無論是預(yù)測(cè)樓市趨勢(shì)，還是分析國家政策，一半官員背景、一半學(xué)者背景的建設(shè)部政策研究中心主任的陳淮給人的感覺很能侃，妙語連珠。也正因?yàn)榇耍�昨天，出席浙江大學(xué)校友不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)俱樂部成立大會(huì)暨2008中國房地產(chǎn)投資與發(fā)展論壇的陳淮，成為媒體捕捉的焦點(diǎn)人物。

　　2008年的冬季，中國房地產(chǎn)業(yè)步入了一個(gè)前所未有的“寒冬”。樓市的這次寒冬將延續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？房?jī)r(jià)究竟有沒有見底？2009年的樓市形勢(shì)會(huì)否有所改觀？昨天的論壇上，一群由學(xué)者及開發(fā)商組成的“大腕”進(jìn)行了一場(chǎng)“冬天里的頭腦風(fēng)暴”。

　　房?jī)r(jià)是否見底，尚是未知數(shù)

　　今年年初，王石提出了中國房地產(chǎn)業(yè)的拐點(diǎn)論，引發(fā)軒然大波。這一拐點(diǎn)論緊隨著萬科9月份在杭州的降價(jià)行動(dòng)而迅速得到證實(shí)。經(jīng)過兩個(gè)多月的降價(jià)，11月份，全國樓市普遍出現(xiàn)成交量放大現(xiàn)象。現(xiàn)在大家關(guān)心的是，房?jī)r(jià)究竟有沒有見底？現(xiàn)在是不是買房的好時(shí)機(jī)？

　　“房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)跌，現(xiàn)在是不是底，只有天知道”。陳淮的“驚人之語”聽起來有些突兀，但也代表了眼下不少人士對(duì)明年上半年市場(chǎng)“看不準(zhǔn)”的心態(tài)。陳淮說，買房子，不論出不出政策，今年買還是明年買，總之有一個(gè)常量。過去3年，老百姓這十年的購房能力已經(jīng)比較集中地得到了釋放，接下來可能需要修養(yǎng)一段時(shí)間。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示，政府已經(jīng)出臺(tái)一系列拉動(dòng)樓市的利好政策，接下來，中央政策如果繼續(xù)出臺(tái)利好政策，現(xiàn)在房?jī)r(jià)可能已經(jīng)到底；如果沒有繼續(xù)出臺(tái)利好政策，或者政策出了也沒有效果，房?jī)r(jià)也不排除進(jìn)一步下滑的可能。

　　美國萬通投資銀行執(zhí)行董事孫飛則較為樂觀。他認(rèn)為，2009年的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)保持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，一線的城市比如北京、上海、廣東、深圳等地房?jī)r(jià)還會(huì)波動(dòng)，但大部分的三線城市、小城鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲。這和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及一些稅收政策的出臺(tái)不無關(guān)系。

　　金地集團(tuán)副董事長(zhǎng)趙漢忠也認(rèn)為，2008年由于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)不看好的恐懼情緒的蔓延，使得非常多的消費(fèi)，特別是房地產(chǎn)消費(fèi)受到了很大的抑制。如果國家下重大決心去拉動(dòng)內(nèi)需，去保增長(zhǎng)，那么2008年年底，差不多見底了。

　　　　政策刺激不會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲

　　2008年，很多開發(fā)商在拿地、推盤方面沒有了積極性。以拿地兩年后上市的常規(guī)，這也直接導(dǎo)致了兩年后市場(chǎng)供應(yīng)量的減少。再加上政策的刺激，市場(chǎng)上流傳著一種說法，2010年會(huì)出現(xiàn)新一輪房?jī)r(jià)上漲。

　　陳淮對(duì)于這一說法進(jìn)行了抨擊。他認(rèn)為，每年的樓市需求必須保持均衡。而實(shí)際上，房子需求的周期可以是三到五年。三年前的需求推遲到今年很正常，五年后的需求可能今年就能實(shí)現(xiàn)了。所以拿地少有可能導(dǎo)致2009年、2010年的供給減少，但是需求也可能更少。

　　董藩也認(rèn)為，2009年如果出臺(tái)政策對(duì)路的話，購房者會(huì)開始入市，下半年市場(chǎng)會(huì)有所恢復(fù)，但不可能出現(xiàn)以往的暴漲。

　　　　中小房企要加強(qiáng)找錢能力

　　近日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次公布刺激經(jīng)濟(jì)的金融國九條，指出要?jiǎng)?chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。新時(shí)期，中小房企有哪些新的找錢渠道？

　　孫飛認(rèn)為，未來新的金融工具中，許多針對(duì)中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，比如股權(quán)融資，比如吸收PE資金進(jìn)來投資，再比如可以發(fā)房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)，實(shí)現(xiàn)二次套現(xiàn)。中小房企一定要學(xué)會(huì)組合運(yùn)用各種金融工具，并提前規(guī)劃好，提高自己的融資能力。(記者 張卉卉）