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評論:央行大幅降息短期內(nèi)對樓市刺激作用有限

2008年12月05日 07:47 來源:京華時報 發(fā)表評論

  2008年11月26日晚,央行宣布從27日起,下調(diào)存貸款準備金利率1.08個百分點,同時降低銀行存款準備金率1個百分點。這是有史以來最大一次幅度的降息,使得商業(yè)貸款基準利率回歸到6.12%,相當于三年前的基準利率水平。業(yè)內(nèi)人士認為,此次大幅度降息,將會有效刺激房產(chǎn)消費,不過此舉還要經(jīng)過市場的長期考驗其作用才能顯現(xiàn)。

  降息使人氣回升

  21世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店望京區(qū)羅經(jīng)理告訴記者,自11月27日央行大幅度降息后,客戶購房熱情就呈現(xiàn)出明顯的增長勢頭,尤其是初次置業(yè)消費者。

  據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示,自11月27日至今,公司門店登記的客戶量環(huán)比上周同期上漲了18.6%,而掛牌量隨著利好消息出臺也出現(xiàn)了一定的上漲,環(huán)比上周同期上漲10.8%。

  羅經(jīng)理給記者講了一個例子,王先生在北京已經(jīng)拼搏了4年,從去年年底就有了購房的打算,可去年看到了房地產(chǎn)市場開始下滑的趨勢后便加入了觀望者的行列。最近財政部、中國人民銀行出臺的一系列“救市”政策,尤其是這次央行再次實行大幅度降息,使他等等再買房的想法開始動搖了。他認為,這次國家的態(tài)度很明確,就是要通過房地產(chǎn)市場回暖來保持經(jīng)濟的穩(wěn)定。因此,他決定抓緊時間開始購房。

  交易量短期仍難大增

  降息后,記者12月2日自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)獲悉,從11月27日-12月1日,一手商品房在成交量上并沒有增長,反而環(huán)比下降。可見,盡管降息幅度很大,但是短期內(nèi)也還是難以改變低成交量。

  數(shù)據(jù)顯示,11月27日-12月1日,住宅網(wǎng)上簽約的數(shù)量共1686套,而之前的11月22日-26日,住宅成交量達到了2172套。也就是說,降息后的成交量環(huán)比降息前,還下降了兩成多。降息短期內(nèi)并沒有帶來交易上漲。

  我愛我家副總胡景暉表示,在當前經(jīng)濟增速下行壓力漸趨走強的宏觀背景之下,由于購房者對未來經(jīng)濟預(yù)期發(fā)生變化,收入和就業(yè)存在很大變數(shù),造成了市場中購房者觀望氛圍依舊,宏觀經(jīng)濟的疲態(tài)對于購房者的心理暗示影響由此可見一斑。盡管本次降息力度頗大,此舉對于自住型客群主導(dǎo)下的房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的刺激作用還有待時間的考驗。

  存款縮水刺激需求

  由于此次調(diào)整幅度較大,尤其是存款利率的調(diào)整比例更是出乎意料,對消費者的影響不可小視。不少購房人的存款利息縮水,開始準備購房。

  嚴小姐去年年底就想把自己的一居室升級成兩居室,但房價的回調(diào)以及存款利息的吸引都讓嚴小姐對入市猶豫不決。如今面對利率的多次下調(diào),她自己算了一筆賬:目前她有存款20萬元,按5年期單利計算,經(jīng)過今年的4次降息,五年期存款利率已由5.85%降為3.87%,降息給嚴小姐帶來的利息損失達19800元,如若存款利率繼續(xù)下調(diào),利息損失也將更多,再加上物價的不斷上漲,銀行存款的保值性越來越差,嚴小姐為了資產(chǎn)的保值,更為了居住環(huán)境的改善,決定出手購房。

  盡管今年以來北京市CPI漲幅已連續(xù)三個月回落,并于10月同比漲幅回落到了4.2%,但與存款利息的負增長相比物價的上漲還是比較明顯的,存款的負利問題日益突出。此時房地產(chǎn)價格的下調(diào)成為消費者釋放住房需求的催化劑。

  據(jù)21世紀不動產(chǎn)望京區(qū)域加盟店經(jīng)理反映,消費者的長期觀望使得不少業(yè)主降低了房屋報價,例如望京的一些項目中的部分房源已經(jīng)由今年4、5月份的16000元/平方米降到了現(xiàn)在的12000元/平方米左右,這樣的價格已回歸到了去年7月的水平。對于有婚房、改善型住房等剛性需求的消費者來講,著手入市不失為避免負利率造成資產(chǎn)縮水的好方法。

  改善型需求暫難釋放

  此次1.08%的下調(diào)比例,使得現(xiàn)行6.12%的基準利率直接回歸到三年前的低息水平。再加上10月22日央行、財政部等發(fā)布的《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》中對首次購買90平方米以下房產(chǎn)0.7倍的優(yōu)惠政策,可以說又使相當一部分房產(chǎn)還要遠遠低于2004年加息前的利率水平。

  “鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心主任王志偉認為,此次大幅降息大大刺激了初次置業(yè)消費者的購買意愿。而相比之下,對于購買第二套房產(chǎn)的消費者而言,依然執(zhí)行原來的第二套房貸從緊政策,這對于改善型購房需求來說,就更加相形見絀,不利于改善型需求的釋放。

  算賬

  商業(yè)貸款50萬,20年月供能省205.5元

  作為今年四次降息最大幅度的一次,本次降息為貸款客戶帶來了立竿見影的省錢效果。

  以貸款50萬,期限20年,等額本息為例,如果執(zhí)行0.7倍的優(yōu)惠利率,降息前月供為3310.8元,降息后月供為3105.3元,每月節(jié)省多達205.5元,總利息能減少近5萬元。

  公積金利率下調(diào)小已無明顯優(yōu)勢

  本次降息當中,5年期以上商貸利率下調(diào)108個基點,公積金利率僅下調(diào)54個基點。調(diào)整后,公積金利率4.05%已經(jīng)接近商貸優(yōu)惠利率(0.7倍)4.284%,以貸款50萬元,期限20年計算,公積金月供為3043.1元,商貸優(yōu)惠利率(0.7倍)月供為3105.3元,二者相差62.2元。相比之下,公積金利率相對商貸已經(jīng)沒有明顯的優(yōu)勢,因此,預(yù)計央行此次大幅降息后,商貸比例將有所上升。(記者 趙麗萍)

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