"保利、中海、綠城在濟(jì)南已經(jīng)有項(xiàng)目，恒大也已圈下土地，華潤(rùn)也在濟(jì)南考察了很久，不出意外，天價(jià)拿下解放閣的應(yīng)該是世貿(mào)，還有綠地，他們?cè)跐?jì)南有兩家公司并行運(yùn)作。"11月1日，山東中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司的投資顧問(wèn)經(jīng)理薄夫利一口氣扳倒7根手指。根據(jù)克而瑞(中國(guó))的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上述7家地產(chǎn)企業(yè)均位列2009年上半年全國(guó)房產(chǎn)企業(yè)銷售金額10強(qiáng)，地產(chǎn)大鱷集中搶灘濟(jì)南已成定局。

　　國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷紛紛搶灘濟(jì)南

　　作為全國(guó)性的地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)山東分部，這些大鱷進(jìn)軍濟(jì)南時(shí)最初都要委托中原山東顧問(wèn)有限公司進(jìn)行前期項(xiàng)目考察，薄夫利因此能權(quán)威地列出大鱷們進(jìn)軍濟(jì)南的時(shí)間表。他稱如果將保利置業(yè)劃到保利的品牌之下，大鱷們進(jìn)軍濟(jì)南可以前推到2006年，2007年中海和綠城又相繼在濟(jì)南落戶，開發(fā)的項(xiàng)目也很快進(jìn)入市場(chǎng)。由于2008年整體市場(chǎng)環(huán)境不好，大鱷們進(jìn)入濟(jì)南的步伐放緩。但僅僅過(guò)去一年，到2009年下半年大鱷們搶灘濟(jì)南的步伐突然加速，沒(méi)有拿地的紛紛拿地，已有項(xiàng)目的擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

　　進(jìn)行了上述盤點(diǎn)后，薄夫利稱這些大鱷們?cè)跐?jì)南的項(xiàng)目最典型的特征有兩個(gè)：首先是項(xiàng)目面積大，動(dòng)輒500畝以上，項(xiàng)目過(guò)千畝的也不在少數(shù)，“九區(qū)片區(qū)被中海拿下，最近盛傳的一個(gè)大型地產(chǎn)要在濟(jì)南拿走一個(gè)185萬(wàn)平方米的項(xiàng)目”；其次是功能全，這些項(xiàng)目幾乎都是以“城市綜合體”形式出現(xiàn)，項(xiàng)目中除了有居住功能的住宅，酒店、寫字樓、餐飲、娛樂(lè)、醫(yī)療、教育等等居民日常生活所需的各種設(shè)施都將被涵蓋在內(nèi)。除此之外，這些項(xiàng)目中絕大部分落戶此前不被看好的濟(jì)南西部和北部，其中小清河流域以及天橋區(qū)為項(xiàng)目集中落腳地。

　　大鱷紛紛坦言濟(jì)南大有賺頭

　　為什么布局濟(jì)南？為什么會(huì)在2009年下半年集中爆發(fā)？對(duì)于這兩個(gè)問(wèn)題，大鱷們眾說(shuō)紛紜。

　　雖然遮遮掩掩，話語(yǔ)間，恒大一位高管還是透露出他們?cè)跐?jì)南的項(xiàng)目已經(jīng)確定，而且項(xiàng)目面積超過(guò)500畝。對(duì)于上述兩個(gè)問(wèn)題，這位高管的答案是首先必須有地，而且面積要夠大。其次是風(fēng)險(xiǎn)小市場(chǎng)機(jī)會(huì)大。這位高管認(rèn)為，自2005年以來(lái)，濟(jì)南樓市的價(jià)格波動(dòng)并不劇烈，且緩步上漲態(tài)勢(shì)比較明顯，這種歷史數(shù)據(jù)給予他們充分信心。再次，雖然已經(jīng)發(fā)展十余年，但濟(jì)南樓市整體水平還比較低，市場(chǎng)還處在初級(jí)階段，應(yīng)該大有賺頭。

　　同樣對(duì)于上述這兩個(gè)問(wèn)題，北大資源助理總裁王煥新給出了一個(gè)補(bǔ)充答案，他稱目前濟(jì)南樓市處于一個(gè)極不平衡的狀態(tài)，東部南部項(xiàng)目破萬(wàn)的樓盤比比皆是，反觀西部北部樓盤，低于4000元每平米的項(xiàng)目也有不少，“東西相距不過(guò)30分鐘車程，價(jià)格懸殊幾倍” ，“平衡差距是城市發(fā)展所必須解決的問(wèn)題，而其中也蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)”，而這也是大鱷們選址的一個(gè)重要依據(jù)。

　　本地房產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)被淘汰

　　這些大鱷們會(huì)給濟(jì)南樓市帶來(lái)怎樣的變化？

　　薄夫利大膽地給出兩種預(yù)測(cè)，首先，按照正常項(xiàng)目的施工周期，從明年下半年開始，大鱷們?cè)跐?jì)南開發(fā)的項(xiàng)目將形成真實(shí)市場(chǎng)供應(yīng)，“而且將比較集中” ，“品質(zhì)樓盤或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)主流”。第二，未來(lái)幾年內(nèi)，濟(jì)南市場(chǎng)主流的住宅供應(yīng)商將逐漸成為這些外來(lái)品牌，本土企業(yè)在濟(jì)南樓市的影響力繼續(xù)式微。對(duì)于第二個(gè)預(yù)測(cè)，薄夫利進(jìn)一步解釋稱，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目用地是企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提，濟(jì)南土地市場(chǎng)采取“招、拍、掛”形式后，動(dòng)輒數(shù)億的土地轉(zhuǎn)讓金將是體量小、現(xiàn)金不充裕的本地企業(yè)競(jìng)拍土地的最大障礙，僅這一道門檻，就會(huì)把本土企業(yè)攔在門外，“要么被吃掉，要么離開濟(jì)南，到省內(nèi)二線三線城市謀求市場(chǎng)機(jī)會(huì)，這是(本土地產(chǎn)企業(yè))逃不掉的宿命�！�