，深圳住宅市場(chǎng)可能要到今年四季度甚至明年才能走出低迷。

　　"據(jù)我所知，有關(guān)方面現(xiàn)在也在觀察、觀望樓市，政府是不希望房?jī)r(jià)大起大落，領(lǐng)導(dǎo)人也已表態(tài)要穩(wěn)定樓市，但從整個(gè)中國(guó)樓市來(lái)看，眼下說(shuō)要救市是不合時(shí)宜的。"楊紅旭認(rèn)為，"當(dāng)然，報(bào)告只是針對(duì)深圳區(qū)域樓市而言，不排除當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門會(huì)采取一些行動(dòng)，特別是在刺激需求方面。"

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄則分析，"救市"建議不僅是基于深圳樓市衰退，也是基于珠三角區(qū)域的經(jīng)濟(jì)衰退，"深圳樓市是此輪調(diào)整最嚴(yán)重的，而且在其所在經(jīng)濟(jì)區(qū)域遇到發(fā)展問(wèn)題，如制造業(yè)危機(jī)、企業(yè)倒閉潮的情況，所以地方政府更為憂慮。"

　　不過(guò)薛建雄并不支持刺激需求："從建議內(nèi)容來(lái)看，特別是對(duì)于稅收，是要謹(jǐn)慎的。中國(guó)市場(chǎng)內(nèi)資金量依然充足，一旦稅收放寬，恐怕大批熱錢再次涌入，這樣就危險(xiǎn)了。而且從城市化進(jìn)程來(lái)看，樓市需求仍會(huì)很大，目前對(duì)于樓市的發(fā)展是要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)需要，突然的刺激對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)也會(huì)產(chǎn)生影響。倒是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)乏力值得關(guān)注，這對(duì)今后區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生影響，開(kāi)發(fā)商成批死亡對(duì)市場(chǎng)也沒(méi)好處。"(作者：李和裕)