先是從網(wǎng)上看到了一條消息，說民生銀行出籠了一份《國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析與展望》的報告，報告稱中國房地產(chǎn)企業(yè)的土地庫存巨大，按照歷史速度消化需要50個月以上；同時房屋庫存超過10億平方米，按照歷史速度消化需30個月以上。這條消息嚇了我一跳，按照民生銀行這份報告的結(jié)論，似乎中國的房地產(chǎn)業(yè)將長期處于一種去庫存化的泡沫中。

　　這也與我們多年的研究和實際的調(diào)查有著截然相反的差距，為弄清楚到底是誰錯了，我必須看這份報告的原文，其計算、推理與分析。《第一財經(jīng)日報》6月17日B2版刊登了這份專題報告，看完報告之后，我心中的一塊磚頭落了地。原來民生銀行這份極不專業(yè)的研究報告是在像小學生做算術(shù)題一樣，絲毫不加分析的將一些統(tǒng)計數(shù)據(jù)羅列中一起加加減減得出的結(jié)論，就像是小孩過家家的一種游戲，將復(fù)雜的實際生活變成了一種無生命情感的想象。

　　民生銀行的報告也許做了一道很好的算術(shù)題，但其謬誤正在于根本不知道這一系列數(shù)字中的內(nèi)涵已發(fā)生了很大變化。這些研究中比較不同時期的不同類別時，往往忽略了被比較類別的組成個體或內(nèi)涵已發(fā)生了變化。這種結(jié)論的謬誤恰恰建立在錯誤地比較不斷變化的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上。

　　最近讀了一本書，是美國斯坦福大學的教授托馬斯·索維爾著的《被掩蓋的經(jīng)濟真相》。我建議民生銀行的報告研究人員認真的讀讀這本書，重新認識這個真實的世界和市場，而不是簡單的從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中拿出幾個數(shù)字加加減減就得出一個結(jié)論而誤導市場與決策者。尤其是中國的經(jīng)濟正處于金融危機之后的恢復(fù)期，既需要擴大房地產(chǎn)的投資拉動中國經(jīng)濟和消費時，用錯誤的結(jié)論去誤導市場將會給中國經(jīng)濟帶來巨大的災(zāi)難。

　　這本書的序言只有這樣短短的幾句話：“人們相信一些觀念可能有兩種原因：一種原因是這些觀念本身就是顯而易見的事實；另一種原因是這些觀念與我們對世界的普遍認識相一致，人們將這種觀念當作事實的“替代品”而予以接受。主觀的信念需要接受客觀事實的檢驗，中經(jīng)濟領(lǐng)域尤其如此。由于經(jīng)濟現(xiàn)實不可避免的影響到成千上萬民眾的生活，因此建立中謬誤之上的經(jīng)濟政策很可能帶來毀滅性的影響。相反，如果能夠明察經(jīng)濟領(lǐng)域的諸多謬誤，明了被掩蓋的諸多經(jīng)濟真相，將會使成千上萬的民眾打開幸福生活的希望之窗”。

　　書中用大量的實證來解釋數(shù)據(jù)統(tǒng)計中的差別和由于不了解這些差別而產(chǎn)生的謬誤，當然也包括民生銀行報告中的同類錯誤。

　　一、關(guān)于土地的庫存量報告引用了1999—2009年的土地購置面積和當年完成土地開發(fā)面積的減差等于新增庫存土地的公式，計算出了50個月消化庫存的結(jié)果。

　　但關(guān)鍵的問題是2003年實行8.31大限之前的絕大多數(shù)土地供給為毛地出讓，因此有待于開發(fā)商進行拆遷、安置、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施等開發(fā)工作，所以有一個較大的當年完成土地開發(fā)面積的數(shù)字。但此后大部分的土地供給變成了凈地出讓，或毛地出讓但土地一級開發(fā)的工作由土地出讓方的政府完成，而非開發(fā)商完成土地開發(fā)工作。因此這部分土地可以直接進行建設(shè)，不再計入開發(fā)商的當年土地開發(fā)面積中。

　　同時當年的土地開發(fā)中有大量的土地一級開發(fā)商工作量，這些土地恰恰又非中購置的統(tǒng)計數(shù)字中，而是要經(jīng)過二次招拍掛才能出讓進入建設(shè)過程。

　　這樣購置土地的面積統(tǒng)計中就有了大量的土地不需要經(jīng)過土地的再開發(fā)投入了建設(shè)過程。而土地開發(fā)面積中又有大量的土地尚未進入出讓和可以建設(shè)開發(fā)的階段，這些已開發(fā)的土地下一次可能就變成了土地購置面積中的一部分。于是不界定指標數(shù)字定義的加減，實際上不但擴大了土地的實際供給量和新增土地的庫存量，也未能得出合理的結(jié)果。

　　如2008年的土地購置面積為36.78540萬平方米，但其中有2007年26.870萬平方米的開發(fā)量(可能不是全部，但至少是大部分，是有重疊的)。這并非是一個減差而形成的庫存關(guān)系，上年的土地開發(fā)量只是下年土地購置量增加中的一部分。

　　民生銀行的計算是建立在一個錯誤的邏輯上形成的結(jié)果，將風馬牛不相及的數(shù)字進行了排列計算的結(jié)果。

　　土地的購置中有毛地和凈地之差(還有工業(yè)用地等其他用地)。土地的開發(fā)面積中有已購置毛地的開發(fā)面積；未購置和出讓的土地進行的一級開發(fā)面積，也有已購置再開發(fā)但需二次出讓的面積。這個購置是一級開發(fā)的成本，而出讓后才是土地的全部成本。凈地的出讓則可以直接進入建設(shè)而不再有土地開發(fā)的過程了。

　　土地的實際庫存量不能用購置面積減去開發(fā)面積計算，這是個實際操作中都清楚的事情，卻中民生銀行的研究中變成了一個必然和順理成章的減差關(guān)系。這種計算可以騙過許多外行人或大多數(shù)的民眾，甚至可能會欺騙了國家的決策者、市場的投資者。但實際的庫存量只能用購置面積和已開發(fā)建設(shè)面積相減，同時這些庫存的土地中還要加個周期扣除部分毛地的開發(fā)周期，才是開發(fā)企業(yè)實際可以使用的土地庫存。

　　我手頭沒有毛地、凈地出讓的面積數(shù)，也沒有土地一級開發(fā)再轉(zhuǎn)為二次出讓的土地面積數(shù)，但我知道毛地出讓與凈地出讓的現(xiàn)實，尤其是2003年前后之間的差別。2003年之前毛地占大頭，而2003年之后則凈地占大頭，兩者之間有至少80%以上的差別。由此可見，這所謂的累計庫存116096.99萬平方米的土地一定是個錯誤的數(shù)字。

　　而依據(jù)購置面積和歷年新開工面積占用土地的情況估算大約在開發(fā)商手中實際可用于直接建設(shè)的庫存量大約只有2.5萬平方米，不但嚴重的不足，甚至可能會在未來的一年之后出現(xiàn)嚴重的短缺。

　　從開發(fā)周期看，一次性購買的土地總量超過200畝以上的都會分期開發(fā)，上千畝的開發(fā)周期會超過七年，大約要80個月以上，但這些土地并不能平均分配給每一家企業(yè)，于是就會有多有少出現(xiàn)不對等的現(xiàn)象，仍會有大量的企業(yè)無地，并出現(xiàn)市場中的緊缺。

　　通常一個開發(fā)企業(yè)要想連續(xù)作業(yè)，就至少要庫存三年以上的土地儲備才能讓企業(yè)形成流水線作業(yè)。如有人組織設(shè)計、有人組織施工，同時有人在銷售、有人在管理。少于三年的項目儲備就會讓流水線斷線或出現(xiàn)空擋。

　　因此市場中的土地儲備不能用集中的庫存量來解釋和計算總的消化期。這種研究的結(jié)果會給市場造成極大的錯覺，好像市場中有充足的糧食并平均分配給每個家庭，于是就不會有糧食的緊張和不會餓死人。而實際情況是，這種長周期、大投資的生產(chǎn)過程的特殊性決定了庫存量的不平均和市場中的緊缺性。沒有充足的土地儲備根本無法保證連續(xù)的作業(yè)和持續(xù)的投資增長，土地恰恰是投資可持續(xù)增長的前提條件。

　　二、既然用這種用購置量面積減去開發(fā)面積等于庫存面積的邏輯被推翻了，報告中列舉的部分城市用購置面積減去開發(fā)面積等于未開發(fā)面積的推算也必然是錯誤的。

　　如報告中列舉了北京、上海、廣東、江蘇等四個省市1999—2009年土地購置數(shù)和土地開發(fā)數(shù)，減差之后等于未開發(fā)的面積，更是個嚴重錯誤。說上海按此種辦法計算出的未開發(fā)面積高達54%，就成了一種笑話，似乎這幾年土地的是毛地出讓的；似乎凈地出讓的土地也還要再開發(fā)一次。而大城市的凈地出讓的比例自2003年之后已發(fā)生了明顯的變化，且比例大大提高，北京自2004年下達凈地出讓的文件之后，凈地出讓的比重已超過了90%，又何來的要再做一次完成土地開發(fā)面積的統(tǒng)計呢？

　　三、房屋的庫存量超10億平方米的計算邏輯錯誤大約與上述土地的計算類似。民生銀行的研究人員用當年新開工面積減去當年銷售面積得出當年房屋庫存。根本不知道開工的建筑面積中還有多少是不可銷售的面積；也不知道新開工的面積至少要到一定的時期或滿足一定的條件才能銷售；還不知道一個樓有十萬平方米的面積，開工證一次批復(fù)和開工了十萬平方米，但要完成這十萬平方米的建筑是從底板、地下工程和結(jié)構(gòu)工程開始逐步的完成，在這個可能長達36個月或更多的施工周期中，這十萬平方米的房子并不存在，也許這個房子要結(jié)構(gòu)封頂時才進入了銷售階段……

　　2004年曾副總理在上海開調(diào)研會時是用竣工面積減去銷售面積來計算，認為如果銷售小于竣工面積出現(xiàn)的就是未消化的空置或庫存。會上我就插話說“總理不要被這些數(shù)字欺騙了”。因為竣工面積中并不都是可銷售的面積，竣工面積減去銷售面積剩余的面積并不等于空置與庫存。

　　1、是新開工面積中包括了各種配套(垃圾樓、變電站等)、人防、車庫、學校、商業(yè)以及一些地方規(guī)劃指定建設(shè)的內(nèi)容，如居委會、廉租房、消防隊、派出所、幼兒園，甚至污水處理站、綠化設(shè)施、公交站等。按北京的千人指標計算，一個住宅區(qū)的配套等面積大約占20%以上，而人防、車庫等則大約占15%以上，再加上機房等自身服務(wù)設(shè)施，實際的可銷售面積大約只有65%左右。而民生銀行的計算中則是按100%計算，至少這個誤差就30%了。至今車庫的銷售率大約只有20%，大量的車庫存在開發(fā)商的賬面上，少數(shù)只能出租。

　　2、是新開工面積中有大量的可銷售而不進行銷售的面積。如酒店、寫字樓、商場、公寓等等，這些列入非住宅的建筑至少占到總投資的30%，如果其中的一半是出租而非銷售，那么民生銀行的報告誤差就大于45%了。

　　3、新開工量大約占年開復(fù)工總量的40%，這些建筑都有約十個月的滯后周期，才能進入可銷售的階段，就像前面所說的“飯只能一口一口的吃，但菜單字卻是一張紙上面審批的”。也許開發(fā)商同時申報了十萬平方米(或更多)的開工量，但一個基礎(chǔ)就干了半年，出正負零時，樓座也是分期干的，樓也是一層一層蓋的。這個周期所形成的工作量并不表示已有了這么多平方米的房子，更不能從新開工時就變成了一個巨大的庫存量。

　　因為樓有高矮、底盤有分有合，因此新開工量并不會100%的形成滯后周期，但至少砍掉當年新開工面積的70%是有依據(jù)的。歷年我國的竣工與開工的總量關(guān)系大約是1：2.9，或者說竣工量低于開復(fù)工總量的30%，新開工的70%不能在當年變成開工證面積上標明的房子是有依據(jù)的。當然這中間也會有大量的面積不具備銷售的條件(大量就是至少超過50%以上)。

　　又有誰能保證已開工的項目都會如期建設(shè)呢？2008年不就有大量的工程停工了嗎？全國又有哪個城市中看不到大量的爛尾樓呢？這樣用新開工面積做計算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一定會是個錯得不能再錯、精得不能再精的結(jié)論的報告了。

　　如果按實際可能發(fā)生的情況計算，中國2009年具備銷售條件的房屋存量大約遠遠低于七億平方米。如果今年保持了3、4、5月份的銷售增長，年尾或明年就會出現(xiàn)嚴重的供不應(yīng)求的短缺局面，而絕不是民生銀行報告中所說的還要消化30個月。

　　如果今年下半年不出現(xiàn)大量的新開工，不出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的高增長，就一定會在明年出現(xiàn)房價的報復(fù)性增長。

　　用不著再舉更多的理由來說明民生銀行報告的錯誤了，謬誤大多時已不值得再去糾正了。如果這個不專業(yè)的研究對市場和國家決策產(chǎn)生了重大的方向性的誤導，那豈不是要讓中國的經(jīng)濟蒙受重大的損失，也不知這些幼稚的分析員們應(yīng)承擔什么樣的責任？

　　約翰·亞當斯曾說“客觀事實是永恒不變的，真實的確鑿的事實不因我們的意愿、偏好抑或熱情而改變”。

　　也許是因為銀行過度的擔心泡沫會影響銀行的信貸安全，于是讓這些代表銀行利益的研究人員用更傾向于市場已出現(xiàn)泡沫的觀念來尋找數(shù)據(jù)的支撐；也許房價讓這些年輕人購房費力，而制造這些假象來迫使政府采取政策來打壓市場；也許他們本來就外行、本就幼稚、本就不知其中的奧妙……

　　對這些外行的研究機構(gòu)，我已多次的提出了不同的意見，但似乎所有的機構(gòu)、單位都不管自己是否真的了解市場，都坐在辦公室里試圖用一些數(shù)據(jù)來證明自己的正確和產(chǎn)出報告來提高自己的社會地位和知名度。豈不知這些無知的報告出得只是惡名，會更影響自己的聲譽，也不會給社會帶來絲毫的進步。

　　亨利·羅索夫斯基則說“千萬別低估了用事實去糾正錯誤的觀念的難度”。對此我已有深深的體會了。也許因為我是開發(fā)商，所以更多的人會狹義的從行業(yè)和企業(yè)利益的角度來判斷我的觀點，這種偏見無疑會影響他們的判斷能力。但恰恰是因為我是開發(fā)商，因此我比銀行更了解什么是開工、什么是銷售、什么是庫存；也比他們更了解什么是土地購置、什么是土地開發(fā)；比他們更知道企業(yè)實際的土地儲備困境；也比他們更知道沒有下半年的投資增長，一定會在明年出現(xiàn)供給的斷檔和房價的報復(fù)。

　　最后奉勸那些為民生銀行謬誤的報告鳴笛抬轎的媒體，先看明白了再吹，不要盲目的砸了自己的飯碗。(任志強博客)