盡管房價目前仍巍然不動，但信托市場卻已開始感受到地產(chǎn)新政帶來的沖擊：5月份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行已出現(xiàn)急劇下降的趨勢。記者獲悉，信托公司正趨向于采用多元化的產(chǎn)品設計來減少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的系統(tǒng)性風險。而與之相應地，開發(fā)商的融資成本也急劇攀升。

　　發(fā)行量下降或是季節(jié)因素

　　從以往的情況來看，地產(chǎn)信托融資與監(jiān)管之間存在蹺蹺板效應：當監(jiān)管層對地產(chǎn)信貸收緊時，地產(chǎn)信托融資就會快速飆升。而據(jù)用益信托研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，全國僅發(fā)售7款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)模共計24.8億元。相比4月份的數(shù)據(jù)，降幅十分明顯。4月份共發(fā)行房地產(chǎn)集合信托42款，總規(guī)模達130.9億元。再上推至今年一季度，當季共計成立65款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)�？傤~為173億元。

　　上海某信托公司信托一部經(jīng)理認為，僅憑單月統(tǒng)計情況恐怕無法說明問題。因為從往年的情況來看，5月份一般也是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行淡季。他預計，在6月份，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還將會大量涌現(xiàn)。

　　“現(xiàn)在正在發(fā)行的房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品多數(shù)都是很早就通過審批的�！庇靡嫘磐醒芯繂T李旸認為，“隨著監(jiān)管審查趨嚴，信托公司提高風控標準，5月下旬乃至接下來數(shù)月，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量都可能會收縮�！� 李旸表示。

　　信托公司在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設計上的微調(diào)卻直觀顯現(xiàn)了市場調(diào)控帶來的沖擊。除減少發(fā)行量外，從近期已發(fā)行的產(chǎn)品情況來看，信托公司正趨向于采用多元化的產(chǎn)品設計減少房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)風險，諸如調(diào)高利率調(diào)高、下調(diào)產(chǎn)品抵押率、調(diào)整投資區(qū)域調(diào)整等手法在控制產(chǎn)品風險。

　　風控新標準拉升融資成本

　　這間接導致開發(fā)商融資成本提高。據(jù)前述上海信托人士表示，目前房地產(chǎn)信托貸款利率水平普遍維持在10%的水平線上已是不爭的事實。而據(jù)記者統(tǒng)計，5月份在售信托產(chǎn)品利率最高者更是達到了12.61%。

　　受此影響，開發(fā)商所支付的資金成本急劇攀升。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)信托貸款的平均利率水平已接近2008年金融危機時的10.57%。而在整個2009年，除1月份融資成本維持在10%以上外，其余每月都呈遞減的趨勢，全年房地產(chǎn)信托融資利率維持在7%—10%之間。

　　其次，部分對外公開表示維持年化收益在7%-8%水平線上的信托產(chǎn)品，也在設計上有所變化，加強了產(chǎn)品風控的標準。如此變相提高了開發(fā)商的融資成本。其中，最常見的是降低貸款抵押物的抵押率。信托公司的理由是：隨著地產(chǎn)調(diào)整政策加碼，樓市成交量萎縮和價格松動必然將導致抵押物市值下降�！�

　　另據(jù)上述人士表示，目前成熟物業(yè)抵押率已從年初的7成以上降至6成，有的信托公司甚至推出了抵押率低至4成，但收益仍高達9%左右的產(chǎn)品。而在具體的貸款金額計算方面，信托公司往往也會在估值階段就先在目前市場價格基礎(chǔ)上降低10%-20%，然后按下調(diào)后的抵押率計算貸款金額，這迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資時必須將更多的資產(chǎn)用于抵押，相當于實際年利率再提高4%-6%，進一步拉升了融資成本。記者 張 寧