進(jìn)入5月份，廣州二手樓市又有了新的變化。來(lái)自中介地產(chǎn)的消息顯示，目前二手樓市的需求出現(xiàn)了“二元分化”的現(xiàn)象：一方面，在4月份嶄露頭角的投資性需求本月繼續(xù)升溫，成為樓市“保溫”的生力軍；另一方面，曾經(jīng)在樓市“小陽(yáng)春”之初挑大梁的剛性需求在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的消化后顯得后勁不足。

　　市場(chǎng)回暖投資性需求升溫

　　根據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，4月份廣州二手住宅成交面積70.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增加42.4%，同比增加76.6%，是2007年第四季度樓市進(jìn)入調(diào)整期以來(lái)的最高位，與樓市高峰期的成交水平相差無(wú)幾。與此同時(shí)，一手住宅的成交面積也達(dá)到了83.2萬(wàn)平方米的高位，同比翻了一番。一、二手樓市的成交雙雙回暖，帶動(dòng)了樓價(jià)的再次上漲，特別是一手樓價(jià)的大幅上調(diào)改變了置業(yè)者的價(jià)格預(yù)期，市場(chǎng)上的投資性需求明顯增多。

　　滿(mǎn)堂紅雙城國(guó)際分行何先生介紹，5月份珠江新城的二手看樓量繼續(xù)增長(zhǎng)，主要是因?yàn)榻�期珠江新城的一手樓價(jià)從原來(lái)的18000元/平方米左右急升到23000元/平方米左右，讓投資客覺(jué)得購(gòu)買(mǎi)均價(jià)不到15000元/平方米左右的二手房有利可圖。據(jù)悉，目前珠江新城板塊帶有投資目的的購(gòu)房者占到了60%左右，大部分都是想購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型，然后一邊放租一邊等待升值的機(jī)會(huì)。而在去年樓市低迷的時(shí)候，板塊內(nèi)的投資客最多只有兩三成。天河北某中介行負(fù)責(zé)人也表示，近期天河北的小戶(hù)型成交火爆。其中，天麒驛、耀星華庭、中怡城市花園等知名投資樓盤(pán)的小單位價(jià)格從11000-15000元/平方米不等，回報(bào)率可達(dá)到4%-5.5%左右。

　　據(jù)介紹，在這些入市的投資者當(dāng)中，除了有一些是長(zhǎng)期關(guān)注投資市場(chǎng)的職業(yè)投資客，還有一部分只是普通市民，有些只是因?yàn)閾?dān)心放在銀行的儲(chǔ)蓄貶值所以“逼上梁山”。同樣的心態(tài)也出現(xiàn)在部分改善型買(mǎi)家身上，他們?cè)�本并沒(méi)有迫切的需求，只是因?yàn)閾?dān)心通脹所以趕緊買(mǎi)一套，可以說(shuō)投資和自住的性質(zhì)都有。對(duì)于后兩類(lèi)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房保值的目的大于升值，這也是當(dāng)前投資市場(chǎng)與過(guò)往最大的不同。

　　樓價(jià)偏高挫傷自住客后勁

　　不過(guò)，與熱門(mén)投資板塊的旺盛人氣相比，一些以自住客為主的板塊本月卻顯示出后勁不足的隱憂(yōu)。滿(mǎn)堂紅體育東南雅苑分行表示，這個(gè)月收盤(pán)、收客的數(shù)量都少了，原因是前期積累的客源該買(mǎi)的都買(mǎi)了，而新的客人又未必能接受現(xiàn)在業(yè)主偏高的放盤(pán)價(jià)。滿(mǎn)堂紅云景花園分行也表示，近期業(yè)主漲價(jià)太快，買(mǎi)家應(yīng)價(jià)太慢，看樓的人本來(lái)就不多，能夠接受比市場(chǎng)價(jià)高的放盤(pán)價(jià)的人更少。

　　滿(mǎn)堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉表示，由于有投資性、改善型需求的補(bǔ)充，5月份的二手成交量有望與4月份打平，但是因?yàn)闃莾r(jià)上漲導(dǎo)致剛性需求減少長(zhǎng)期來(lái)看不是一件好事。從4月份的成交價(jià)格來(lái)看，不僅部分一手樓盤(pán)的價(jià)格直逼2007年的高峰水平，二手住宅成交均價(jià)也是接近歷史最高位。樓價(jià)的不斷上漲不僅有可能帶來(lái)新的觀望情緒，還將導(dǎo)致置業(yè)者的購(gòu)買(mǎi)力下降，使無(wú)力承受高房?jī)r(jià)的剛性需求萎縮。而實(shí)際上，要拉動(dòng)廣州這么大的市場(chǎng)，投資性、改善型需求只是錦上添花的作用，最值得倚重的還是占比最多的剛性需求。如果本輪投資性需求的重新入市是以犧牲剛性需求為代價(jià)的，樓市的繁榮只會(huì)是短期的，最終還是會(huì)迎來(lái)再一次的調(diào)整。

　　肖文曉認(rèn)為，投資性需求比例過(guò)高，樓市就容易過(guò)熱，產(chǎn)生價(jià)格泡沫；投資性需求比例過(guò)低或者沒(méi)有，則表明這個(gè)市場(chǎng)缺乏活力，難言有大的發(fā)展。合理的樓價(jià)應(yīng)該是大多數(shù)剛性需求者可以買(mǎi)得起，而投資客又可以憑借自己的專(zhuān)業(yè)投資眼光在市場(chǎng)上覓得一定的投資機(jī)會(huì)。從過(guò)去一年多的市場(chǎng)調(diào)整來(lái)看，廣州主城區(qū)的二手樓價(jià)在6900-7200元/平方米左右是有支撐力的，超過(guò)這一價(jià)位則有過(guò)熱的嫌疑。(記者 趙燕華 實(shí)習(xí)生高文莉)