隨著北京奧運會的結束，樓市也進入一向被房地產開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”。是延續(xù)奧運前觀望低迷的態(tài)勢，還是迎來市場回暖的景象，樓市的走向目前還難下定論。不過，可以肯定的是，從長遠來看，奧運會后房地產市場將凸顯三大商機。

　　預測認為三季度房價仍以平穩(wěn)為主

　　上海易居房地產研究院在全國30多個重點城市的一項針對房地產企業(yè)高管和業(yè)內專家的市場預測調研結果顯示，多數(shù)開發(fā)商預測今年三季度樓市成交量將繼續(xù)走低，房價仍以平穩(wěn)為主。

　　近400份問卷的結果顯示，53.5%的受訪者認為三季度房地產市場成交量將進一步萎縮，42.8%的受訪者認為三季度房地產市場將延續(xù)二季度走勢，僅有3.7%的受訪者認為三季度房地產市場可能會出現(xiàn)繁榮景象；對于房價，57.2%的受訪者認為三季度房價將平穩(wěn)運行，認為將下跌的占1/3，僅有一成多的受訪者認為三季度房價將上漲。相比針對二季度市場預測的調研，三季度認為房價上漲的受訪者比例下降兩成；而認為三季度房價將下降的受訪者比例，則由18.8%上升至31.0%。調查顯示，由于市場未見回暖跡象，開發(fā)商對于房價繼續(xù)上漲的期望明顯下降，但基本認同三季度房價將平穩(wěn)運行。

　　在受訪者中，55.4%表示看好近郊區(qū)域率先回暖，37.1%的受訪者表示看好市中心區(qū)域率先回暖。同時，在有拿地計劃的開發(fā)商中，超過半數(shù)傾向拿近郊區(qū)域土地，有三成企業(yè)傾向于拿市中心土地。

　　普通中小戶型由于總價較低，適合首次置業(yè)的剛性需求，因此被很多開發(fā)商看好。超過六成的受訪者認為普通中小戶型公寓將是市場回暖的熱點。同樣，認為中檔物業(yè)將率先回暖的，比例也超過了六成，說明在股市蕭條、房貸從緊等因素的影響下，市場上的投資性需求在逐漸減少，因此符合自住需求的中檔物業(yè)將成為市場回暖的熱點。

　　開發(fā)商仍可分享“奧運經濟蛋糕”

　　“奧運會雖然只有短短的半個月，但是只要房地產開發(fā)商抓住奧運會后的市場機會，仍然可以分享后奧運時代的經濟蛋糕。”洲聯(lián)集團劉力博士認為，從國際視角來看，夏季奧運會的舉辦國在奧運會后大多會經歷一個經濟回落的過程。奧運經濟有一個完整的周期，主要分為前奧運階段(長達7年左右的奧運籌備期)、奧運階段(奧運會舉辦當年)和后奧運階段(奧運會后大約3年到5年的時間)。在前奧運階段，由于奧運場館和其他基礎建設投資大幅增長，經濟發(fā)展強勁，尤其在前兩年內，通常奧運主辦城市都會出現(xiàn)經濟過熱現(xiàn)象。在奧運階段，由于人流大量涌入，帶動了強勁的消費需求。但在后奧運階段，奧運主辦城市的經濟卻常常出現(xiàn)衰退，進而步入長時間的低谷。1984至2004年20年間，一共舉辦的六屆奧運會中，除1996年的美國以外，其他舉辦國的經濟在奧運會后都有所放緩。

　　“但北京不會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，開發(fā)商只要抓住北京這次產業(yè)升級和轉型的巨大機遇，仍能實現(xiàn)突破。”劉力表示，一方面，無論是北京的人口還是經濟總量在全國所占的比重都不是很高；另一方面，也是更為重要的是，奧運會的舉辦，加快了北京產業(yè)結構調整的步伐，高端服務業(yè)將成為了北京新的經濟增長點。受奧運會影響，2008年預計北京第三產業(yè)增加值占GDP的比重將達到69%。從第三產業(yè)內部結構看，與奧運會相關的金融保險、旅游會展、商業(yè)服務、現(xiàn)代流通和文化體育等一批體現(xiàn)城市功能的現(xiàn)代服務業(yè)，會受到明顯拉動，將以年均10%以上的速度發(fā)展，逐步成為服務業(yè)的主導產業(yè)，并帶動一批新興服務行業(yè)的發(fā)展。

　　三大商機將成為亮點

　　“旅游地產將率先迎來前所未有的機遇。”上海五合智庫總經理鄒毅表示，奧運會后由于城市知名度的提高，城市基礎設施的完善和旅游接待設施的升級，尤其是大型會展、會議設施、高等級的賓館設施等供給水平的提升，北京舉辦大型體育比賽和會議、會展的競爭力將大大提升，承辦這類活動的機會也將增加，會展旅游、會議旅游、體育旅游等旅游產品的比重將會出現(xiàn)大幅增加。針對會展旅游和商務旅游，開發(fā)商可以在高星級度假酒店、度假別墅、鄉(xiāng)村俱樂部、會所和度假公寓上得到潛在利益；針對康體項目和休閑項目的旅游，開發(fā)商可以在康體療養(yǎng)院、養(yǎng)老別墅和公寓等物業(yè)形態(tài)上將有所收獲。

　　據(jù)記者了解，在亞特蘭大奧運會后的五年內，亞特蘭大接待的來訪者有明顯增長，尤其是參加會展活動的商務旅行者，每年增加約5%至10%。由于商務旅行人員的日�；ㄙM遠高于普通的休閑游客，對酒店式公寓、高星級度假酒店的需求十分旺盛。

　　其次，住宅郊區(qū)化成為大勢所趨。奧運會強化了北京多中心的城市格局，有助于改變現(xiàn)在市區(qū)人口過度聚集的狀況，形成新的房地產投資區(qū)域，一些原本較偏遠地段或城市改造地段成為地產業(yè)發(fā)展新的空間與熱點。隨著奧運區(qū)域建設，北京將在市區(qū)北部、城市中軸線北端形成一個全新的城市功能區(qū)，并將在市區(qū)形成新的以奧運區(qū)域、中關村科技園區(qū)、CBD商務中心區(qū)三大城市功能區(qū)為主的布局結構。這種新布局將改變整個北京原有城市布局，使北京城市中心從原以天安門為中心的地區(qū)北移至奧運區(qū)域。在奧運會后，北京還將全面啟動三個重點新城——通州、順義、亦莊的建設。相應的，北京的房地產市場將重新定位，從而推動周邊地產升值，北京住宅郊區(qū)化的趨勢將越來越明顯，開發(fā)商也將找到新的投資亮點。

　　另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，巨大的后奧運經濟余熱給亞特蘭大市的商業(yè)服務業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展，從1996年到2007年底，世紀奧運公園周圍的主力店、購物中心和商業(yè)寫字樓已經取得了數(shù)百億美元的銷售收入�；�于此，鄒毅認為，隨著北京知名度的進一步提高，城市基礎設施和軟環(huán)境的進一步完善，奧運會后北京新老商圈將“比翼雙飛”。由于消費者對市場多元化、多層次、多領域的需求，以及北京商業(yè)服務業(yè)的總體服務質量和服務水平經過奧運會以后會有了一個明顯的提升，將使得傳統(tǒng)的商圈煥發(fā)新的生機。更為重要的是，奧運會的舉辦促進了新社區(qū)的形成，促進了市場規(guī)模的擴大，更促進了市場的繁榮與均衡發(fā)展，使得位于郊區(qū)的新商圈特別是奧林匹克中心區(qū)周圍的商業(yè)物業(yè)面臨新的發(fā)展機遇。(洛濤)