國(guó)務(wù)院出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長(zhǎng)的10項(xiàng)措施，提出至2010年將投資4萬(wàn)億人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施以及社會(huì)福利建設(shè)。那么，2009年的房地產(chǎn)走勢(shì)又將如何？在歷經(jīng)一年的低迷之后，大手筆的投入是否將激蕩起近乎休眠一年的房地產(chǎn)業(yè)？

　　《小康》：11月5日國(guó)務(wù)院出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長(zhǎng)十項(xiàng)措施之后，緊接著政府部門(mén)又部署了落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作。這種急風(fēng)暴雨式的政策出臺(tái)和工作部署幾乎是前所未有的。您是如何看待這些政策的？有什么樣的期待？

　　潘石屹：國(guó)務(wù)院救市十條，被媒體稱為中國(guó)“新政”。 此次國(guó)務(wù)院明確提出到2010年底要投資4萬(wàn)億元，今年四季度先增加安排中央投資1000億。過(guò)去出臺(tái)的措施當(dāng)中，很少有如此明確的數(shù)字要求。這些數(shù)字表明政府的決心和對(duì)目前嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷。4萬(wàn)億元，意味著13億人口每人平均3000多元，是一個(gè)巨大的數(shù)字。我對(duì)國(guó)務(wù)院十條救市政策寄予很大的希望。

　　這次政府的投入主要是惠及低收入群體，幫助低收入人群，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，及教育、醫(yī)療、環(huán)保方面的投入。最重要的一條是提高糧食的最低收購(gòu)價(jià)。在所有困難、考驗(yàn)和危機(jī)中，最大莫過(guò)于饑荒。提高糧食最低收購(gòu)價(jià)，既給農(nóng)民增加收入，也能避免和防止可能出現(xiàn)的饑荒。盡管并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的特別利好消息，但只要是把錢放出來(lái)，就會(huì)增加市場(chǎng)上資金的流動(dòng)，就會(huì)增加其他行業(yè)獲得資金的機(jī)會(huì)，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn), 建立新的經(jīng)濟(jì)秩序提供了一個(gè)機(jī)會(huì)，同時(shí)通過(guò)這些投入，也將為建立一個(gè)更公平、更公正的和諧社會(huì)打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

　　當(dāng)然，在投入和使用這4萬(wàn)億時(shí)，我們首先要快，像救急診病人一樣，像救火一樣。其次要防止腐敗，工程、土地出讓要實(shí)行更公平、更透明的招標(biāo)制度，同時(shí)要接受媒體監(jiān)督。不要讓這些中國(guó)經(jīng)濟(jì)的救命錢落入了腐敗者的口袋。

　　《小康》：具體到房地產(chǎn)業(yè)，目前開(kāi)發(fā)商的資金鏈流動(dòng)性還是處于較差的境況，購(gòu)房者也還是期待房?jī)r(jià)持續(xù)下降。面臨這兩個(gè)基本問(wèn)題，您認(rèn)為政府出臺(tái)的措施能夠有效解救目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？

　　潘石屹：您談的這兩個(gè)問(wèn)題的確很重要。開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。在此情況下，許多開(kāi)發(fā)商大規(guī)模壓縮開(kāi)工面積，這對(duì)救市、恢復(fù)經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)是很不利的。其次是購(gòu)房人的預(yù)期，這幾個(gè)月成交量大幅度下跌，主要是大家對(duì)經(jīng)濟(jì)的前景沒(méi)有信心。試想，如果一個(gè)家庭成員失業(yè)，或面臨失業(yè)的危險(xiǎn)，誰(shuí)還有信心去購(gòu)房，買衣服、在外面吃飯都會(huì)慎重許多。

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)巨大的行業(yè)，2007年中國(guó)房地產(chǎn)的銷售收入超過(guò)2.9萬(wàn)億元，而且對(duì)投資的拉動(dòng)系數(shù)是2.2倍，也就是說(shuō)如果向房地產(chǎn)行業(yè)投入一塊錢，就會(huì)拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的投資兩塊兩毛錢。同時(shí)，也會(huì)拉動(dòng)消費(fèi)。買了新房子，大家才有欲望去買新的家具、電器等等，可以刺激一大塊下游產(chǎn)業(yè)，住舊房子就沒(méi)有去做精細(xì)裝修裝飾的欲望，也就沒(méi)有消費(fèi)的空間。

　　目前，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看到市場(chǎng)上房子成交量同比下降了70%，這是大危機(jī)。這種危機(jī)已經(jīng)波及到鋼鐵、水泥，煤炭，建材市場(chǎng)。我想這也是為什么政府要重拳出手的原因。財(cái)政部出臺(tái)的政策都是利好消息，對(duì)房地產(chǎn)的政策也是利好消息。但是在如此低迷的市場(chǎng)氣氛和全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下，這些利好消息的力量能否改變市場(chǎng)中的悲觀情緒還有待觀察。

　　《小康》：此次政府出臺(tái)的政策向保障性住房?jī)A斜，您認(rèn)為這對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？

　　潘石屹：大規(guī)模地興建保障性住房，從短期來(lái)看，一定會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。但我們也要吸取美國(guó)次貸的經(jīng)濟(jì)教訓(xùn)，注意長(zhǎng)期的風(fēng)險(xiǎn)控制。最好辦法是把保障性住房和市場(chǎng)分開(kāi)，保障性住房由政府的財(cái)政去出錢建。

　　需要說(shuō)明的是，住宅市場(chǎng)的大格局正在改寫(xiě)。以前，主要是以商品住宅為主，現(xiàn)在增加了許多保障房，有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，還包括雙限房，盡管雙限房沒(méi)有足夠的法律依據(jù)，但數(shù)量巨大。以北京為例，保障房去年用地是650萬(wàn)平方米規(guī)劃建筑面積，今年是760萬(wàn)平方米規(guī)劃建筑面積，相當(dāng)于每年10萬(wàn)套房面向市場(chǎng)推出，而北京去年所有一手房的成交是14.9萬(wàn)套。這對(duì)住宅市場(chǎng)將是一個(gè)巨大沖擊，市場(chǎng)格局要重新改寫(xiě)了。

　　房地產(chǎn)商要適應(yīng)這種市場(chǎng)格局的變化，不能適應(yīng)的就會(huì)淘汰出局。

　　《小康》：今年房地產(chǎn)業(yè)的低迷，許多開(kāi)發(fā)商也接連破產(chǎn)，您認(rèn)為造成這種局面的主要原因是什么？

　　潘石屹：在中國(guó)，房地產(chǎn)領(lǐng)域前幾年不斷圈地，美名其曰“土地儲(chǔ)備”，實(shí)則是“土地泡沫”，在資本市場(chǎng)變現(xiàn)、流通，變成更大的泡沫。“建房子的不如倒地的”，正如我們西北農(nóng)民常說(shuō)的“養(yǎng)雞的，不如倒蛋的”。其實(shí)，房地產(chǎn)商對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)就是建成好房子，如果離開(kāi)了這個(gè)根本一切就都成為泡沫了。

　　在2006年、2007年“招拍掛”拿到土地的開(kāi)發(fā)商，當(dāng)時(shí)他們的土地樓面價(jià)就已經(jīng)比當(dāng)時(shí)住宅的售價(jià)要高，但因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)有更好的一個(gè)預(yù)期所以投入比較大，現(xiàn)在就形成了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是需要為自己的判斷付出代價(jià)，同時(shí)也需要忍受格局改變的陣痛。

　　《小康》：您曾認(rèn)為政府未能把握好最佳的救市時(shí)機(jī)。但對(duì)于這次財(cái)政部針對(duì)刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)的4萬(wàn)億的“猛藥”，您是怎么看的？

　　潘石屹：上周有記者采訪我，我當(dāng)時(shí)用三個(gè)字母“V、U、L”描述了房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市情況。也就是說(shuō)在今年初出現(xiàn)成交量下滑苗頭時(shí)，如果政府馬上減息，增加按揭貸款成數(shù)，減稅的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上就可以恢復(fù)，是“V”的形狀；在奧運(yùn)之前，救市發(fā)生“U”的形態(tài)；進(jìn)入四季度，快到年底時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化呈“L”形態(tài)，難以預(yù)測(cè)什么時(shí)間恢復(fù)。我這里指的是住宅市場(chǎng)。

　　從成交量上來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)到了“L”的折點(diǎn)，不可能再跌了。當(dāng)然，我們還得考慮政府推出保障房的時(shí)間點(diǎn)和數(shù)量，或者我們也需要考慮到政府能不能完成保障房的計(jì)劃。

　　要完成這樣巨大的保障房計(jì)劃，地方政府可能沒(méi)有這么大的財(cái)力來(lái)獨(dú)立地面對(duì)，所以，不可能走新加坡由政府建造住房的路子，只能借助市場(chǎng)力量，房地產(chǎn)商和銀行的力量。這就會(huì)走上美國(guó)解決低收入住房的路子。如成立的“兩房”用降低首付款和利息的辦法解決低收入人住房。我們看到的惡果就是把這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)不斷放大，釀成了今天的次貸危機(jī)。實(shí)踐證明，最好辦法是由財(cái)政直接去解決，把這種福利房，保障房與市場(chǎng)分開(kāi)，新加坡的路子是安全的，可能見(jiàn)效會(huì)慢一點(diǎn)。

　　《小康》：作為房地產(chǎn)商，您是如何看待目前自己這個(gè)行業(yè)的狀況？對(duì)于這個(gè)處在“L”型局面里的房地產(chǎn)商，您對(duì)他們有什么樣的建議？

　　潘石屹：前不久，全國(guó)工商聯(lián)商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)聶梅生邀請(qǐng)我參加“環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”的研討會(huì)。這個(gè)會(huì)上有許多環(huán)渤海城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，他們叫苦連天，其中有一位小型開(kāi)發(fā)商的老板說(shuō)他們的日子很難過(guò)，他們沒(méi)有說(shuō)話的機(jī)會(huì)，就是破產(chǎn)了也是沒(méi)人知道的。

　　在目前房地產(chǎn)大形勢(shì)下，住宅房地產(chǎn)商做選擇是很困難的事，這是應(yīng)該在兩年前就做出公司戰(zhàn)略調(diào)整的。住宅，尤其是緊靠保障房的住宅，降價(jià)可能是選擇之一。但你能降到什么程度？經(jīng)濟(jì)適用房的地價(jià)是零，你的地價(jià)是“招拍掛”來(lái)的。政府出臺(tái)一系列的政策明顯無(wú)誤地傳遞著一個(gè)信號(hào)就是：“幫助低收入人群解決住房問(wèn)題”。每一條政策背后都重復(fù)著這個(gè)信號(hào)。我認(rèn)為他們沒(méi)有太多可以選擇的余地。

　　我認(rèn)為目前中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)正在跌宕起伏的金融危機(jī)中艱難地支撐著，怎樣渡過(guò)這次危機(jī)，需要全社會(huì)各個(gè)方面和各種力量共同努力。

　　央行決定“取消商業(yè)銀行貸款額度的限制”，但各個(gè)商業(yè)銀行面對(duì)惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也就是說(shuō)許多行業(yè)都在全面虧損，他們沒(méi)有信心，不敢給企業(yè)放貸。所以，恢復(fù)信心，尤其是恢復(fù)商業(yè)銀行對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的信心很重要。

　　我們知道，很快就要到年關(guān)了，有許多消息傳出有一些開(kāi)發(fā)商拖欠著工程款，而在這些工程款中，一定有農(nóng)民工的工資，這是一個(gè)非常大的問(wèn)題。前些年，每快到年關(guān)時(shí)，發(fā)放農(nóng)民工的工資是政府和社會(huì)都關(guān)心的大事。2006、2007年房地產(chǎn)形勢(shì)不錯(cuò)，年關(guān)拖欠農(nóng)民工工資的問(wèn)題沒(méi)有大規(guī)模爆發(fā)。今年是一個(gè)坎，因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售額急劇下跌，房地產(chǎn)公司負(fù)債率普遍很高，拖欠著各種各樣的款項(xiàng)，包括拖欠施工單位的工程款。所以，如何足額發(fā)放農(nóng)民工的工資，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該早做準(zhǔn)備。否則，既使錢數(shù)不多，也會(huì)釀成很大的社會(huì)問(wèn)題。

　　《小康》：有經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為因?yàn)檎�府大力度救市，所以中�?guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)會(huì)在兩個(gè)季度后有所好轉(zhuǎn)。您認(rèn)為呢？房地產(chǎn)業(yè)是否也將重新振作起來(lái)？

　　潘石屹：中國(guó)經(jīng)濟(jì)體還比較小，僅占全世界GDP的6%。受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊后，波動(dòng)一定會(huì)很大，但只要政府出臺(tái)有力的政策，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)也會(huì)比別的經(jīng)濟(jì)體快得多。中國(guó)有巨大市場(chǎng)，也有錢，中國(guó)政府負(fù)債水平相對(duì)較低，只有GDP的17%左右，而且我們中國(guó)人民一向非常勤勞。兩個(gè)季度也許會(huì)有好轉(zhuǎn)跡象，但恢復(fù)可能需要更長(zhǎng)的時(shí)間。我們看到工廠的關(guān)閉，工人失業(yè)，這些都不是在短期內(nèi)就能恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的元?dú)獾摹?/p>

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)有機(jī)整體。中國(guó)經(jīng)濟(jì)出了問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)不可能不出問(wèn)題。任何一個(gè)行業(yè)和企業(yè)不可能在今天經(jīng)濟(jì)一體化的時(shí)代獨(dú)善其身。有了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，才有房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　反過(guò)來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)過(guò)去中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有貢獻(xiàn)。在今天的危機(jī)中，只要政策對(duì)頭，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)擺脫世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的威脅也一定能有所作為。

　　這次政府的重磅救市政策對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，以及對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響是長(zhǎng)期的。房地產(chǎn)行業(yè)，主要依賴城市基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施落后的城市，也就沒(méi)有房地產(chǎn)發(fā)展的空間。要改變中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體下滑的趨勢(shì)，需要政府急救式的投入，也需要把市場(chǎng)的潛能發(fā)揮出來(lái)，民間投資和救市是更有效率的。(記者 蔣衛(wèi)武)