預期中的政府對房地產(chǎn)業(yè)出手救市終于在10月22日到來,降稅、降息、降按揭首付等措施,是10月17日國務院常務會議提出“加大保障性住房建設規(guī)模,降低住房交易稅費,支持居民購房”的執(zhí)行和體現(xiàn)。然而,從國內(nèi)外大背景看,本次新政只是中央政府一攬子刺激經(jīng)濟舉措的組成之一,而并非單一為挽救困頓中的房地產(chǎn)業(yè)而出臺。

　　實際上,準確解讀此次國務院會議精神,可以令我們更好地理解中央政府對房地產(chǎn)領域宏觀調(diào)控政策調(diào)整的目標所在。溫總理的三句話關鍵點在于:一是加強低收入群體的住房保障,這是有利于疏解社會矛盾的關注民生舉措；二是通過政府在稅收上讓利,減低商品房交易雙方的成本,而在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費減免,并未提及；三是支持居民購房,著眼點在于鼓勵購房自住者,至于用于投資投機的,則不在這范圍之內(nèi)。

　　綜合以上幾點,可以看出中央經(jīng)濟工作會議新精神在房地產(chǎn)調(diào)控領域的體現(xiàn),旨在鼓勵以首次置業(yè)、改善性自住換房置業(yè)的剛性需求,將這股對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展有利的潛在購房力量激發(fā)出來,而并不鼓勵具有破壞性力量的投機性購房行為。一味以刺激成交量為目標的救市,并不是樓市調(diào)控轉向的目的。救市救的是自住型剛性需求,而不是高房價。

　　從此次新政內(nèi)容分析,對個人首次購買90平方米及以下住房的,契稅下調(diào)到1%；首次購房和改善型購房貸款,最低首付款比例下調(diào)至20%,貸款利率最低調(diào)至0.7倍；個人住房公積金貸款利率也同時下調(diào)。這些措施明顯針對有剛性需求的購房者。

　　如果業(yè)內(nèi)為政府救市信號而歡欣鼓舞,進而判斷房價將回升,很可能過早樂觀。專家們已紛紛指出,過去的高價位是投資需求,并不是正常反映家庭的收入。在目前投資性購房者已退出市場的情況下,房價仍是15倍到20倍的家庭收入的狀況,是無法維持的。在房價無法降到可以承受的區(qū)間時,即使再多的政策利好鼓勵,剛性需求也無法被激發(fā)。

　　成交數(shù)據(jù)正在證明這一點。以國慶黃金周廣州樓市成交數(shù)據(jù)為例,郊區(qū)低價盤仍然牢牢占據(jù)成交量前幾位,并且將近幾個月來廣州市商品房成交均價一路拉低。當政府“救市”只為鼓勵自住型剛性需求,而剛性需求要求合理降價的時候,開發(fā)商們期待“救市”信號會令房價止跌回升的預期很可能會落空。