2008年的樓市風(fēng)云變幻，五味雜陳。不管是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房人，都經(jīng)歷著一場(chǎng)心理的考驗(yàn)。2008年發(fā)生了很多事，比如奧運(yùn)、汶川地震、房市低迷、房子降價(jià)、保障性住房大行其道、金融風(fēng)暴、次貸危機(jī)等，這些事件深刻影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)，也影響著中國(guó)樓市。紛繁復(fù)雜、充滿(mǎn)大喜大悲的一年即將過(guò)去，本報(bào)對(duì)這一年中的關(guān)鍵事件通過(guò)關(guān)鍵詞的形式進(jìn)行了梳理點(diǎn)評(píng)，共整理出12個(gè)關(guān)鍵詞，希望能給讀者一點(diǎn)啟示。

　　降價(jià)

　　萬(wàn)科號(hào)角吹響價(jià)格戰(zhàn)

　　今年年初，隨著萬(wàn)科一聲號(hào)角，北京各個(gè)樓盤(pán)也紛紛跟風(fēng)降價(jià)，如星河皓月推出的10套特價(jià)房，價(jià)格下調(diào)幅度將近50%，合生的國(guó)際花園和帝景博悅的特價(jià)房?jī)?yōu)惠幅度分別達(dá)到33%和25%，不過(guò)開(kāi)發(fā)商們還是以限量特惠、尾房直降、送精裝家具家電等各種方式遮遮掩掩，之后則愈演愈烈，折扣也一路走低，9.9折、9.8折、9.5折、9折……然而多數(shù)購(gòu)房者卻一直保持持幣觀望。

　　隨著開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力加大，降價(jià)漸漸由暗轉(zhuǎn)明，華業(yè)玫瑰郡東西向房子均價(jià)13000元、南北向均價(jià)14000元，與之前銷(xiāo)售的起價(jià)16800元、均價(jià)18000元相比，低了4000元。

　　UHN國(guó)際村的二手房?jī)r(jià)格在2007年一度飆升到2萬(wàn)元/平方米。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，UHN最近簽約的6套房，均價(jià)為13593元/平方米。

　　合生橄欖季從去年的19000元／平方米直接跳水到13000元／平方米，約6000元／平方米的降價(jià)幅度不可謂不驚人。

　　10月6日，華發(fā)頤園3號(hào)樓還有400余套房源沒(méi)有銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商面臨銷(xiāo)售壓力，選擇將每平方米均價(jià)降至11800元，降價(jià)幅度為每平方米5400元。

　　北京的豐臺(tái)、亦莊等各個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)通過(guò)推出特價(jià)房、精裝改毛坯或直接折扣的方式，降價(jià)幅度從1000~7000元/平方米不等。

　　隨著年底開(kāi)發(fā)商資金回籠的壓力加大，北京樓市的價(jià)格已由以往的暗降轉(zhuǎn)為明降。近期成交量雖有所回暖，但并非因房?jī)r(jià)所致。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　價(jià)格戰(zhàn)導(dǎo)致企業(yè)兼并與行業(yè)洗牌。11月10日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)耗資12億元，收購(gòu)大連乾豪集團(tuán)下屬3家房地產(chǎn)公司。11月19日，中天城投收購(gòu)了控股股東金世旗國(guó)際控股公司旗下的貴州欣泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和金世旗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%的股權(quán)。這兩個(gè)消息可初步看出公司吞并的端倪，房企兼并潮明年或?qū)⒏〕鏊�面。洗牌過(guò)程醞釀千姿百態(tài)，大魚(yú)吃掉小魚(yú)，蝌蚪和蝦米生存力不高直接死掉，所以購(gòu)房者切不可貿(mào)然出手買(mǎi)實(shí)力不足開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，以防樓盤(pán)爛尾被打個(gè)措手不及。

　　追漲殺跌是硬道理，今年的降價(jià)來(lái)得如此突然讓購(gòu)房者掏出來(lái)的錢(qián)包又塞了回去，加上海外金融危機(jī)等各種因素作怪，大家對(duì)房市的穩(wěn)定預(yù)期已經(jīng)不復(fù)存在，許多去年年底前買(mǎi)房的人是最大受害者。由于當(dāng)時(shí)的買(mǎi)價(jià)已經(jīng)高出現(xiàn)在的賣(mài)價(jià)許多，一些人不得不選擇斷供以減少損失，但斷供帶來(lái)銀行信譽(yù)受損等負(fù)面影響巨大，更多的人在徘徊中等待。

　　軌道交通

　　軌道交通大躍進(jìn)

　　10號(hào)線(xiàn)今年年中開(kāi)通，所經(jīng)地區(qū)都是人流非常大的地帶，如中關(guān)村、國(guó)貿(mào)等，為東北三環(huán)沿線(xiàn)，為交通帶來(lái)了很大的便利。

　　未來(lái)兩年北京市將累計(jì)投資900億元用于地鐵建設(shè)。初步統(tǒng)計(jì)顯示，在擴(kuò)大內(nèi)需新政策環(huán)境下，未來(lái)7年國(guó)內(nèi)將有15個(gè)城市、超過(guò)1500公里的地鐵投入運(yùn)營(yíng)，總投資規(guī)模約6000億元。城市建設(shè)進(jìn)入了軌道交通“大躍進(jìn)”時(shí)代。

　　目前北京市軌道交通在建線(xiàn)路達(dá)到7條，分別是4號(hào)線(xiàn)、6號(hào)線(xiàn)一期、8號(hào)線(xiàn)二期、9號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)二期、亦莊線(xiàn)和大興線(xiàn)。到2010年，昌平線(xiàn)一期、西郊線(xiàn)、房山線(xiàn)、15號(hào)線(xiàn)一期等也將全面開(kāi)工建設(shè)。到2012年，隨著地鐵9號(hào)線(xiàn)、8號(hào)線(xiàn)二期、10號(hào)線(xiàn)二期、6號(hào)線(xiàn)一期等線(xiàn)路的陸續(xù)建成通車(chē)，北京市軌道交通運(yùn)營(yíng)里程將達(dá)到420多公里。

　　今后幾年，北京市還將抓緊建設(shè)具備施工條件的新開(kāi)工和在建項(xiàng)目，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。到2015年，北京市軌道交通運(yùn)營(yíng)里程將達(dá)到561公里，軌道運(yùn)輸比重會(huì)占到公共交通運(yùn)輸總量的50%以上。屆時(shí)，市民在四環(huán)以?xún)?nèi)平均步行一公里即可到達(dá)地鐵站。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　對(duì)于北京城來(lái)說(shuō)，東西北三個(gè)方向的發(fā)展相對(duì)均衡，歷史積淀原因使南城以居住為主，商業(yè)發(fā)展尚與其他區(qū)域有距離，軌道交通城外部分應(yīng)該還是會(huì)對(duì)其居住環(huán)境、區(qū)域價(jià)值產(chǎn)生一定影響。對(duì)于城內(nèi)部分，也會(huì)整體加速區(qū)域發(fā)展和交通便捷度，但經(jīng)濟(jì)上升空間很難預(yù)測(cè)。從今年10號(hào)線(xiàn)開(kāi)通以后可以看出，沿線(xiàn)地區(qū)的房屋價(jià)格并未受到明顯影響，這也就是說(shuō)，軌道交通在如今，已經(jīng)不是提升區(qū)域價(jià)值的金鑰匙，而是增大城市便利度的好工具。如果說(shuō)指望像幾年前一樣指望軌道交通帶來(lái)飛躍性區(qū)域升值，恐怕可能性不大。

　　軌道交通的發(fā)展可以使多中心、衛(wèi)星城成為現(xiàn)實(shí)。生活在五環(huán)外、工作在二環(huán)內(nèi)，這在軌道交通時(shí)代一點(diǎn)都不奇怪，而且比起普通道路交通，軌道交通在時(shí)間上也更有保障。隨著京城軌道交通的完善，北京城市格局發(fā)生轉(zhuǎn)變的同時(shí)，必然會(huì)帶動(dòng)著居民生活中許多看得見(jiàn)和看不見(jiàn)的變化，也可以讓一部分人放棄買(mǎi)車(chē)、放棄開(kāi)車(chē)，工作和生活的成本會(huì)有很大的降低。

　　地震

　　地震災(zāi)害捶向樓市

　　2008年5月12日四川省汶川發(fā)生里氏8級(jí)強(qiáng)烈地震，各級(jí)政府緊急組織開(kāi)展抗震救援。6月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建條例》。汶川大地震讓川渝諸多火熱的建筑工地停了下來(lái)，川渝房地產(chǎn)市場(chǎng)急速降溫。影響最大的是成都，環(huán)比下降61%。長(zhǎng)沙、西安、北京、天津、南京、杭州成交量也出現(xiàn)下降。雖然各個(gè)上市公司紛紛發(fā)布公告，稱(chēng)地震對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)未造成影響，但是負(fù)面影響還是顯而易見(jiàn)的。災(zāi)后重建工作帶動(dòng)建材及人工的需求大幅度上揚(yáng)，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本上升，相關(guān)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流壓力加大。

　　在受災(zāi)事件中，眾多房企紛紛解囊捐助，但也有因處理不當(dāng)而遭遇社會(huì)譴責(zé)的，如萬(wàn)科企業(yè)形象就受到一定影響。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　對(duì)于2008年來(lái)說(shuō)，地震對(duì)地產(chǎn)的影響是不可忽視的，雖然地震以后沒(méi)有企業(yè)立刻倒下，但這個(gè)過(guò)程是緩慢體現(xiàn)的，雖然捐款、建房成本增加等資金損失對(duì)于大企業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是能夠消化的，但購(gòu)房者心理受到影響，諸多因素導(dǎo)致災(zāi)區(qū)至少在短期一兩年內(nèi)無(wú)法重新正常走進(jìn)商品市場(chǎng)運(yùn)作。受災(zāi)地區(qū)一些城鎮(zhèn)甚至被夷為平地，政府投入了大量的財(cái)政資金，幫助災(zāi)區(qū)重建家園，在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，災(zāi)區(qū)沒(méi)有發(fā)展市場(chǎng)化商品房的能力。推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)化因素被公共財(cái)政的力量所取代，這也對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，除了一些資金上的波動(dòng)，目前看來(lái)影響不是太大。對(duì)于其他地區(qū)，地震過(guò)后，在重慶、上海、南京等南方城市購(gòu)房人買(mǎi)房更注重抗震性能。原本并不為人關(guān)注的房貸險(xiǎn)，也在震后被越來(lái)越多的人所關(guān)注。

　　暖冬

　　利好政策引來(lái)暖冬

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，11月份，商品房期房成交量有了明顯回升，幅度近六成；商品房現(xiàn)房交易量為1593套，比10月份的數(shù)據(jù)上升了六成以上。

　　11月份，二手房簽約量為5106套，比10月份的數(shù)量翻了一倍多。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，11月份，本市普通住宅期房簽約量為12479套。其中，保障性住房的簽約套數(shù)占到期房總簽約量的近六成。這是繼10月份以來(lái)，本市保障性住房的銷(xiāo)量再度超過(guò)普通商品房。

　　據(jù)了解，10月份北京保障性住房簽約總量比商品房期房簽約量多出1363套。這是北京市推出限價(jià)房以來(lái)，保障性住房銷(xiāo)量首次超過(guò)商品房。

　　首先，保障性住房的大量入市，集中配售、簽約從整體上帶動(dòng)了11月北京樓市交易情況的好轉(zhuǎn)。其次，中央政府出臺(tái)了力度頗大的救市政策，這不僅為購(gòu)房者提供了更多的利好，也從一定程度上改變了購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期。第三點(diǎn)原因是，進(jìn)入11月，年關(guān)臨近，面對(duì)銷(xiāo)售壓力，更多的開(kāi)發(fā)商實(shí)行了力度較大的降價(jià)促銷(xiāo)措施，刺激了樓市消費(fèi)需求的釋放。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　從數(shù)據(jù)上看，今年北京樓市的確出現(xiàn)了“暖冬”。中原地產(chǎn)宮萍表示，二手房網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比的驟增并不能表明市場(chǎng)的回暖，而是受到政策的推動(dòng)作用，一些積累的交易集中顯現(xiàn)，使得成交量被放大。

　　的確，11月的暖冬與年底的一系列利好政策緊密相關(guān)，但暖冬這個(gè)詞今年提起來(lái)似乎倍感無(wú)力，更多的開(kāi)發(fā)商們聯(lián)手網(wǎng)站的“暖冬行動(dòng)”。有幾把火，一把是政策助柴；二把是團(tuán)體促銷(xiāo)，就是團(tuán)購(gòu)，暖冬行動(dòng)等商業(yè)行為助推；三把是房市降了一年的價(jià)，觀望了一年的購(gòu)房者畢竟有一些憋不住跳出來(lái)了；四把就是炒作，不管真的假的，溫州購(gòu)房人還是山西購(gòu)房團(tuán)，也多少給這個(gè)冬天添了點(diǎn)兒小木棍。這四把火熱情洋溢，不管怎么樣，從成交量和數(shù)據(jù)顯示上，好歹點(diǎn)著了暖冬二字。

　　增發(fā)債

　　上市房企增發(fā)債解困

　　碧桂園2月發(fā)布公告發(fā)行5億美元的可換股債券。3月金地集團(tuán)發(fā)行12億元公司債后，證監(jiān)會(huì)又密集批準(zhǔn)了地產(chǎn)上市公司的發(fā)行公司債計(jì)劃，其中保利地產(chǎn)、新湖中寶、北辰實(shí)業(yè)和中糧地產(chǎn)已分別發(fā)行43億元、14億元、17億元和12億元公司債，公司債無(wú)疑緩解了房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張。六七月，多家房地產(chǎn)上市公司的公司債發(fā)行申請(qǐng)相繼獲批。9月份，萬(wàn)科成功發(fā)債59億元，令其面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)即將到來(lái)的“寒冬”多了一分底氣。

　　上市公司中，絕大多數(shù)的地產(chǎn)公司不約而同地指出今年將尋求更多的融資渠道來(lái)解決資金偏緊問(wèn)題，銀基發(fā)展、蘇寧環(huán)球、清江控股都明確表示將多渠道融資。一些房地產(chǎn)上市公司選擇了發(fā)行公司債券來(lái)進(jìn)行再融資，南京高科、北辰實(shí)業(yè)都在近期表示將發(fā)行短期金融債，發(fā)行公司債的地產(chǎn)公司幾乎在此之前都大量四處拿地，然后，“通過(guò)公司債募集的資金歸還銀行貸款�！�

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的占比基本保持在20%左右，自有資金和股權(quán)融資占35%左右，剩余45%主要依靠預(yù)售款。貨幣政策從緊后，信貸規(guī)模明顯收縮。

　　信貸緊縮后，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中的銀行貸款和預(yù)售款均受到嚴(yán)重影響，自有資金成為決定企業(yè)“生死”的重要因素。現(xiàn)實(shí)情況是，如果開(kāi)發(fā)商自有資金充裕，可以支撐在建和擬建項(xiàng)目，挨到市場(chǎng)復(fù)蘇，甚至借機(jī)以較低成本拿地；自有資金緊張，在建項(xiàng)目難以為繼，或者空有土地不能開(kāi)工，則很可能被洗牌。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　在股票發(fā)行受限之后，發(fā)債融資就成了房地產(chǎn)公司的緩?fù)粗�舉，在銷(xiāo)售回款和貸款日益艱難的情況下，公司債成了資金的重要來(lái)源。雖然負(fù)債有所增加，但只求安然過(guò)冬的上市房企們顯然顧不得這么多了。然而并非所有公司都能如愿，上市公司還可以用發(fā)債來(lái)緩解資金壓力，這就苦了那些非上市公司。

　　團(tuán)購(gòu)

　　萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)粉墨登場(chǎng)

　　10月的最后一個(gè)周末，北京樓市首次大規(guī)模團(tuán)購(gòu)活動(dòng)與2008年北京秋季房屋展示交易會(huì)(下稱(chēng)秋季房展)結(jié)合在一起粉墨登場(chǎng)，團(tuán)購(gòu)活動(dòng)的組織方也由個(gè)人變身為具備法人資格的公司。

　　之前，北京樓市陸續(xù)出現(xiàn)了幾單比較受關(guān)注的團(tuán)購(gòu)，如萬(wàn)象新天、珠江帝景等。其中，珠江帝景公布了兩筆老業(yè)主推薦的購(gòu)房人自發(fā)團(tuán)購(gòu)大單，均已簽約，金額分別為6000多萬(wàn)元和3000多萬(wàn)元。在團(tuán)購(gòu)比較活躍的樓盤(pán)中，知名的大型品牌開(kāi)發(fā)商占據(jù)相當(dāng)大的比例，如珠江、富力、金都、天鴻等。同時(shí)，北京不少網(wǎng)絡(luò)媒體，如新浪、搜房、焦點(diǎn)網(wǎng)等都在大力組織團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。房龍網(wǎng)的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)共計(jì)50個(gè)項(xiàng)目參與，包括500至1000套房產(chǎn)，部分房屋有10萬(wàn)元以上的優(yōu)惠，總優(yōu)惠價(jià)值達(dá)到5000萬(wàn)至1億元。

　　而在被譽(yù)為“京城樓市第一展”的北京四季房展，在經(jīng)歷樓市的冷清和招商困難后，今年變身為“團(tuán)購(gòu)節(jié)”。在80多個(gè)參展樓盤(pán)中，有近40個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行團(tuán)購(gòu)促銷(xiāo)。多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)團(tuán)購(gòu)的態(tài)度由一年前的拒絕變成今天的積極參與，并紛紛給出更高的折扣。團(tuán)購(gòu)牌一打出的確帶動(dòng)不少人氣，展會(huì)上“萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)”就出現(xiàn)了三個(gè)之多。

　　對(duì)此，有的開(kāi)發(fā)商表示，去年房子太好賣(mài)了，開(kāi)發(fā)商都不接待團(tuán)購(gòu)。作為購(gòu)房者，也很少有底氣說(shuō)要團(tuán)購(gòu)的，因?yàn)閳F(tuán)購(gòu)需要花時(shí)間談判，而購(gòu)房者往往怕拖延就買(mǎi)不到房子。今年以來(lái)情況就完全變了，近幾個(gè)月團(tuán)購(gòu)重新開(kāi)始風(fēng)行起來(lái)，主要還是和樓市低迷冷淡的大勢(shì)息息相關(guān)。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　與“萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)”隨之而來(lái)的是人們的質(zhì)疑聲。一些網(wǎng)民認(rèn)為，活動(dòng)組織者作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，很難想象他能站在消費(fèi)者立場(chǎng)上組織活動(dòng)，也很難排除其與開(kāi)發(fā)商“一唱一和”達(dá)到促銷(xiāo)目的的可能性。但是不可否認(rèn)團(tuán)購(gòu)的確帶來(lái)了不少人氣，也的確為這個(gè)瑟瑟發(fā)抖的冬天添了一把柴火。

　　但是，為樓市回暖搖旗吶喊的同時(shí)，回過(guò)頭來(lái)看看真正的溫度，且不論開(kāi)發(fā)商團(tuán)購(gòu)是假降價(jià)還是真促銷(xiāo)，還是有點(diǎn)為開(kāi)發(fā)商們擔(dān)心，團(tuán)購(gòu)這招用過(guò)了之后怎么辦，2008年一年的時(shí)間里，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把能用的手段都用盡了，團(tuán)購(gòu)這顆不大不小的石頭扔到購(gòu)房者面前，激起幾層水花以后，開(kāi)發(fā)商還有石頭可扔嗎？難道還有別的秘密武器？購(gòu)房者的錢(qián)包只關(guān)心掏出去多少錢(qián)，盡管各種各樣名目眾多，但錢(qián)包不會(huì)輕易被煽動(dòng)。(記者 張蓓)

　　奧運(yùn)

　　利好透支

　　奧運(yùn)無(wú)疑是2008年北京的熱點(diǎn)話(huà)題，奧運(yùn)給中國(guó)人帶來(lái)了空前高漲的民族榮譽(yù)感。而奧運(yùn)之于北京樓市也是功不可沒(méi)。

　　受奧運(yùn)的影響，北京的市政基礎(chǔ)建設(shè)得到了空前的發(fā)展，軌道交通對(duì)樓市的利好顯而易見(jiàn)。每一條地鐵的開(kāi)通都對(duì)沿線(xiàn)樓市價(jià)值提升一步。亞奧區(qū)域受奧運(yùn)的帶動(dòng)作用，房?jī)r(jià)飆升速度曾經(jīng)冠絕各個(gè)區(qū)域。

　　8月許多開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)樓市冷而改變銷(xiāo)售計(jì)劃，推遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間，并且開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目將多為老項(xiàng)目的后期。近期樓市成交量直線(xiàn)下滑和市場(chǎng)實(shí)際成交均價(jià)的走低也使得開(kāi)發(fā)商不看好后市，對(duì)既定開(kāi)盤(pán)方案做出了調(diào)整，放慢取證速度推遲上市。奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)，成為了全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，一大部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，在奧運(yùn)會(huì)期間進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳推廣，效果不會(huì)好，購(gòu)房人也會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)的召開(kāi)關(guān)注視線(xiàn)有所轉(zhuǎn)移，延遲購(gòu)房。從消費(fèi)心理的角度衡量，開(kāi)發(fā)商放慢了推盤(pán)力度。且今年上半年市場(chǎng)需求處于停滯狀態(tài)，樓市已出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)，選擇在此時(shí)推出新盤(pán)，不利于項(xiàng)目品牌知名度的塑造，對(duì)于項(xiàng)目后期銷(xiāo)售更會(huì)帶來(lái)負(fù)面作用，因此，也有部分資金相對(duì)充裕的開(kāi)發(fā)商，并不急于明確時(shí)間、推出新盤(pán)，選擇在觀望市場(chǎng)變化中伺時(shí)機(jī)而動(dòng)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年8月京城樓市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目為49個(gè)，而今年8月，由于奧運(yùn)會(huì)因素的影響開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目不及去年的一半。

　　事實(shí)也證實(shí)了這一點(diǎn)，奧運(yùn)期間房產(chǎn)的成交量則出現(xiàn)了較大幅度的下降，成交量降幅達(dá)到了七成以上。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　奧運(yùn)帶給樓市的利好是不言而喻的，市政面貌改變、軌道交通的改善，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)都是好消息。但是由于不少區(qū)域在奧運(yùn)前透支了太多的奧運(yùn)利好，使得奧運(yùn)后房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，特別是奧北區(qū)域，房?jī)r(jià)下降明顯。盡管不少開(kāi)發(fā)商把希望寄托到奧運(yùn)之后，但是受到整個(gè)宏觀市場(chǎng)的影響，樓市的低迷狀態(tài)并沒(méi)有隨奧運(yùn)的結(jié)束而結(jié)束。奧運(yùn)對(duì)地產(chǎn)的影響畢竟是有限的。

　　小戶(hù)型

　　逆市熱銷(xiāo)

　　提到2008年的住宅產(chǎn)品，不能不說(shuō)的就是“小戶(hù)型”。自2006年5月，“國(guó)十五條”明確要求，新開(kāi)工商品住房中90平方米以下面積占70%以來(lái)，北京新增商品房項(xiàng)目中以中小戶(hù)型設(shè)計(jì)為主的項(xiàng)目數(shù)量逐漸增加。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年以來(lái)，共有100個(gè)套均建筑面積在90平方米以下的中小戶(hù)型商品房項(xiàng)目新增放量，占同期開(kāi)盤(pán)商品房項(xiàng)目總數(shù)量的25%。中小戶(hù)型項(xiàng)目供應(yīng)套數(shù)31980套，供應(yīng)面積227萬(wàn)平方米，分別占同期總供應(yīng)量的41%和26%。

　　在今年低迷的樓市銷(xiāo)售環(huán)境下，小戶(hù)型產(chǎn)品成為銷(xiāo)售的亮點(diǎn)。據(jù)記者了解，包括金都·心語(yǔ)、首城國(guó)際中心都受到了消費(fèi)者的追捧。

　　12月6日，金都·心語(yǔ)銷(xiāo)售中心就人潮洶涌，近千名購(gòu)房者等待認(rèn)購(gòu)。據(jù)悉，繼“11月22日260套房源售罄”后，金都·心語(yǔ)再次以8800元/平方米的價(jià)格向市場(chǎng)推出，推出房源很快被搶購(gòu)一空。僅兩周即銷(xiāo)售650套。金都·心語(yǔ)之所以受追捧，除了價(jià)格因素外，還因?yàn)槠渥�落于長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線(xiàn)，屬于CBD最成熟的核心區(qū)。項(xiàng)目周邊交通便捷，地鐵一號(hào)線(xiàn)、八通線(xiàn)、規(guī)劃中的輕軌7號(hào)線(xiàn)與輕軌10號(hào)線(xiàn)以及多條公交路線(xiàn)縱橫交匯，保障出行時(shí)間。周邊300平方米范圍內(nèi)，擁有百盛、樂(lè)購(gòu)、大成國(guó)際等生活配套設(shè)施，并且設(shè)計(jì)風(fēng)格時(shí)尚。同時(shí)，打造全套精裝，家電，廚衛(wèi)一應(yīng)俱全。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　今年樓市銷(xiāo)量持續(xù)低迷，但是就在這樣的逆市中，諸多小戶(hù)型紛紛熱銷(xiāo)，這也說(shuō)明小戶(hù)型項(xiàng)目正日益成為市場(chǎng)的寵兒。

　　小戶(hù)型之所以受寵，主要有以下幾種原因。首先是，低總價(jià)。由于今年入市的小戶(hù)型數(shù)量較多，單價(jià)也開(kāi)始下降。如此一來(lái)，小戶(hù)型的總價(jià)愈發(fā)的低。很多人能夠負(fù)擔(dān)得起。其次，小戶(hù)型因?yàn)槊娣e小，裝修的費(fèi)用也低。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的人一般是將其作為過(guò)渡房。將來(lái)收入增加，再買(mǎi)大房子居住。買(mǎi)了大房子之后，小戶(hù)型還便于出租。據(jù)記者了解，目前一些零居或一居的房子最好出租，租金也相當(dāng)可觀。

　　還有，一些小戶(hù)型如果位于軌道交通便利的地方，就更加受到上班族的青睞。

　　限價(jià)地

　　遭到冷遇

　　2008年1-11月，共出讓25宗保障性住房用地或配建保障性住房的宗地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了214.2萬(wàn)平方米，占總出讓面積的20%。

　　2008年，北京限價(jià)地的出讓情況突然遇冷，一反去年眾多大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)競(jìng)相爭(zhēng)奪的場(chǎng)面，反而頻現(xiàn)流標(biāo)，從下半年開(kāi)始，包括順義區(qū)站前西街居住項(xiàng)目用地、大興區(qū)康莊限價(jià)商品住房(三期)、(四期)兩塊限價(jià)地等多宗限價(jià)房地塊均出現(xiàn)流標(biāo)的尷尬場(chǎng)景，市國(guó)土局不得不調(diào)整地塊指標(biāo)，包括降低底價(jià)、提高限售價(jià)、出讓方式由招標(biāo)改為掛牌等，然而收效甚微。究其原因，是限價(jià)商品房在監(jiān)管制度上的先天不足所造成。限價(jià)商品房兼具保障性住房和商品房的雙重屬性，政府嚴(yán)格限定購(gòu)買(mǎi)對(duì)象造成購(gòu)房需求的局限性，限定銷(xiāo)售價(jià)格影響了開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)水平，土地出讓稅、費(fèi)并未享受政府補(bǔ)貼造成開(kāi)發(fā)成本的增加，加之政府對(duì)購(gòu)房資質(zhì)的審核周期過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本增加，限價(jià)地塊位置較遠(yuǎn)導(dǎo)致的棄購(gòu)現(xiàn)象增加，多種不利因素均令開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)限價(jià)商品房的利潤(rùn)過(guò)于微薄，限價(jià)地遭到冷遇也就在所難免。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　盡管限價(jià)地遭到冷遇，但是我們也看到了限價(jià)商品房的積極作用。2007年大體量、組團(tuán)式開(kāi)發(fā)的限價(jià)商品房的上市給周邊商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)了嚴(yán)重影響，商品房項(xiàng)目不得不選擇降價(jià)求售。如朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)的限價(jià)房，規(guī)劃建筑面積101萬(wàn)平方米，限售價(jià)5900元/平方米，將臨近商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)從13000元拉低至9000元/平方米上下，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格水平的回調(diào)，為促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展起到了積極作用。

　　保障性住房

　　集中推出

　　2008年1-11月，北京包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房在內(nèi)的保障性住房供應(yīng)面積達(dá)到了367.6萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)面積為98.2萬(wàn)平方米，限價(jià)房供應(yīng)面積為269.5萬(wàn)平方米。

　　2006年在國(guó)六條等調(diào)控措施的推動(dòng)下，京城提出了“兩個(gè)一千萬(wàn)”工程，保障性住房建設(shè)的步伐進(jìn)一步加快，到2008年9月份，這些保障性住房入市銷(xiāo)售，形成了實(shí)際供應(yīng)。從2008年9月有保障性住房銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，9、10、11月三個(gè)月，京城共成交了經(jīng)濟(jì)適用房9049套，成交的限價(jià)房為9680套，這三個(gè)月共計(jì)成交的保障性住房為18729套，占這三個(gè)月住宅期房總成交量的61.5%，顯然成了京城樓市的供應(yīng)重點(diǎn)。

　　保障性住房的集中入市對(duì)周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，由于限價(jià)房的低價(jià)優(yōu)勢(shì)十分明顯，對(duì)周邊在售的商品住宅項(xiàng)目形成了一定的沖擊。有力地拉低該區(qū)域的房?jī)r(jià)。雖然購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房有一定的條件，但不得不承認(rèn)，限價(jià)房的推出還是分流了一部分購(gòu)買(mǎi)普通商品房的客戶(hù)，因此對(duì)周邊的項(xiàng)目造成了一定的影響。為了應(yīng)對(duì)這種影響，許多臨近保障性住房項(xiàng)目的普通商品房項(xiàng)目都進(jìn)行了較大幅度的打折促銷(xiāo)活動(dòng)。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　總的來(lái)講，政府明確以大力發(fā)展保障性住房為主的發(fā)展思路是一件好事，然而有句話(huà)叫做“好事多磨”，保障性住房在執(zhí)行的過(guò)程中也會(huì)遇到尷尬和困惑。首先是開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)相對(duì)較薄的保障性住房項(xiàng)目的參與熱情并不高，限價(jià)房土地流標(biāo)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。要解決這個(gè)問(wèn)題，還需政府針對(duì)實(shí)際情況，給予開(kāi)發(fā)商更多的實(shí)惠如稅收方面等。其次，限價(jià)房產(chǎn)品質(zhì)量及周邊配套有待提升。一些遭到冷遇的限價(jià)房項(xiàng)目，多是這個(gè)原因。另外，限價(jià)房定價(jià)機(jī)制不夠靈活。原本限價(jià)房的產(chǎn)生是為了平抑高房?jī)r(jià)。但是，如今的市場(chǎng)發(fā)生了變化，在眾多利空消息的影響下，許多限價(jià)房周邊的普通商品住宅的價(jià)格大幅降低。而限價(jià)房的售價(jià)保持不變，很可能會(huì)導(dǎo)致雙方價(jià)差的縮小，使保障性住房沒(méi)有起到應(yīng)有的保障效果。

　　不過(guò)，隨著措施的逐步到位、隨著保障性住房運(yùn)作機(jī)制的不斷成熟，相信保障性住房的巨大作用會(huì)日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將趨向多元化。

　　降價(jià)補(bǔ)償

　　放平心態(tài)

　　2008年的北京樓市一直萎靡不振，不斷萎縮的交易量讓急于回籠資金的開(kāi)發(fā)商慌了手腳，于是，最直接的方式就是通過(guò)降價(jià)來(lái)刺激購(gòu)房者的消費(fèi)欲望。盡管打折讓利對(duì)于部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事，可是對(duì)于那些已經(jīng)買(mǎi)了房子的人來(lái)說(shuō)，可不是什么好消息，特別是在房?jī)r(jià)高點(diǎn)買(mǎi)入的人，那是相當(dāng)不爽。于是這些人眼看著自己的房子貶值，心急之下就找開(kāi)發(fā)商鬧著要補(bǔ)償，不然就要退房。一段時(shí)間，記者頻頻聽(tīng)到老業(yè)主鬧退房的消息。

　　降價(jià)一直是北京市場(chǎng)上比較敏感的問(wèn)題。多數(shù)開(kāi)發(fā)商不愿意說(shuō)自己的房子降價(jià)了。盡管多數(shù)項(xiàng)目還是不愿意提打折降價(jià)的事，可實(shí)際的房?jī)r(jià)下降已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。記者了解到這樣一個(gè)現(xiàn)象，一些老項(xiàng)目的后期，由于前期價(jià)格漲得太高，后期定價(jià)上就比較麻煩。因此，有的項(xiàng)目為了不被老業(yè)主追著要補(bǔ)償或者鬧退房，而采取了另起爐灶的方式。后期重新制定案名，以新盤(pán)的姿態(tài)入市，這樣就可以不至于太受前期高價(jià)的影響。

　　據(jù)記者了解，盡管不少業(yè)主鬧著要開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償，但是真正得到補(bǔ)償?shù)牟⒉欢�。不少開(kāi)發(fā)商都明確說(shuō)明，“不退房、不補(bǔ)償”。也有個(gè)別開(kāi)發(fā)商通過(guò)給老業(yè)主一些精裝修或者減免物業(yè)費(fèi)作為補(bǔ)償。當(dāng)然，極個(gè)別開(kāi)發(fā)商出于自身品牌的要求，或者本身售出的房子并不多，而給業(yè)主補(bǔ)了購(gòu)房差價(jià)。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　對(duì)于要不要給業(yè)主補(bǔ)償這事，“公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理”。有的項(xiàng)目，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)再三問(wèn)銷(xiāo)售人員，這周會(huì)不會(huì)降價(jià)，銷(xiāo)售人員信誓旦旦地表示，不會(huì)再降了，已經(jīng)是底價(jià)了。于是購(gòu)房人便相信買(mǎi)了房�？墒遣怀鲆恍瞧冢�房?jī)r(jià)驟降20%。也就是說(shuō)，一周之內(nèi)，價(jià)值100萬(wàn)的房子就成80萬(wàn)了，這種情況擱誰(shuí)身上都鬧心。20萬(wàn)元對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)可不是小數(shù)目，也難怪購(gòu)房人要鬧、要告。從這個(gè)層面上說(shuō)，盡管房子降價(jià)要補(bǔ)償欠缺法律依據(jù)，但這已經(jīng)不僅是法律問(wèn)題，還是倫理和道德問(wèn)題，的確需要某些開(kāi)發(fā)商自省。當(dāng)然了，開(kāi)發(fā)商從自身的實(shí)際情況制定價(jià)格策略，這也無(wú)可厚非。當(dāng)初開(kāi)發(fā)商又沒(méi)有強(qiáng)迫賣(mài)給你，是你自愿簽的合同，這叫“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”。

　　房?jī)r(jià)下跌確實(shí)造成了前期購(gòu)房業(yè)主的資產(chǎn)縮水，但對(duì)于自住型購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，選擇到了適合自己收入水平、居住要求的房屋才是最重要的，資產(chǎn)價(jià)格的或漲或降僅僅是場(chǎng)數(shù)字游戲，短期的資產(chǎn)價(jià)格縮水只是市場(chǎng)周期性調(diào)整的暫時(shí)回落，對(duì)于自住型購(gòu)房人來(lái)說(shuō)沒(méi)有實(shí)際意義。對(duì)于投資型購(gòu)房人，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，應(yīng)該承擔(dān)自己投資行為的后果，畢竟沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)。購(gòu)房人還是要放平心態(tài)，理性對(duì)待房?jī)r(jià)的漲跌。

　　中介

　　緊縮開(kāi)支

　　2008年的二手房市場(chǎng)同樣是交易低迷，交易量持續(xù)下降，這也讓中介們舉步維艱。于是，中介公司為了維持生計(jì)，開(kāi)始采取了緊縮開(kāi)支、裁員、關(guān)閉店面等一系列手段，以度過(guò)這個(gè)有點(diǎn)冷的冬天。

　　據(jù)了解，一般一家中等規(guī)模的中介門(mén)店要維持正常運(yùn)營(yíng)，每個(gè)月至少得成交3單(當(dāng)然還必須有其他租賃業(yè)務(wù)的傭金收入)，可是能達(dá)到這個(gè)“及格線(xiàn)”的門(mén)店現(xiàn)在已經(jīng)很少。

　　一位在經(jīng)紀(jì)公司工作的人士向記者透露，現(xiàn)在他們差旅費(fèi)報(bào)銷(xiāo)下降，員工出差都不能乘飛機(jī)了，而是要坐火車(chē)。她說(shuō)，現(xiàn)在公司已經(jīng)做好了過(guò)冬的準(zhǔn)備，據(jù)說(shuō)有的企業(yè)都準(zhǔn)備好了明年還要再過(guò)一個(gè)冬天。因此，開(kāi)源節(jié)流成為諸多公司的重要舉措。

　　關(guān)閉店面已經(jīng)成為現(xiàn)在很多中介公司的舉措。據(jù)記者了解，中大恒基、順馳等中介公司，紛紛關(guān)閉了一些經(jīng)營(yíng)不良的店面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在北京僅中大恒基就關(guān)閉了數(shù)百家門(mén)店，加上順馳等其他中介公司關(guān)閉門(mén)店數(shù)，北京約有六七百家中介公司門(mén)店關(guān)閉。

　　除了關(guān)閉店面外，為了能獲得更多的周轉(zhuǎn)資金，不少中介公司紛紛推出了二手房資金監(jiān)管，收回100萬(wàn)保證金。記者從北京建委網(wǎng)站獲悉，從2008年1月至目前，已有20多家中介公司申請(qǐng)退出該項(xiàng)業(yè)務(wù)。還有部分中介公司退出了房屋租賃代理業(yè)務(wù)，退還了保證金。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　2008年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)果然是冷得徹底。不論是一手房還是二手房，都無(wú)法幸免。由于2007年以來(lái)，政府出臺(tái)一系列控制房產(chǎn)投資的政策，增加交易稅收，使得二手房市場(chǎng)一直都沒(méi)能活躍起來(lái)。遇到像今年這種狀況，日子就更加不好過(guò)。記者一位朋友為了賣(mài)掉一套房子，用了她將近一年的時(shí)間。她告訴記者，她幾乎登記了她家附近所有的經(jīng)紀(jì)公司，但都是看的多，出手買(mǎi)的少。不少中介門(mén)店，一個(gè)月幾乎一單生意都沒(méi)有。這樣的情況還能持續(xù)多久，不好預(yù)測(cè)。要想盤(pán)活二手房市場(chǎng)，必須要從交易稅收環(huán)節(jié)上進(jìn)行減免。(記者 趙麗萍)