日前,央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,收縮房貸資金。這將加速房地產(chǎn)業(yè)洗牌時(shí)代的到來(lái)。
房地產(chǎn)公司近期發(fā)布的中報(bào)顯示,2008年上半年,當(dāng)一部分龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)創(chuàng)下新高的同時(shí),另外一部分企業(yè)的利潤(rùn)卻在大幅下滑。房地產(chǎn)從一個(gè)幾乎“齊步走”的行業(yè)逐漸走向了分化。這是否意味著房地產(chǎn)業(yè)洗牌時(shí)代的真正到來(lái)?
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果
從剛剛發(fā)布的中報(bào)來(lái)看,萬(wàn)科、保利、中航等房地產(chǎn)公司保持了良好的業(yè)績(jī),而首創(chuàng)置業(yè)、中糧地產(chǎn)、金融街等公司則業(yè)績(jī)受挫。
“這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果!焙暝醋C券房地產(chǎn)業(yè)分析師楊國(guó)華在談到房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)分化時(shí),直截了當(dāng)?shù)卣f(shuō)。受到加息、信貸緊縮和二套房貸等宏觀政策,以及鋼材等原材料成本上漲的影響,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的昔日好時(shí)光一去不復(fù)返。很多公司去年年初高價(jià)拿地造成了現(xiàn)在的被動(dòng)局面。拿地成本高,房?jī)r(jià)下跌,利潤(rùn)被擠掉,拉開(kāi)差距成為必然。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市中心副研究員婁偉認(rèn)為,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀正是與國(guó)際接軌的表現(xiàn)。過(guò)去幾年,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范,行業(yè)暴利驅(qū)使很多公司進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng),現(xiàn)在,利潤(rùn)逐漸走低,再加上沒(méi)有過(guò)去利好政策的支持,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了調(diào)整階段。
由于房地產(chǎn)銷售是持續(xù)的、順次推進(jìn)的,所以大公司業(yè)績(jī)波動(dòng)小,呈現(xiàn)平滑曲線。如,萬(wàn)科以珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)榻?jīng)營(yíng)重點(diǎn),業(yè)務(wù)遍及全國(guó),東方不亮西方亮,不至于全線下滑,所以還能保持比較平均的銷售水平。而中小公司本身項(xiàng)目較少,融資渠道單一,一旦銷售不好,現(xiàn)金不能及時(shí)回籠,就會(huì)造成資金鏈斷裂,并逐步被淘汰,而資金雄厚、實(shí)力較強(qiáng)的大公司由此卻迎來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。
值得注意的是,今年房地產(chǎn)公司半年報(bào)的業(yè)績(jī)或許還不能完全反映問(wèn)題,因?yàn)闃I(yè)績(jī)是對(duì)預(yù)收賬款的結(jié)算,所以剛剛發(fā)布的半年報(bào)顯示的業(yè)績(jī)很大程度上就是對(duì)去年銷售情況的反映。
業(yè)績(jī)分化另有其因
同樣是業(yè)績(jī)分化,但是情況卻不盡一致。一部分是龍頭公司和中小公司之間的業(yè)績(jī)分化,另一部分則是大公司之間的業(yè)績(jī)分化,對(duì)于后者自然應(yīng)該另當(dāng)別論。
“定位區(qū)別造成了業(yè)績(jī)差異!碧煜嗤顿Y顧問(wèn)有限公司房地產(chǎn)業(yè)分析師張旭明認(rèn)為這是首要原因。
他認(rèn)為,保利、萬(wàn)科能保持較好的業(yè)績(jī)就是因?yàn)樗麄兊亩ㄎ痪哂忻黠@優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)科定位在70平米的面向中薪階層的戶型,保利定位在120平米的面向中高端客戶的戶型。這些往往是自住性住房和改善性住房,剛性需求大,盡管銷售增長(zhǎng)不多,但是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng),市場(chǎng)甚至還在擴(kuò)大。中報(bào)顯示,萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入172.6億元,凈利潤(rùn)20.6億元,同比分別增長(zhǎng)55.5%和23.6%。市場(chǎng)份額則由2007年上半年的1.9%增長(zhǎng)到了今年上半年的2.7%。
招商地產(chǎn)雖然也定位在中高端,銷售別墅和高檔公寓,但是主要側(cè)重于后者。別墅比較特殊,是奢侈品,具有稀缺性,購(gòu)買者注重的是品質(zhì)而不是價(jià)位,所以,在目前全國(guó)房地產(chǎn)都走低的情況下,別墅的房?jī)r(jià)甚至在逆勢(shì)而漲。但是高檔公寓則不同,購(gòu)買高檔公寓的消費(fèi)者主要目的是投資,所以其觀望性更強(qiáng)。所以,招商地產(chǎn)今年上半年凈利潤(rùn)僅為2.18億元,同比下降47.58%,凈資產(chǎn)收益率(加權(quán))為2.74%,同比減少6.91個(gè)百分點(diǎn)。
總體來(lái)講,定位在兩端(經(jīng)濟(jì)適用房和高檔公寓)的房產(chǎn)公司,他們面對(duì)的消費(fèi)人群觀望性強(qiáng),因此,樓房被擱置,銷售面積減少,業(yè)績(jī)下滑。
張旭明還認(rèn)為,那些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀反應(yīng)迅速的公司獲得了主動(dòng)權(quán),保持了較好業(yè)績(jī)。由于房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金高密集型行業(yè),對(duì)現(xiàn)金流和負(fù)債率非常敏感。萬(wàn)科“春江水暖鴨先知”,率先降價(jià),實(shí)行促銷,這實(shí)際上就把握住了市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)。他說(shuō):“萬(wàn)科秉持現(xiàn)金為王的理念,通過(guò)降價(jià),帶動(dòng)了銷售面積的增加。雖然毛利率下降,但是資金周轉(zhuǎn)率卻在上升,收入上升,最后凈利潤(rùn)也在增加!
婁偉認(rèn)為,除了以上因素,不排除有些大型房地產(chǎn)公司在投資策略、投資方向上沒(méi)有把握好,以至于業(yè)績(jī)下滑。
洗牌或未真正到來(lái)
降價(jià)潮是否意味著房地產(chǎn)業(yè)洗牌時(shí)代的到來(lái)?
張旭明認(rèn)為,主要要看這幾個(gè)方面。第一,毛利率是否下降到了25%左右。只有超額利潤(rùn)消失,才能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng),直到這時(shí)候,房地產(chǎn)業(yè)洗牌才真正來(lái)臨。而目前房地產(chǎn)公司的毛利率依然在40%左右,因此,還有調(diào)整空間。第二,退出該行業(yè)的公司是否達(dá)到了一定的數(shù)目,實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰。張旭明認(rèn)為,盡管受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響,下半年房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)可能繼續(xù)下調(diào),但是,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整還需要時(shí)間。因?yàn)閺哪壳翱磥?lái),大部分地產(chǎn)公司由于過(guò)去積累較多,在短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)出局。
楊國(guó)華也認(rèn)為,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)洗牌還未真正到來(lái)!氨M管房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始了分化,但是現(xiàn)在還不明顯,房地產(chǎn)公司之間的整合也還未出現(xiàn)!彼J(rèn)為,目前的狀況只能說(shuō)明,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)洗牌還未真正到來(lái)。
張旭明認(rèn)為,為了渡過(guò)下半年的“寒冬”,要從開(kāi)發(fā)進(jìn)度和產(chǎn)品銷售兩方面著手。他說(shuō),房地產(chǎn)商在今年下半年要掌握適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)進(jìn)度,減少投入資金。事實(shí)上,部分地產(chǎn)公司已經(jīng)在縮小規(guī)模了。上半年,土地流拍就是一種表現(xiàn),開(kāi)發(fā)商們拿地謹(jǐn)慎,開(kāi)始嚴(yán)格考慮成本問(wèn)題,如果拿地價(jià)格高,最終將擠壓利潤(rùn)空間。另外,要增加銷售,提高回款速度,保證資金暢通。今年上半年,部分房地產(chǎn)公司紛紛發(fā)行公司債,其實(shí)就是在為下一步的開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備資金。由于房地產(chǎn)業(yè)看漲不看跌,如果價(jià)格下降,人們反而會(huì)繼續(xù)觀望,遲遲不愿出手。因此,如何促銷就考驗(yàn)著商家的智慧。婁偉也認(rèn)為,在目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)適度采用促銷策略。只有刺激市場(chǎng)需求,把產(chǎn)品賣出去,才能為今后的發(fā)展保存實(shí)力。(記者 羅晶晶)
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