金融危機(jī)席卷美國(guó)，在中國(guó)地產(chǎn)界向來(lái)只入不出的摩根士丹利，也首次傳來(lái)出售其在上海的住宅地產(chǎn)的消息，正處于寒冬的地產(chǎn)界感受到了一股強(qiáng)勁的冷風(fēng)。外資是否正在集體拋售中國(guó)地產(chǎn)？中國(guó)樓市對(duì)外資是否已經(jīng)失去吸引力？記者為此進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　摩根士丹利拋售上海公寓

　　今年6月，摩根士丹利出售錦麟天地的消息首次在上海媒體披露，并沒(méi)有吸引太多眼球。進(jìn)入9月中，此事被《華爾街日?qǐng)?bào)》聯(lián)系次貸危機(jī)一并提及，一時(shí)間，關(guān)于其拋售上海地產(chǎn)抽資救主的傳言四起。

　　記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，摩根士丹利標(biāo)售該項(xiàng)目已經(jīng)持續(xù)了約4個(gè)月，至今未找到接盤(pán)者。錦麟天地，摩根士丹利于2003年購(gòu)入，是其與上海永業(yè)集團(tuán)合作的第一個(gè)項(xiàng)目。此次出售的主要是公寓，摩根士丹利對(duì)該項(xiàng)目的報(bào)價(jià)為11億元人民幣，折合成每平方米單價(jià)約55000元。2003年該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的單價(jià)在2萬(wàn)多元，現(xiàn)價(jià)7萬(wàn)元以上。

　　記者了解到，錦麟天地并非摩根士丹利在上海的第一個(gè)出售項(xiàng)目。此前，該公司還出手了2006年購(gòu)入的華山夏都苑A棟116套物業(yè)，該項(xiàng)目的接盤(pán)者是英國(guó)高富諾。有消息稱(chēng)，摩根士丹利還計(jì)劃出售其2006年購(gòu)入的浦東置茂行世紀(jì)公園的284套住房。此外，該公司還決定不再繼續(xù)投資亞洲第一高樓上海環(huán)球金融中心，摩根士丹利持有這座大樓9%的股份。

　　上半年外資炒賣(mài)地產(chǎn)活躍

　　其實(shí)摩根士丹利的出貨行為并非個(gè)案。根據(jù)記者收集的信息，今年上半年，全國(guó)至少有13個(gè)外資地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)手收購(gòu)案發(fā)生，全部采用離岸操作完成交易，除了摩根士丹利的項(xiàng)目，還有四個(gè)項(xiàng)目在上海。

　　這四個(gè)項(xiàng)目分別是：新天地翠湖天地御苑，本來(lái)由美國(guó)的基匯資本擁有，后由韓國(guó)未來(lái)資產(chǎn)收購(gòu)，基匯資本成本價(jià)6億元人民幣，出手9億元，持有期2年，回報(bào)率50%。濟(jì)南路8號(hào)，本由印尼的三林集團(tuán)擁有，美國(guó)凱雷接盤(pán)，三林集團(tuán)持有2年，1億美元成本轉(zhuǎn)手賣(mài)19.9億人民幣，回報(bào)率高達(dá)149%。和黃寫(xiě)字樓項(xiàng)目，5月份轉(zhuǎn)手給美國(guó)的亞太置地，持有3年，成本3億美元，賣(mài)44.38億人民幣，回報(bào)率83%，采用百分百股權(quán)收購(gòu)形式。6月，黑石收購(gòu)馬來(lái)西亞卓越資本在長(zhǎng)壽路的商業(yè)房產(chǎn)，卓越持有了2年，成本4.6億元人民幣，賣(mài)11億人民幣，回報(bào)率139%，采用90%股權(quán)收購(gòu)的形式。

　　據(jù)傳，花旗銀行也正為其在上海的住宅地產(chǎn)漕河景苑的兩幢高層小戶型公寓尋找買(mǎi)家。此外，澳洲麥格理和香港興業(yè)銀行也將手頭的地產(chǎn)項(xiàng)目出售。

　　出貨與救主的關(guān)聯(lián)度不大

　　某地產(chǎn)經(jīng)理王先生評(píng)論，5年來(lái)只入不出的摩根士丹利，選擇在如今這個(gè)節(jié)骨眼上套利，不排除次貸危機(jī)后公司將各地物業(yè)估值出售回籠資金的可能。但從投資規(guī)模上看，摩根士丹利的“出貨”行為與救主的關(guān)聯(lián)度不大。據(jù)悉，截至6月底，該公司全球地產(chǎn)投資組合總價(jià)高達(dá)963億美元，在上海十多億人民幣的拋盤(pán)規(guī)模幾乎可以忽略不計(jì)。

　　王先生認(rèn)為，前文提到的轉(zhuǎn)手交易項(xiàng)目中，賣(mài)家的資金收益率都在50%以上，從價(jià)格上看，賣(mài)家并沒(méi)有恐慌性拋售或有急于出貨的嫌疑。而從接盤(pán)方依然全部為外資機(jī)構(gòu)的角度來(lái)說(shuō)，外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)地產(chǎn)的長(zhǎng)期走勢(shì)依然看好。但是，海外投資機(jī)構(gòu)對(duì)在華地產(chǎn)投資的回報(bào)率預(yù)期可能有所調(diào)低。

　　地產(chǎn)資本配置正流向中國(guó)

　　中原地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理程澐，向記者介紹了她所接觸到的海外投資機(jī)構(gòu)對(duì)全球地產(chǎn)資本配置的定位。前兩年，她去海外參加全球房地產(chǎn)投資基金大會(huì)，感受到全球業(yè)界對(duì)中國(guó)的樂(lè)觀期待。

　　上個(gè)月，程澐參加相關(guān)投資大會(huì)，依然感受到外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)投資機(jī)會(huì)的看好。

　　程澐認(rèn)為，外資機(jī)構(gòu)在目前階段撤出中國(guó)的可能性不大，摩根士丹利拋售上海地產(chǎn)，與次貸危機(jī)也沒(méi)有特別關(guān)聯(lián)，只是時(shí)間點(diǎn)上正好重合而已。她介紹，最近幾年在美國(guó)投資房地產(chǎn)，一般周期3-5年，平均年收益率在6-7%，而同期在北京、上海，一般周期2-3年，年收益率高達(dá)20%-50%甚至更高�！巴赓Y2-3年的持有期，說(shuō)明他們確實(shí)在中國(guó)賺快錢(qián)。但就目前來(lái)看，他們拋了手頭的項(xiàng)目更傾向于繼續(xù)在國(guó)內(nèi)尋找其他機(jī)會(huì)，外資機(jī)構(gòu)近段大規(guī)模撤出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的跡象還不十分明顯。”(孫毅蕾)