上海普陀長風(fēng)6B、7C地塊經(jīng)過三天的“暗標(biāo)”競價之后，以70.06億元的總價花落中海。此前引起普遍關(guān)注的綠城最終沒有勝出，多少讓人有些意外，因為它不僅是第一個報名競拍的企業(yè)，而且在前兩輪報價中一路領(lǐng)先，大有志在必得之勢。

　　盡管失手長風(fēng)地塊，但今年初還深陷財務(wù)危機的綠城中國，在對外宣布解除危機后僅四個月，就頻頻出手、一擲數(shù)十億爭奪土地的積極表現(xiàn)，已經(jīng)足夠讓人印象深刻。

　　A.　可用現(xiàn)金近百億

　　老宋說，再拿四五個新華地塊沒問題

　　對于長風(fēng)地塊的競拍結(jié)果，綠城中國董事長宋衛(wèi)平只是淡淡地說了一句：“沒拿下來，很可惜。”但事實上，即使沒有中海，綠城也不會是最后的勝利者——綠城第三輪的報價為64.11億元，排名第三，前面還有一個出價65.97億元的仁恒置地。

　　有業(yè)內(nèi)人士猜測，綠城的失手可能是因為對上海土地拍賣的“暗標(biāo)”競價不習(xí)慣。但這肯定不是主要原因，因為綠城曾“暗標(biāo)”競得新江灣城地塊，對這樣的模式并不陌生�！叭绻麅r差太大，就算拿了，也會覺得很可惜�！彼涡l(wèi)平表示，綠城不想“跳空高開”。無論這是不是沒有拿到地而找的托辭，他實際上并非外界所猜測的那樣“狂熱”而不計代價。

　　長風(fēng)地塊或許是很吸引人的一個項目，卻不是綠城唯一的選擇。就在長風(fēng)地塊開標(biāo)的同一天，外界預(yù)測會現(xiàn)身上海的宋衛(wèi)平卻是一身白色T恤出現(xiàn)在杭州土地拍賣會現(xiàn)場，并以約6.7億元總價競得杭州田園R21-05地塊。一天之后，北京綠城經(jīng)過179輪競價，以12.42億元拿下通州區(qū)新華大街商業(yè)金融、辦公項目，為綠城土地倉庫再入新地。此前，綠城剛以20.05億元總價競得杭州新華集團地塊。短短9天，綠城耗資近40億元收獲三宗土地，新增土地儲備建筑面積約35萬平方米，速度快、胃口大，讓人驚訝。

　　這還只是“正面戰(zhàn)場”，綠城一向在“合作開發(fā)”上更加得心應(yīng)手。今年5月綠城中國宣布以6.1億元收購中國北京朝陽區(qū)東直門外斜街，一塊總建面積約6.3萬平方米土地以及其他相關(guān)的資產(chǎn)，代價按每股6.1元發(fā)行1億新股支付。

　　7月綠城中國宣布，與越都投資訂立協(xié)議，綠城同意向合營公司增資2.7億元，這讓綠城在合營公司的股權(quán)升至90%，獲得諸暨市多幅土地的使用權(quán)，可供發(fā)展總建筑面積約73.52萬平方米，購地總代價27.18億元，當(dāng)中包括住宅樓宇、商業(yè)用地、酒店及辦公大樓。

　　7月綠城中國宣布，與祥生房地產(chǎn)及中義集團成立合營公司，發(fā)展浙江省慈溪市滸山兩幅土地，綠城占合營公司60%股權(quán)，項目總建筑面積13.18萬平方米，總投資成本估計為2億元。

　　7月綠城受讓浙江萬均置業(yè)去年競得的杭州原東南化工廠地塊30%股權(quán)；9月初綠城中國董事長宋衛(wèi)平透露將與西子控股合作開發(fā)娑婆橋地塊和饅頭山地塊……

　　上述合作項目至少又為綠城增加總建筑面積110萬平方米以上，加上招拍掛獲得的土地，截至目前綠城新增土地儲備建筑面積近150萬平方米。那么，綠城“吃飽”了嗎？還沒有�！艾F(xiàn)在手頭可用資金還有百八十億，上海、北京、杭州只要有好地，我們還要拿�！彼涡l(wèi)平直言，綠城對今后幾年不動產(chǎn)的基本面持樂觀態(tài)度。

　　“百八十億”是多少？宋衛(wèi)平笑笑，換了個更直白的說法：“再拿四五個新華集團地塊沒有問題�！�

　　B.　銷售大好，現(xiàn)金流大逆轉(zhuǎn)

　　憂心土地儲備不足，綠城一頭扎進(jìn)“地王”堆

　　10月10日，杭州又將有7宗土地拍賣，其中包括市中心喜得寶地塊。外界一直傳聞綠城想拿該地。采訪中，宋的說法是“爭取拿下來”，而且透露的心理價位相當(dāng)高。

　　他有如此底氣，源于綠城充足的現(xiàn)金流。9月1日，綠城中國公布，今年1~8月累計總銷售額達(dá)315億元，較去年同期增長1.58倍，在國內(nèi)房地產(chǎn)同行中排名第三。綠城中國常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年表示，綠城今年銷售額目標(biāo)將進(jìn)一步調(diào)高至380億元。這已經(jīng)是三個月內(nèi)綠城第二次調(diào)高銷售額目標(biāo)。事實上，據(jù)綠城高層預(yù)測，今年實際銷售額可能會在400億元左右。

　　源源不斷的銷售回款讓綠城迅速脫困，也讓綠城擔(dān)心消化速度過快、土地儲備不夠用。“目前公司旗下商品房消化速度比原來預(yù)計的要快20%~30%，如果現(xiàn)在不拿地明后年土地儲備不足的問題就會暴露出來�！彼涡l(wèi)平解釋說，公司明年的銷售額目標(biāo)是400億~500億元，2011年的銷售額目標(biāo)是500億~600億元，如果土地儲備不足，完成這樣的目標(biāo)無異“空想”。

　　充足的現(xiàn)金流給了綠城敢拿地、拿高價地的底氣，也給了綠城決策層巨大的壓力——在預(yù)期通貨膨脹的大背景下，手里的現(xiàn)金不如換成土地保值。有業(yè)內(nèi)人士測算，按照綠城往年的開支，銷售、行政開支和融資成本，加上2008年年報中公布的一年內(nèi)到期還款，這部分支出滿打滿算100億元足夠，也就是說以380億元的銷售額目標(biāo)算，除去建設(shè)成本，可用于拿地的資金量應(yīng)在100億~150億元。

　　不過，無論綠城是否承認(rèn)，它已經(jīng)錯過了拿地的最好時機。5月初，當(dāng)綠城中國以8.5折的價格，提前贖回本金4億美元的高息票據(jù)，終于解除“清算危機”的時候，萬科、保利、中海等開發(fā)商已經(jīng)開始有意識地逢低吸納土地。當(dāng)綠城開始出手拿地，土地市場已經(jīng)開始2007年后的新一輪飚價，而且符合其開發(fā)要求的優(yōu)質(zhì)土地量也不多，于是綠城不得不一頭扎進(jìn)“地王”堆里。

　　C.　新增貸款和注資做后盾

　　綠城對后市很樂觀

　　盡管綠城今年拿地非常積極，但到目前為止其新增的土地儲備建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上2007年。2007年綠城全國新增土地儲備建筑面積1022萬平方米，截至目前，2009年已知的新增量只有這個數(shù)字的15%左右。

　　9月10日，綠城中國宣布與平安信托投資有限責(zé)任公司訂立框架協(xié)議。未來三年平安將向目標(biāo)房地產(chǎn)項目注資約150億元。

　　據(jù)了解，9月19日，綠城還將與農(nóng)業(yè)銀行簽定100億元授信，這是在原50億元授信額度基礎(chǔ)上的擴大。

　　無論如何，與綠城目前可支配的資金量相比，其新增土地儲備量不算大，完全有實力支付，況且還有新增貸款和注資做后盾。然而，為綠城擔(dān)心的聲音越來越多。

　　年報顯示，截至2008年12月31日，綠城中國資產(chǎn)負(fù)債比例為140.1%，總借貸人民幣約161.2億元，到2009年3月31日，上升到197.2億元�！叭绻�綠城仍然繼續(xù)2007年的做法，大量儲備土地，他的資產(chǎn)負(fù)債率很難降下來，一旦市場有變是非常危險的�！辈稍L中，某品牌房企高層表示，目前銀行貸款有向大企業(yè)、品牌企業(yè)傾斜的趨勢，但銀行與企業(yè)間，主動與被動的關(guān)系永遠(yuǎn)是微妙的，很難成為不變的盟友，過于依賴銀行貸款進(jìn)行企業(yè)擴張未必是福。

　　今年6月，綠城中國行政總裁壽柏年曾公開表示，公司資金狀況安全，有可能將土地盡快發(fā)展至物業(yè)并推出，但他也承認(rèn)，若樓市有變，綠城的資金杠桿發(fā)展模式會有危險。

　　“我們這么做是對的，過去15年都是這么過來的�！痹谒涡l(wèi)平看來，綠城的高負(fù)債都轉(zhuǎn)化成了土地儲備，只要能夠隨時變現(xiàn)，那么他們對負(fù)債的把控能力就非常強。

　　面對市場各方對綠城的關(guān)注，宋衛(wèi)平說根據(jù)公司團隊的分析，積極的財政和貨幣政策短期內(nèi)不會改變，以輔助中小企業(yè)度過轉(zhuǎn)型期，而這個時間跨度可能是3~5年。顯然綠城對后市的看法相當(dāng)樂觀。

　　然而作為一家上市公司，資本負(fù)債比例居高不下，意味著它的盈利能力很難提高。到2008年底，綠城中國的毛利率已從36.1%下降至27.8%，歸屬于上市公司股東凈利潤為5.40億元，同比下降41%。外界分析說，今年綠城新任執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南的到來，一定程度上就是為提高綠城的財務(wù)管理水平，曹的職業(yè)生涯大部分與“財務(wù)”有關(guān)，曾工作于浙江省財政廳。

　　在積極拿地的同時，綠城前兩年取得的高價地正在轉(zhuǎn)化成在建或待建項目，如何更好地平衡營收與債務(wù)之間的關(guān)系？如何提高企業(yè)盈利能力，增強投資者信心？這些都是擺在綠城面前的問題。

本報記者 詹麗華