主持人語(yǔ)：央行連續(xù)降息，資金成本較高的房地產(chǎn)公司會(huì)節(jié)約多少費(fèi)用，業(yè)績(jī)會(huì)有多少提升？因利息的降低，買房者會(huì)省多少錢，是否會(huì)重燃購(gòu)房熱情？在此，我們請(qǐng)五大券商的房地產(chǎn)行業(yè)研究員算算細(xì)賬。

　　長(zhǎng)城證券：96家非ST公司平均凈利潤(rùn)增加3.38%

　　一、降息有助于提高居民購(gòu)房能力

　　央行此次大幅降息，五年以上貸款利率降至6.12%，距離歷史上最低的5.76%僅一步之遙，政策扶持力度超出我們此前預(yù)期。我們認(rèn)為，大幅降息有助于直接增強(qiáng)居民購(gòu)房能力。根據(jù)我們的測(cè)算，此次降息后，居民首次貸款購(gòu)房，總支出將縮減5%-8%。同時(shí)此次降息后，五年以上存款利率和7折優(yōu)惠后的五年以上貸款利率倒掛現(xiàn)象消失，銀行將更有動(dòng)力執(zhí)行此前央行提出的鼓勵(lì)購(gòu)房信貸政策。

　　在考慮利息因素之后，我們重新調(diào)整了房?jī)r(jià)收入比，修正后國(guó)內(nèi)大中城市房?jī)r(jià)收入比距離2003年—2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)較為理性的時(shí)期，房?jī)r(jià)還有25%的下降空間。假設(shè)2009年居民人均收入增長(zhǎng)5%，伴隨此次降息，房?jī)r(jià)再降10%即進(jìn)入合理區(qū)間。

　　從我國(guó)歷史數(shù)據(jù)看，利率和房地產(chǎn)行業(yè)景氣度之間存在著緊密的聯(lián)系。1999年6月央行大幅降息153個(gè)基點(diǎn)，半年后國(guó)房景氣指數(shù)出現(xiàn)了回升;在2000年-2004年，我國(guó)利率水平處于歷史低位，五年以上貸款利率約6%，在此期間國(guó)房景氣指數(shù)達(dá)到了歷史高點(diǎn);而隨著貸款利率逐漸上升至接近8%，行業(yè)景氣度見(jiàn)頂回落。

　　目前，我們尚無(wú)法得出此次降息就能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整格局、使行業(yè)提前見(jiàn)底的結(jié)論，但顯然類似重磅的措施有助于穩(wěn)定市場(chǎng)人氣，增強(qiáng)居民購(gòu)房能力和信心。我們?nèi)詧?jiān)持認(rèn)為行業(yè)回暖取決于兩個(gè)最重要的因素：一是合理的房?jī)r(jià)，二是宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期的好轉(zhuǎn)。在這兩者沒(méi)有同時(shí)滿足的情況下，政策的頻繁出臺(tái)或?qū)�減緩行業(yè)調(diào)整的時(shí)間和幅度，但趨勢(shì)還將延續(xù)。

　　二、上市公司財(cái)務(wù)費(fèi)用將大幅降低

　　此次降息后，6個(gè)月內(nèi)的短期借款利率下降0.99%，1-3年的中長(zhǎng)期貸款利率下降1.08%，我們以各上市公司2008年三季度的短期借款及長(zhǎng)期借款為依據(jù)，測(cè)算了此次降息對(duì)30個(gè)重點(diǎn)公司的影響。此次降息能使30家重點(diǎn)公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用減少12.34億元(全行業(yè)96家非ST公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用減少17.35億元)，平均凈利潤(rùn)增加3.38%，剔除異常的數(shù)據(jù)，影響明顯的在4-6%左右。綜合此次降息影響、公司估值及基本面方面，我們推薦金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、華發(fā)股份、冠城大通等公司。

　　三、后續(xù)仍存政策預(yù)期

　　未來(lái)還有一定的降息空間。在降息的同時(shí)，央行還下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，銀根進(jìn)一步放松，這也將有助于房地產(chǎn)上市公司更容易獲得貸款。從降息的幅度來(lái)看，6個(gè)月內(nèi)的短期貸款利率已經(jīng)回到2002年2月的歷史低點(diǎn)，中長(zhǎng)期貸款利率距離歷史低點(diǎn)也已經(jīng)不遠(yuǎn)，即使這樣，我們認(rèn)為，未來(lái)還有一定的降息空間。

　　房地產(chǎn)行業(yè)政策還有放松空間。我們認(rèn)為，在以拉動(dòng)內(nèi)需為核心的宏觀政策下，居民消費(fèi)是長(zhǎng)期過(guò)程，短期難以啟動(dòng)，投資是拉動(dòng)內(nèi)需穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的第一主力。要盡可能地發(fā)揮政府投資帶來(lái)的乘數(shù)效應(yīng)，政策必將傾向于投入產(chǎn)出邊際消費(fèi)傾向大、拉動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)、就業(yè)密集的行業(yè)。作為產(chǎn)業(yè)鏈超長(zhǎng)(帶動(dòng)投資)與剛性需求旺盛、產(chǎn)業(yè)投資與消費(fèi)循環(huán)仍然健康、關(guān)乎眾多就業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)將成為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要籌碼。因此，對(duì)于政府會(huì)不會(huì)出臺(tái)這些政策不用擔(dān)心，而是關(guān)心市場(chǎng)需不需要這些政策。

　　本次降息遠(yuǎn)超預(yù)期，持續(xù)大幅降息對(duì)住宅消費(fèi)是重大利好，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和上市公司是長(zhǎng)期重大利好。9月份以來(lái)5年期貸款利率從7.83%下降至6.12%，對(duì)上市公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和購(gòu)房人的利息負(fù)擔(dān)分析如下。

　　對(duì)房地產(chǎn)公司是重大利好，尤其是對(duì)負(fù)債高的公司。根據(jù)房地產(chǎn)板塊2008年中期的負(fù)債總額4394.38億元計(jì)算，累計(jì)降息房地產(chǎn)上市公司年財(cái)務(wù)成本約減少249億元，相當(dāng)于年財(cái)務(wù)成本下降25%。

　　本輪降息對(duì)改善型購(gòu)房者的利好遠(yuǎn)大于首次購(gòu)房者。降息對(duì)首次購(gòu)買100萬(wàn)元/套，貸款期限20年，首付2成，貸款利率7折的普通住房購(gòu)房者，購(gòu)房利息累計(jì)減少17.55萬(wàn)元，月減少支付按揭貸款13.8%，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下跌13.8%。在實(shí)施對(duì)改善性住房利率優(yōu)惠、按揭成數(shù)優(yōu)惠后，對(duì)購(gòu)買100萬(wàn)元/套，貸款期限20年，首付3成，貸款利率7折的改善型購(gòu)房者，購(gòu)房利息成本減少31.66萬(wàn)元，月減少支付按揭貸款25.1%，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下跌25.1%。

　　房地產(chǎn)業(yè)是持續(xù)降息最主要的受益對(duì)象，是保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要支柱。經(jīng)濟(jì)越差、地產(chǎn)業(yè)的政策環(huán)境越好，是反周期的主要工具。預(yù)計(jì)購(gòu)買力在適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)和信貸優(yōu)惠條件下會(huì)逐步釋放出來(lái)，行業(yè)可望在明年底前回暖，板塊機(jī)會(huì)可望提前6個(gè)月到1年。中國(guó)目前的城市化和人口紅利均相當(dāng)于二十世紀(jì)50年代的日本而不是二十世紀(jì)90年的日本，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間還很大。中國(guó)居民儲(chǔ)蓄20萬(wàn)億元，是2007年住宅銷售額的7.9倍。

　　維持對(duì)行業(yè)“看好”的評(píng)級(jí)，未來(lái)板塊仍有絕對(duì)收益。房地產(chǎn)板塊近1個(gè)月、3個(gè)月和6個(gè)月來(lái)分別跑贏大盤5.2%、12.8%和3%。

　　中投證券：房地產(chǎn)板塊年財(cái)務(wù)成本降25%

　　廣發(fā)證券：購(gòu)房者節(jié)約本息近兩成

　　此次是今年9月首次降息以來(lái)第四次降息，是今年11月國(guó)家實(shí)行適度寬松的貨幣政策以來(lái)首次降息。從我國(guó)當(dāng)前及未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，降息在市場(chǎng)預(yù)期之中，但幅度之大有點(diǎn)出乎市場(chǎng)預(yù)料之外。如此大幅度的降息，表明隨著經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)的明顯，國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)的決心很大。雖然此次大幅度降息并非直接針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，因此大幅降息能夠降低行業(yè)的成本，因此對(duì)行業(yè)有間接利好影響。

　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各主體均有利好影響。

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降息降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。2008年10月底，銀行貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的比重為19.4%。今年三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.97萬(wàn)億元，假設(shè)所有貸款期限均為1-3年，那么此次降息后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一年的利息支出為0.112萬(wàn)億元，較本次降息前一年利息支出的減少幅度為16%，較今年9月來(lái)四次降息前一年利息支出的減少幅度為25%。

　　對(duì)購(gòu)房者，降息減少了按揭購(gòu)房者的利息支出。以首次置業(yè)(2成首付、優(yōu)惠利率)、總價(jià)100萬(wàn)元、10年期等額償還法計(jì)算：連續(xù)4次降息前，優(yōu)惠利率為6.66%(7.83%×85%)，月供9,147.26元，本金利息共計(jì)1,297,671元；4次降息后，優(yōu)惠利率降至4.28%(6.12%×70%)，月供8,208.03元，本金利息共計(jì)1,184,963元，比降息前下降了8.69%。如果貸款年限增至30年，則本金利息共計(jì)下降了20.85%。本金利息支付的下降也就間接等同于房?jī)r(jià)下跌對(duì)購(gòu)房者的影響，這對(duì)于部分?jǐn)M購(gòu)房者將產(chǎn)生積極影響，特別對(duì)部分前期房?jī)r(jià)已有調(diào)整的市場(chǎng)而言。

　　對(duì)五年期存貸款利率非對(duì)稱降息，化解銀行貸款負(fù)利差的難題，有利于提高銀行貸款的積極性。此次降息對(duì)五年期存貸款利率采取了非對(duì)稱降息。其中五年期存款利率下調(diào)126個(gè)基點(diǎn)至3.87%，五年以上的貸款利率下調(diào)108個(gè)基點(diǎn)至6.12%，最低住房按揭貸款利率為4.284%(下浮30%)，這樣銀行的貸款利差就變成正的41.4個(gè)基點(diǎn)。此舉有利于提高銀行發(fā)放住房按揭貸款的積極性。

　　東方證券：提高房地產(chǎn)平均每股收益0.03元

　　本次央行大幅度降低存貸款基準(zhǔn)利率和降低存款準(zhǔn)備金率，且降幅超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，反映了央行“出手要快，出拳要重，措施要準(zhǔn)，工作要實(shí)”地貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策。大幅度降息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)這種資金密集性行業(yè)而言，屬于實(shí)質(zhì)性利好。

　　降息能使得房地產(chǎn)開發(fā)商的資金成本降低，盡管短期來(lái)看，一次降息對(duì)其資金成本的影響還很有限，但通過(guò)多次降息，開發(fā)商的資金壓力已得到一定程度的緩解，而且對(duì)未來(lái)資金成本將下降的預(yù)期也更加明確。我們以wind房地產(chǎn)板塊121家上市公司的負(fù)債情況簡(jiǎn)單測(cè)算，本次降息預(yù)計(jì)可減少房地產(chǎn)板塊上市公司利息支出約30億元，提高上市公司平均整體收益每股約0.03元。

　　對(duì)購(gòu)房者而言，降息將減小其購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)，有效提高購(gòu)房者的消費(fèi)能力。經(jīng)過(guò)測(cè)算，如果按等額本息還款法，假設(shè)貸款50萬(wàn)元，貸款期限為20年，則按一般購(gòu)房貸款優(yōu)惠利率下限，每月可減少月供261元；按首次購(gòu)房貸款最優(yōu)惠利率，每月可減少月供205.59元。

　　財(cái)政部出臺(tái)房地產(chǎn)新政時(shí)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的政策拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資評(píng)級(jí)由“中性”上調(diào)為了“看好”。

　　從未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)政策面來(lái)看，可能還會(huì)有后續(xù)有利于房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的利好政策出臺(tái)。但是我們?nèi)耘f認(rèn)為，行業(yè)成交量的復(fù)蘇才是行業(yè)復(fù)蘇的關(guān)鍵。我們預(yù)計(jì)行業(yè)復(fù)蘇將會(huì)在未來(lái)3—6個(gè)月來(lái)臨。根據(jù)對(duì)全國(guó)15個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的跟蹤，房地產(chǎn)新政實(shí)施后，包括北京在內(nèi)的各地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量均持續(xù)出現(xiàn)了恢復(fù)性增長(zhǎng)，目前我們判斷2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量應(yīng)該好于2008年。

　　從地產(chǎn)股的估值水平來(lái)看，目前仍處于價(jià)值投資區(qū)域，我們維持房地產(chǎn)行業(yè)的投資評(píng)級(jí)為“看好”，建議超配房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)龍頭公司，給予保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、萬(wàn)科A、榮盛發(fā)展、冠城大通、華發(fā)股份、陸家嘴、浦東金橋、張江高科“買入”評(píng)級(jí)。

　　中原證券：減少房地產(chǎn)公司利息支出20億

　　根據(jù)世界經(jīng)濟(jì)及我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在面臨的狀況，在近兩個(gè)月已經(jīng)連續(xù)三次降息的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)央行將在今年剩余時(shí)間及2009年上半年降低存貸款利率2-3次。降息政策無(wú)疑是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的普惠措施，房地產(chǎn)行業(yè)也將受益。

　　降息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的利好程度：一次降息的效果較小，但是連續(xù)降息的累積效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)。降息一方面降低了消費(fèi)者的購(gòu)房成本，促進(jìn)了需求的釋放；一方面減輕了開發(fā)企業(yè)的資金成本，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)盈利產(chǎn)生正面影響；此外，如果連續(xù)降息導(dǎo)致一年期定期存款利率大幅低于房租收益比，在宏觀經(jīng)濟(jì)不發(fā)生衰退的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)獲得較好的支撐；如果因?yàn)檫B續(xù)降息導(dǎo)致存款利率低于CPI，則資產(chǎn)價(jià)格也會(huì)面臨支撐。

　　房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)增加幅度：雖然市場(chǎng)預(yù)期央行會(huì)降息，但此次力度之大超出預(yù)期。根據(jù)我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)主要公司的估算，按三季度末長(zhǎng)短期負(fù)債資金數(shù)據(jù)計(jì)算，本次降息將減少房地產(chǎn)上市公司利息支出約20億元，此次降息對(duì)地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)提升的平均幅度為10.25%。

　　購(gòu)房消費(fèi)者成本的降低幅度：降息會(huì)減少購(gòu)房者的貸款成本，以購(gòu)買100萬(wàn)元的首套普通住房、首付20%、商業(yè)銀行貸款利率下浮30%為例，采用等額本息還款法，此次降息之前還款總額為127.14萬(wàn)元，月均還款額為5297.34元；降息之后的還款總額為119.24萬(wàn)元，月均還款額為4968.40元。此次降息可以減少還款6.21%，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降4.97%。當(dāng)然，對(duì)于全額現(xiàn)金購(gòu)房的消費(fèi)者沒(méi)有影響。